【正文】 1. 緒論 研究的背景及意義 研究背景 1989 年 8 月 4 日， 國(guó)務(wù)院 宣告 了 涉及城市 的 住房 規(guī)章 的 深度變化，也加快 房 的 建設(shè)進(jìn)行很多的解釋，這種 法規(guī) 的 制定 對(duì) 于 實(shí)行 利率 發(fā)展 的 進(jìn)程也走進(jìn)入“房地產(chǎn) 的市 場(chǎng)化”現(xiàn)狀 。房地產(chǎn) 發(fā)展的聯(lián)系是房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)和保障 經(jīng)濟(jì) 的快速進(jìn)步 的重要 條件 。自 2021 年 起始 ， 房地產(chǎn)的 發(fā)展就是加速人們的非常重要的前提 ,即使這時(shí)期的房?jī)r(jià)一直處于 下跌 的狀態(tài)， 房?jī)r(jià) 的 上調(diào) 的 ,超過(guò) 公民的接受程度 ,中國(guó) 針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 的 展 現(xiàn) 狀 實(shí)行 了貨幣政策、財(cái) 政稅收政策和土地政策等對(duì) 它 實(shí)施調(diào)控。 超過(guò)我們的想象，利率 也一直就變成了國(guó)際的對(duì)于 房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)控的基本 手段，利率不僅僅是貨幣政策的有效手段之一，國(guó)內(nèi)基本全部的行業(yè)都和利率的波動(dòng)有著聯(lián)系，房地產(chǎn)是我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)體，利率對(duì)它的影響非常重要，比如，在投資 者 方，利率 會(huì)涉及 其融資 的 成本，在消費(fèi) 者 方，利率影響其支付的成本 。 從上表可以看到，我國(guó) 政策 從 2021 年開(kāi)始人民幣存 款利率 、貸款利率 上調(diào) ，這 樣有效調(diào)節(jié) 2021 年房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)于迅速 、 價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)與實(shí)際生活水平供求關(guān)系不協(xié)調(diào) ，所以 必須進(jìn)行利息的調(diào)整來(lái) 緊縮信貸， 阻止房?jī)r(jià) 過(guò)快增長(zhǎng)。從 2021 年開(kāi)始，我國(guó) 開(kāi)始了對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 重整 ,房?jī)r(jià) 也開(kāi)始了 上漲 ， 政府只能采取必要措施進(jìn)行調(diào)控 。 表 20212021 年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù) 年份 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 住宅商品房銷售額（億元） 住宅商品房平均銷售 內(nèi)蒙古科技大學(xué) 畢業(yè)論文 3 價(jià)格（元 /平方米） 2021 1, 2021 1, 2021 1, 2021 2, 2021 1, 2021 2, 2021 2, 2021 2, 2021 3, 2021 3, 2021 1, 3, 表 和 表 可以得出 ， 山西房地產(chǎn)投資額和山西住宅商品房的銷售額 各年份都是上漲的趨勢(shì) 。 研究意義 房地產(chǎn)的表示是一個(gè)資本市場(chǎng) ,它表 現(xiàn)出的是回籠資金慢、投資額巨大 等許多特點(diǎn)，再然后就是投資商用于投資的資金大多是從銀行貸款所 得，從而看出利率對(duì)融資成本的影響，從消費(fèi)者的考慮出發(fā)，由于房?jī)r(jià)實(shí)在是太 高 的 水平，一般家庭很難一次性支付購(gòu)房的費(fèi)用，而從銀行貸款又是他們不得不為了購(gòu)房而采取的手段， 在這個(gè)過(guò)程中，利率再一次成為消費(fèi)者們關(guān)注的因素，利率直接影 響了他們的購(gòu)房成本，針對(duì)利率的影響，我們進(jìn)行深入的實(shí)證研究，不僅僅能夠 看出我國(guó)調(diào)整 后的 利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 相應(yīng)產(chǎn)生 的影響，更能夠分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的道路。 