【正文】 第六章 總結 26參考文獻 27致謝 28 南京大學畢業(yè)論文第一章 緒論一、研究背景及意義中國目前正處于經(jīng)濟起飛階段，經(jīng)濟的快速增長必將帶動也需要房地產(chǎn)行業(yè)的超前發(fā)展。因為房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于基礎性、先導性的產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展可以支撐和帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。但是，我國的房地產(chǎn)行業(yè)從1998年復蘇以來，在獲得長足發(fā)展的同時，也存在著很多問題，如房價過高、土地供應過量、空置率居高不下、結構不合理及投資增長過快等問題。二、國內外研究現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)國內外收益研究現(xiàn)狀現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)研究存在很多不同角度，學者們選取的切入點不盡相同。從土地利潤角度結合具體數(shù)據(jù)分析了我國房地產(chǎn)收益情況。張曉瑜（2006）從成本角度出發(fā)，深入分析了房地產(chǎn)行業(yè)利潤較高的原因。楊楠（2006）通過VaR方法對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)收益的變動特征進行了詳細的分析。Kaiser（1997）通過比較房地產(chǎn)收益率與投資回報率之間的關系，分析了房地產(chǎn)收益水平的周期性變化規(guī)律。劉欣偉（2002007）將毛利率作為分析經(jīng)營狀況的重要指標，認為企業(yè)可以根據(jù)毛利率確定投資方向和規(guī)模，然后從會計角度分析了毛利率的方法。孟贊等（2014）利用數(shù)據(jù)等進行統(tǒng)計分析，得出毛利率與股價存在正相關關系，選股投資應注重毛利率指標。嚴廣樂等（1998）對追求毛利率和保持價格系統(tǒng)穩(wěn)定性的臨界情況進行討論，得出臨界毛利率的計算辦法，指出宏觀調控在臨界值確定過程的重要影響。王希瓊（2006）分析了毛利率在稅收籌劃中的重要作用，研究了毛利率與稅收負擔的內在聯(lián)系。Ely Dahan等（2011）討論了單位成本變動對毛利率的影響，理清了毛利率與預期回報之間的關系。第二，定性分析法：通過對獲得的各種數(shù)據(jù)進行深度加工，去偽存真、去粗取精，獲取對本研究課題有意義的內容，并揭示其內在規(guī)律，達到對研究對象“質”的研究。第二章 理論綜述一、房地產(chǎn)的基本概念 房地產(chǎn)指的是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又可以稱為不動產(chǎn)。綜上，可以將“房地產(chǎn)”這一概念可以表述為下；⑴房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是房屋和土地在商品經(jīng)濟方面的表現(xiàn)；⑵房地產(chǎn)是指在一定的所有權關系下，將房屋及土地作為財產(chǎn)管理的統(tǒng)稱；⑶房地產(chǎn)是由土地與地上附著物，及其由其衍生出來的一種權益性資產(chǎn)。雖然表述看似存在很大的區(qū)別，但實則大同小異，不管說房地產(chǎn)是一種商品，還是一種財產(chǎn)以及權利，但有一點是不變的，它是由土地以及土地上的附著物——房屋所構成的一種物權或所屬權。二、房地產(chǎn)的特點 （一）位置的相對固定性 房地產(chǎn)位置的相對固定性是指房地產(chǎn)的位置固定，不可移動，因此又稱為不動產(chǎn)。而土地上的建筑物是通過在土地上打下牢固的地基，并深深地“扎根”與土地之中，因而才能牢不可破的固定于土地上。在法律上，涉及到產(chǎn)權糾紛問題時，一般是以不動產(chǎn)所在地的法律部門做出法律審判及裁定的。隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，城市土地用地必將出現(xiàn)嚴重緊缺的現(xiàn)象。（三）作用的多樣性 土地作用的多樣性是指可以將土地用作多種用途，例如可以用于畜牧業(yè)，放養(yǎng)牛、羊等；可以用于種植業(yè)，培養(yǎng)水稻、玉米、小麥等農作物；還可以在土地上建造房屋，如住宅、廠房、商業(yè)大廈、倉庫等。自1979年房地產(chǎn)體制改革以來，行地產(chǎn)行業(yè)的收益情況一路飆升，房價持續(xù)上漲不斷，甚至有些人質疑該行業(yè)是否是暴利行業(yè)。（五） 用途的長期性 相對于一般商品而言，房地產(chǎn)（土地及土地上所附著的建筑物等）的使用壽命是很長的。由于結構牢固、整體性能好，有些建筑的實際使用壽命要遠遠大于預期使用年限。（六）變現(xiàn)難度大 房地產(chǎn)不像一般的普通的商品一樣，它價值量大，位置相對固定，不可移動，因而會由于市場信息不對稱、消費者個人的偏好、地理位置、自然環(huán)境、政府政策、交通等因素的影響達成協(xié)議，對快速變現(xiàn)形成巨大阻礙。它指的是不存在兩宗完全一模一樣的房地產(chǎn)。就好比不可能出現(xiàn)兩個一模一樣的人，是獨一無二的，不可復制的。它的價格形成是多方面的原因造成的。在市場經(jīng)濟起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展并沒有多大起色。（二）消費水平具有顯著地域差異性由于房地產(chǎn)的地理位置是固定不變的，生產(chǎn)地亦即銷售地，不像一般普通商品一樣交易之后可以實現(xiàn)商品的位置轉移。同時，還由于不同地區(qū)如內地與沿海地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入的不同會導致不同的消費需求。（三）“兩只手”共同在操縱一只手指市場經(jīng)濟，另一只手指政府的宏觀調控。出于提高對土地資源的高效利用、促進對土地資源的合理分配的意圖，我國的房地產(chǎn)在另一方面也會受到市場經(jīng)濟的調節(jié)。國家享有對土地資源的所有權，利用體制政策、稅收、信息等制約著土地資源的轉讓權、使用權，這就屬于壟斷市場。（五）買賣形式的多樣化特性房地產(chǎn)市場由于其地段位置固定、交易數(shù)額大、使用年限長的特殊性，使得買賣場所及買賣形式具有多樣性的特點。租賃時有長期租賃、短期租賃之分，亦可以單租、合租、群租等。第三章 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與問題一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀分析從1998年國家廢除了福利性住房政策之后，開始轉向貨幣性住房市場，自此以后我國的房地產(chǎn)市場才得到了真正的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的興起必會帶動我國經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，整體改善全國各族人民的生活水平，進而引發(fā)消費需求，增加對房屋的購買，如此一來，社會經(jīng)濟就會進入良性循環(huán)的狀態(tài)。 （一） 房地產(chǎn)規(guī)模有增無減 在20052014年這過去的十年里，由于企業(yè)、國家、社會團體、個人的投資行為日漸成熟，%。同時不可忽視的一點是，國內資本投資占主要部分，在2015年高達3/4。 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）（二） 各地房地產(chǎn)發(fā)展步調不一 我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)由于起步較早，發(fā)展水平較好，但由于可供開發(fā)的自然土地資源有限，近年來更是處于土地資源緊缺的狀態(tài)，所以東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展幾乎接近飽和的狀態(tài)。（三）房產(chǎn)價格整體持續(xù)攀升 我國的房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升是多方面原因綜合的結果，如居民消費需求增加、個人可支配收入增加、地價上漲、房地產(chǎn)行業(yè)暴利等。而二手住宅價格指數(shù)環(huán)比增長的有60個城市，%，環(huán)比下降的有10個，%；同比增長的有48個城市，%，同比下降的有22個城市，%。二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題 （一）政府的干預引發(fā)的弊病 房地產(chǎn)市場受到政府的宏觀調控，雖然在一定程度上有利于資源合理有效的配置，防止投機倒把的行為出現(xiàn)，但在一定程度上也產(chǎn)生了不少弊端：市場不能真實地反映供求雙方的意愿，導致市場上總是出現(xiàn)供大于求或供給短缺的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)市場的滯后性，政府政策的出臺，未必能夠及時的起到調控作用。具體表現(xiàn)為：①房地產(chǎn)市場上的真正購買者大多數(shù)是公有制企業(yè)，而私人由于受到個人收入水平、房價、福利政策等的影響，他們的購買能力是極其有限的。