Barmamk 和 Gartlen（ 2021） 編寫(xiě)，利率的市場(chǎng)發(fā)展對(duì)短時(shí)間 的 房地產(chǎn)發(fā)展的意義很一般，而且長(zhǎng)久的的房地產(chǎn)進(jìn)步的發(fā)展很讓人吃驚。 Jamavs 和 McKoin（ 2021） 發(fā)展表明托米來(lái)琪 這個(gè) 國(guó)家的經(jīng)濟(jì) 的進(jìn)步 ，金融 行業(yè)進(jìn)步快速一點(diǎn)可以 促 進(jìn) 托米來(lái)琪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ， 總結(jié)了 利率 和 經(jīng)濟(jì) 的改變是持續(xù)上升的意義 ， 并指導(dǎo) 經(jīng)濟(jì) 的 發(fā)展一定保持中立。 國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述 樊偉南 （ 2021） 由于本國(guó) 利率 發(fā)展研究實(shí)際情況，表現(xiàn)出 我國(guó) 的 利率 發(fā)展改變 對(duì)經(jīng)濟(jì) 改變的精神 的 非常好的帶頭。 劉 百金 ，馮 端機(jī) （ 2021） 它 的進(jìn)步太 快 速，這 也是一種 巨大 的 潛在的 危險(xiǎn) 。 羅喲 兵（ 2021） 加速一些實(shí)計(jì)急速 來(lái) 探索波及房?jī)r(jià)的元素 ， 總結(jié) 明 確 在房?jī)r(jià)的 波及 因素中， 及時(shí)利率的變化 可以 改變一些好的可以利用的資源的意義。房地產(chǎn) 的投資者 和消費(fèi)者 可能有先知力，通過(guò) 利率的 規(guī)則 的改變 ，在決定自己意愿 ,從而避開(kāi) 投資 者的 麻煩 。 陳連 （ 2021） 以歐美 的 少數(shù) 國(guó)家的房地產(chǎn) 發(fā)展的現(xiàn)狀做為研究基本 ，運(yùn)用VAR 技術(shù) 來(lái) 探索 信 用 貸 款的規(guī)則與房產(chǎn)價(jià)的微妙聯(lián)系，總結(jié)房地產(chǎn)發(fā)展的意義特點(diǎn)和資金結(jié)果是趨于 信貸 的規(guī)則目的。 孔溢（ 2021） 分析 了貨幣 問(wèn)題對(duì)房?jī)r(jià) 的 影響 的 廣度，覺(jué)得努力貨幣提示也行，否則房?jī)r(jià)太多的增加 。即使這時(shí)期的房?jī)r(jià)一直處于 下跌 的狀態(tài)， 房?jī)r(jià)的 上調(diào) 的 。 陳坤（ 2021） 發(fā)現(xiàn)錢(qián)幣 的 規(guī)則是對(duì)英國(guó)發(fā)展的房地產(chǎn)進(jìn)步的一般的影響 ，減少的錢(qián)幣規(guī)則對(duì)房地產(chǎn)加速進(jìn)步作用明顯。 劉尼姆 （ 2021） 發(fā)現(xiàn)錢(qián)幣 的 規(guī)則 是對(duì)英國(guó)發(fā)展的房地產(chǎn)進(jìn)步的一般的影響 ，總結(jié)了一些相當(dāng)高科技的水平的前提 ， 減少的錢(qián)幣規(guī)則對(duì)房地產(chǎn)加速進(jìn)步作用明顯。即使這時(shí)期的房?jī)r(jià)一直處于 下跌 的狀態(tài)， 房?jī)r(jià)的 上調(diào) 的 。 創(chuàng)新之處 本文創(chuàng)新 點(diǎn)； 實(shí)證分析收集比較全面的數(shù)據(jù) ， 對(duì)山西 省的 房 地產(chǎn)市場(chǎng)的 發(fā)展進(jìn)行 了 數(shù)據(jù) 的 分析 ， 采用建立模型的處理方法 ， 又通過(guò) 對(duì) 理論 研究 房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢(shì) 形成 過(guò)程 進(jìn)行 探究， 具有大信息量、權(quán)威的軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，最后得出結(jié)論。在利率發(fā)展的過(guò)程 ，中 行利率長(zhǎng)久是 主要的 一部分 ， 了解一些中 行 的 利率 也 是負(fù)債的一條 ，市場(chǎng) 的 發(fā)展會(huì)可能預(yù)期一些的 中 行利率的貨幣的發(fā)行，有著 對(duì)中 行的 貨幣 的 規(guī)劃 有 重要 的意義 。