③部分房地產(chǎn)行業(yè)出于自己的私利，在降低生產(chǎn)成本上下功夫，利用劣質的鋼筋、水泥混凝土修改房屋，導致了一批質量低下的“豆腐渣”工程。（三）房價的主觀性不能真實地反映市場供求 我國的房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)實行指令性計劃，其供給不能與真實的消費者需求相配套。（四）房地產(chǎn)市場缺乏完善的規(guī)則體系 目前，在房地產(chǎn)交易市場的運行中并沒有可以規(guī)范約束的統(tǒng)一的一套行為標準可供參考。第四章 房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化趨勢毛利率水平的高低，可以反映一個企業(yè)的收益情況。本章首先分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率的變化，觀察其各年相對平均值的變化，并作出預測；然后選取在國外房地產(chǎn)市場上具有代表性的一個國家——美國，進行類似的研究；最后，將我國與美國的房地產(chǎn)行業(yè)進行綜合對比，找出其中的差異。從總體上來說，近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景是可觀的。如圖可以看到，美國從2004年到2009年毛利率呈下降趨勢，%，而且下降幅度較大，2006年之后下降到平均水平之下，可見，這幾年里美國的房地產(chǎn)經(jīng)濟不甚景氣；從2009年美國房地產(chǎn)市場開始復蘇，行業(yè)毛利率一路持續(xù)攀升，并且在2011年之后毛利率超過了行業(yè)平均水平，整體走勢良好。整體而言，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平高于西方國家（如美國）的發(fā)展水平，并且一直以來未被超越。⑵美國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率在2009年之前呈下降趨勢，在2009年達到低谷，且下降幅度較大，；2009年之后行業(yè)毛利率開始緩慢回升，2011年開始超過平均水平。⑶中美兩國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的差值在2009年之前持續(xù)擴大，經(jīng)過20072009年的次貸危機之后美國房地產(chǎn)行業(yè)開始回暖，此后兩國的差距逐漸縮小。第五章 影響我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率變化的因素研究 毛利指的是銷售收入與銷售成本的差額。評價一個企業(yè)發(fā)展的好壞通常從兩個角度來評價，一個是盈利能力，另一個是周轉能力。毛利率，可以客觀的反映一個企業(yè)的盈利能力。一、 政治因素 改革開放以來，隨著經(jīng)濟建設步伐的加快，各行業(yè)蓬勃興起，房地產(chǎn)行業(yè)也開始發(fā)展。許多企業(yè)、政府機構發(fā)現(xiàn)該行業(yè)有利可圖，開始逐步涉及房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)建設。面臨此窘境，政府從2010年起陸續(xù)出臺了一系列控制房地產(chǎn)持續(xù)攀升的政策，房地產(chǎn)行業(yè)價格開始降溫，毛利率相應有所降低。二、 經(jīng)濟因素 （一）利率 利率水平的高低嚴重影響著房地產(chǎn)的毛利率變化。（二）物價水平 房地產(chǎn)也可以類似于一般商品，當社會上整體物價上漲時，房地產(chǎn)價格也會隨之上漲，這是因為所使用的建筑材料、人工費用、資本成本價格在提高，建筑成本增加，但與此同時，居民的工資并不會因此上漲，對房地產(chǎn)的實際購買力下降，使得銷售收入和房地產(chǎn)毛利率下降。當居民個人可支配收入增加時，社會總需求增加，總消費能力和投資水平相應提高，促使房地產(chǎn)價格上漲，又房地產(chǎn)與一般商品相比屬于特殊商品，收入的上漲必將帶動房地產(chǎn)購買欲望，銷售水平提高，毛利率亦相應提高；相反，當居民個人可支配收入減少時，居民的消費購買能力和投資欲望下降，社會總需求下降，必將導致房地產(chǎn)價格的下跌，消費水平下降，從而房地產(chǎn)毛利率降低。三、 心理因素 在房地產(chǎn)市場上，購房者的心理因素同樣是一個不可忽視的影響因素，它直接關系到購買者的購買意愿。如果預期未來的房價會上漲，此時房價正值低潮，那么消費者會立刻做出購買行為，行業(yè)銷售收入增加，毛利率提高；相反，如果預期未來房價會下跌，此時貿然買進會虧損，那么消費者就會減少對房地產(chǎn)的購買，行業(yè)銷售收入減少，毛利率相應下降。