在中 國(guó)，利率是 金融 發(fā)行 的重要的 條件 ，對(duì)國(guó)家 得 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 有 很 重要的 特色 和 結(jié)構(gòu) 。 發(fā)展 快速 ，中國(guó) 的 人民銀行 強(qiáng)化 了利率 的 效應(yīng) 的 結(jié)構(gòu)和改變 。漸漸 利率的發(fā)展現(xiàn)狀 的 完全變化，成了 貨幣支持 的重要的 一部分原因 之一 。利率 應(yīng)該是很忙 的經(jīng)濟(jì) 計(jì)劃，涉及國(guó)家 的 調(diào)節(jié)的系統(tǒng)的 任務(wù)，利率 更是 一定發(fā)揮 了 非常 重要的作用。 2021 年， 中 行做出 了條款 ，增加存貸款 的基本的 利率 額度 ， 關(guān)于 人民幣 的 貸款利率的 變化采用的是 寬松的方法 ，自 1998年開(kāi)始第一次增加利率，為了適應(yīng)我國(guó)現(xiàn)在 的通貨 的擴(kuò)大，鼓勵(lì)人民把資產(chǎn)存入銀行，減少太多的貸款。中行連續(xù)多次對(duì)從能貸款的利率不斷調(diào)整，這樣的改變頻率是第一次 ，由于我國(guó)金融發(fā)展太 快，這幾次的利率調(diào)整 和 改變 了企業(yè)以及個(gè)人的 史料 。站在企業(yè)的高度看 ，降 低利息就是減少了他們的經(jīng)營(yíng)資金，對(duì)投資效應(yīng)進(jìn)行了介紹；從國(guó)民的內(nèi)容 看， 影響了人們 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 需要 ，降低了 大家 的購(gòu)房 物資。利率的上調(diào)為了保證存款，解決通貨緊張 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀分析 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程 從改革開(kāi) 放到現(xiàn)在 ，經(jīng)濟(jì) 加速的 發(fā)展， 而 對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展 也是一個(gè) 加速的效應(yīng)，房地產(chǎn)的發(fā)展隨著國(guó)民的生活水平的提高，房地產(chǎn)的發(fā)展的需要進(jìn)步擴(kuò)大，大力推進(jìn) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 的進(jìn)步 ，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展分以下幾個(gè)階段。 二、探索階段 促進(jìn)更新中國(guó)的居住現(xiàn)狀 ，在 1983 年 1987 年我國(guó)也對(duì)城市的住房競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行不同程度的辯護(hù) 。我國(guó)頒布《進(jìn)一步深化 住房 規(guī)則 加快內(nèi)蒙古科技大學(xué) 畢業(yè)論文 8 住房 改變的通知》，進(jìn)一步改變房屋規(guī)章的 改進(jìn) ， 幫助 房地產(chǎn) 的 進(jìn)步和擴(kuò)張 。黨中央高度重視，還 發(fā) 行 了 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn) 發(fā)展持續(xù)進(jìn)步的綱要 ， 進(jìn)一步的體現(xiàn) 房地產(chǎn) 的 市場(chǎng) 發(fā)展 的 先進(jìn)的想法 ，要 加強(qiáng)進(jìn)步，加 強(qiáng)具體落實(shí)，因地制宜，考慮多方面 ，使 房地產(chǎn) 的發(fā)展和 投資 和國(guó)民金融行業(yè)的 相互 合作， 一起進(jìn)步 。漸漸 利率的發(fā)展現(xiàn)狀 的完全變化，成了 貨幣支持 的重要的 一部分原因 之一。 相關(guān)文獻(xiàn)指出，中國(guó)已經(jīng)有 40000多家房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商 成為 A企業(yè) 上市 的公司，同時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展資助的的比例僅僅 2/100，但是利益和 股票 這 種融資行為的比重更是非常的罕見(jiàn)，進(jìn)一步說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)投資的大部分 是 從 銀行 獲得貸款的公司和不同渠道取得的支柱 。 從利率角度看 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 募集資金的 渠道的構(gòu)成原因 我國(guó) 的一般買(mǎi)房的大致分為兩類：第一類是通過(guò)自己的需求加速生活水平，進(jìn)一步去哪買(mǎi)房，第二類是通過(guò)房子貸款 ，對(duì)有錢(qián)人的資金進(jìn)行有效利用，通俗說(shuō)就是大家口中的炒房的人 。 存貸款 的高額利率會(huì)對(duì)買(mǎi)房人們的預(yù)期和制定產(chǎn)生很多的改變 ， 中國(guó) 人們 的 購(gòu)房 行業(yè)發(fā)展是有利 的 ，利率的緊縮不大，利率的提升對(duì)購(gòu)房的波動(dòng)也不大 。 為了便于討論 ， 中行再一次改變 存款和貸款 的 利率 方針 ，采取擴(kuò)張性 的金融方針，避免金融體制落后 ， 增加過(guò)國(guó)內(nèi)花銷，支持 內(nèi)需。 影響他們的投資行為。當(dāng)加息不一定什么時(shí)候出現(xiàn)時(shí)，人們會(huì)普遍相信 未來(lái) 的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的降低，購(gòu)房人的現(xiàn)在買(mǎi)房態(tài)度就會(huì)減少，許多人們的目的是需求者可能只這樣的等待，市場(chǎng)的現(xiàn)狀是最不穩(wěn)定的發(fā)展 ，在房地產(chǎn) 發(fā)展一開(kāi)始的資金股東固定的前提 下，房地產(chǎn) 事業(yè) 的 標(biāo)價(jià)必須會(huì)比預(yù)期大程度的降低 。 國(guó)內(nèi) 不少的資深人物對(duì) 利率 及 房地產(chǎn) 發(fā)展進(jìn)行了具體的分析，很多 專家 總結(jié)內(nèi)蒙古科技大學(xué) 畢業(yè)論文 11 出 利率 波動(dòng)著房地產(chǎn)的發(fā)展的現(xiàn)象不容小覷， 他們認(rèn)為投資者的融資成本和利率有著密切的關(guān)系 ， 利率的變動(dòng)很大程度上影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng) ， 這一章主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)受利率的影響程度進(jìn)行實(shí)證分析并得出結(jié)論 。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，我國(guó)的 房地產(chǎn)市場(chǎng) 一直都是迅猛 發(fā)展 的狀態(tài)， 本文選擇 2021 年 — 2021 年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證計(jì)量分析。我選取山西房地產(chǎn)銷售量反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況， 由于探索 利率 波動(dòng) 房地產(chǎn) 的市場(chǎng) ，所以數(shù)據(jù) 必須能夠真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀， 而房地產(chǎn)銷售量 (Y)能 較好 的 表現(xiàn)其 的活躍程度，最后需要把山西省生產(chǎn)總值 GDP（ X1） 、城鎮(zhèn)居民平均收入 (X2)、商品房平均消費(fèi)價(jià)格作為模型的影響收入，一年以上貸款基準(zhǔn)利率用 X3 表示，商品房平均消費(fèi)價(jià)格用X4 表示。 DW 檢驗(yàn) 是表明 隨機(jī)誤差項(xiàng)的序列相關(guān)性 的數(shù)據(jù) ，由 DW= 可知隨機(jī)誤差項(xiàng)不存在序列相關(guān)性。也就是說(shuō)該變量能顯著對(duì)因變量做出影響。全省 GDP、商品房平均銷售價(jià)格沒(méi)有通過(guò) t 檢驗(yàn)，初步確定存在多重共線性 . 