在做出購房決策時，人們通常會考慮交通是否便利、周圍環(huán)境如何、是否靠近市中心等因素，著重點不同，做出的購買行為也會不同。（三） 投機心理有些房地產(chǎn)購買者并不是潛在的住戶，他們只是房地產(chǎn)市場上的投資者，對房地產(chǎn)的投資行為是為了套期保值——低價買進、高價賣出，賺取差價來獲利。（四） 對數(shù)字的偏好或風水購房者出于幸運數(shù)字、風水迷信的說法，往往會偏好于與幸運數(shù)字、風水有關的房屋的購買，而對那些帶有不好數(shù)字的房屋減少購買，例如出于大眾的看法，現(xiàn)在的許多高層建筑取消了“19層”這一稱呼，這在一定程度上也會對房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)作為人類生存生活的必要條件之一，是必可少的。 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）（二）城市化城市化，也是人們通常所說的“城鎮(zhèn)化”，它是指農村勞動人口向城鎮(zhèn)地區(qū)的轉移。隨著城市化進程的加快，勞動人口的轉移，不僅擴充了城鎮(zhèn)的勞動大軍，而且增加對城鎮(zhèn)住房的需求亦會增加，從而帶動房地產(chǎn)價格上漲，行業(yè)毛利率提高。（一）銷售價格社會上的有效需求增加時，房地產(chǎn)市場可觀，消費者會競相對房地產(chǎn)做出購買行為，隨之帶動房價上漲，行業(yè)毛利率提高；反之，社會有效需求不足，房地產(chǎn)市場不景氣，消費者沒有購買意圖，房價下跌，行業(yè)毛利率降低。六、成本因素 成本因素對房地產(chǎn)行業(yè)的收益水平是一個相當重要的影響因素。如資本成本、原材料價格、用工成本、地價等都關系到房地產(chǎn)的成本水平的高低。這樣的話，成本降低，銷售毛利增加，銷售毛利率隨之上升。本章的研究結果可以歸納為以下幾點：⑴國家制定的宏觀政策會對房地產(chǎn)行業(yè)收益狀況產(chǎn)生影響，若是是寬松的政策則有利于給房地產(chǎn)營造一個良好的外部政策環(huán)境，刺激生產(chǎn)，毛利率提高；但若是國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，防止社會資源配置更多的流向房地產(chǎn)行業(yè)而制定緊縮性的政策，則房地產(chǎn)收益水平就會下降，毛利率降低。⑶心理因素針對的是購房者的個人喜好、意愿，完全是憑借自身感受做出的購買或不購買行為。就目前的社會發(fā)展態(tài)勢來說，它是與房地產(chǎn)行業(yè)毛利率成正相關關系。⑹與上述影響因素不同，成本因素是可控的，企業(yè)可以通過提高生產(chǎn)效率、改善房屋建筑結構、調整資本成本等來有效地降低生產(chǎn)成本，這在同行業(yè)競爭中是企業(yè)最常使用的一種策略，與行業(yè)毛利率水平成負相關關系。第六章 總結與西方發(fā)達國家相比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率處于領先水平，發(fā)展態(tài)勢良好，但它們的差距正逐步縮小，且我國經(jīng)濟結構復雜，存在多種影響因素，作為我國市場經(jīng)濟發(fā)展中的一個“主力軍”，應受到各個層面相關機構的高度重視。參考文獻 [1] 張永亮,劉再起. 國際熱錢的涌入對我國房地產(chǎn)的影響[J]. 理論月刊. 2014(12) [2] 孟贊,李明選. 毛利率與公司股價相關性研究——基于A股上市公司2004—2013年經(jīng)驗數(shù)據(jù)[J]. 會計之友. 2014(33) [3] 高滋棠. 談如何正確看待和分析毛利率[J]. 財經(jīng)界(學術版). 2014(07) [4] 顏明杰,彭琬清,劉暢,廖文強. 我國房地產(chǎn)價格的影響因素及其未來趨勢預測[J]. 科技廣場. 2014(03) [5] 程前昌. 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地利潤空間及區(qū)域差異[J]. 經(jīng)濟體制改革. 2013(04) [6] 安輝,王瑞東. 我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析——兼論當前房地產(chǎn)調控政策[J]. 財經(jīng)科學. 2013(03)[7] 吳后寬. 我國上市公司毛利率指標選股識別度的實證檢驗[J]. 中國證券期貨. 2011(11) [8] 常紅. 中國房地產(chǎn)利潤水平到底幾何 “反暴利”規(guī)定能否抑制高房價[J]. 決策探索(上半月). 2011(06) [9] 趙選民,張曉