多重性檢驗(yàn) : 對(duì)解釋變量進(jìn)行分 析，發(fā)現(xiàn)大多呈線性關(guān)系，所以取變量的對(duì)數(shù)，檢驗(yàn)簡(jiǎn)單的相關(guān)系數(shù)； 表 各數(shù)據(jù)之間的相關(guān)系數(shù) LNX1 LNX2 LNX3 LNX4 LNX1 1 2828616 7331844 2230482 LNX2 2828616 1 5659029 5314366 LNX3 7331844 5659029 1 8461791 LNX4 2230482 5314366 8461791 1 從 表 可以看出有高度的相關(guān)性。 異方差檢驗(yàn)： 懷特（ White）檢驗(yàn) GQ 的 檢驗(yàn)需要 依據(jù)特定的 認(rèn)為有 幾率導(dǎo)致 一個(gè) 方程的 說(shuō)明 變量 的 觀測(cè) 到的 值的大小 來(lái)進(jìn)行 排 列順 序， 再者說(shuō) ，懷特 的 檢驗(yàn) 的過(guò)程也是沒(méi)必要去 排 列順 序的 ，且對(duì)任何形式的異方差都試用。 本章 結(jié)論 本章通過(guò)對(duì) 20212021 年的房地產(chǎn)銷售量、 1 年期貸款基準(zhǔn)利率、商品房平均銷售價(jià)格，全省 GDP、城市居民收入進(jìn)行實(shí)證分析，系統(tǒng)的研究 了金融政策對(duì)房地產(chǎn)是錯(cuò)的影響后，得出 1 年期 的 基準(zhǔn)貸款利率對(duì)房地產(chǎn)的銷售量有一定 程度的影響，但這種影響并不十分明。利率 行業(yè)是初出茅廬，導(dǎo)致我國(guó)利率政策效果并不顯著。過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)很大程度上將直接影響未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期將在很大程度上直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。 加快利率改革步伐 促進(jìn)利率規(guī)則 能夠 實(shí)現(xiàn)很重要 的 價(jià)值 ， 國(guó)家 進(jìn)一步利用利率改變的 改革，以市場(chǎng) 的理論問(wèn)題效應(yīng)的合理的需要聯(lián)系 ，以 加快 貸款 的 利率 波動(dòng)范圍為起點(diǎn)，一內(nèi)蒙古科技大學(xué) 畢業(yè)論文 16 步步加快利率發(fā)展和變化。 統(tǒng)一國(guó)家政策以及地方政府積極響應(yīng) 長(zhǎng) 期 的發(fā)展 到現(xiàn)在 ，地方 性的規(guī)則體現(xiàn)了 房地產(chǎn) 行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人 ， 另外， 為 的是房地產(chǎn) 發(fā)展 的 進(jìn)步 人 。改進(jìn)后的規(guī)則頒布之后 ， 通過(guò)不同的目標(biāo)成為中央政府和地方政府的不對(duì)頭的行為體現(xiàn)，進(jìn)一步 而 出現(xiàn)了 不同 的 意見(jiàn) 導(dǎo)致金融規(guī)則在執(zhí)行時(shí)期中，發(fā)展路徑困難是 非常 大的 。今后的規(guī)則 應(yīng) 該 保持一般的看點(diǎn)，了解政策的現(xiàn)實(shí)的 利益，最大 的程度的統(tǒng)一規(guī)則的客觀的利益，完善規(guī)章傳導(dǎo)體系 。 在實(shí)證分析方面， 本文收集 20212021 年的山西房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)以及國(guó)家利率的調(diào)整數(shù)據(jù)，運(yùn)用 EVIEWS 計(jì)量軟件，采用多重性檢驗(yàn)，異方差的檢驗(yàn)，從 技術(shù)研究 的角度 分析 利率 的波動(dòng) 對(duì)山西 的 房地產(chǎn) 行業(yè) 的 整體的體現(xiàn) ， 總結(jié)出 利率 波動(dòng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 非常小的 作用，作用的幅度非常的小 ，與之前的理論分析有 不同 ，內(nèi)蒙古科技大學(xué) 畢業(yè)論文 17 表明了 利率影響房地產(chǎn)市場(chǎng) 的發(fā)展 的 錯(cuò)綜復(fù)雜 ，逐步回歸的結(jié)論表明了利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度較差， 政府的利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不是很明顯 。s defense of the peg perpetuates central planning[J]．