【正文】 值班員工必須集中精力，保持 警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無(wú)關(guān)的事情。 物業(yè)服務(wù)管理公司 207 第三章 內(nèi)部管理規(guī)定 一、 值班規(guī)定 1． 值班員必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。 4) 填寫好各種原始記錄。 2) 監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行。 （三） 技工 1． 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。 7． 負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)相關(guān)外判工程的進(jìn)展情況。 5． 定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。 3． 監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。 （二） 領(lǐng)班 1． 在系統(tǒng)工程經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。 物業(yè)服務(wù)管理公司 206 8． 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 6． 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外判項(xiàng)目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收施工。 4． 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 2． 制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。 7． 負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的維修、整改。 5． 每天一次巡查各轄區(qū)內(nèi)有否火災(zāi)隱患。 3． 每天一次巡查水表房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。 （三） 維修組 1． 泵體、地面每周清潔一次；控制柜內(nèi)每月一次清潔除塵。 6． 每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備。 物業(yè)服務(wù)管理公司 205 4． 負(fù)責(zé)為業(yè)戶室內(nèi)工作電壓 36V 以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 2． 每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次。 8． 每班一次防火安全檢查。 6． 負(fù)責(zé)供電中心內(nèi)各種設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備檢修。 3． 每班每小時(shí)一次巡查變壓室。 2． 負(fù)責(zé)業(yè)戶室內(nèi)設(shè)備的維修。 2． 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)電話、有線電視、寬帶因特網(wǎng)開通及維修。 2． 負(fù)責(zé)小區(qū)照明燈具的啟、停。 負(fù)責(zé)小區(qū)外判工程的監(jiān)管工 作。 負(fù)責(zé)業(yè)戶室內(nèi)二次裝修的審批、監(jiān)管。 工程部的職責(zé)范圍如下： 負(fù)責(zé)小區(qū)電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。物業(yè) 服務(wù)管理公司 第 七 篇 工程部制度 物業(yè)服務(wù)管理公司 203 第一章 任務(wù)和崗位設(shè)置 一、任務(wù) 工程部是實(shí)施工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和高度的技術(shù)性，它是為業(yè)戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的住宅環(huán)境的基本保障和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映小區(qū)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。 負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 二、工程部架構(gòu)圖 強(qiáng)電 組 領(lǐng)班 維修組 領(lǐng)班 技工 技工 工程主管 弱電 組 領(lǐng)班 技工 物業(yè)服務(wù)管理公司 204 第二章 崗位職責(zé) 一、 各班組職責(zé)范圍 （一） 強(qiáng)電組 1． 負(fù)責(zé)高壓配電房、高壓電房的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。 （二） 弱電組 1． 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)工作電壓 36V 以下的弱電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修。 （三） 維修組 1． 負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)、濕式滅火系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。 二、 各班組工作細(xì)則 （一） 強(qiáng)電組 1． 每班每小時(shí)一次巡查高壓室 2． 每班每小時(shí)巡查低壓室。 4． 每月一次巡查配電房，并負(fù)責(zé)有 關(guān)設(shè)備的保養(yǎng) 5． 每班按時(shí)間表啟停燈具。 7． 保持供電中心環(huán)境整潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次。 （二） 弱電組 1． 負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶電話開通及維修。 3． 負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域工作電壓 36V 以下設(shè)備的維修、保養(yǎng)。 5． 每班一次防火安全檢查。 7． 每天一次清潔電信用房。 2． 每天兩次巡查 排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。 4． 設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 6． 為業(yè)戶室內(nèi)設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 三、 各崗位工作職責(zé) （一） 工程主管 1． 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。 3． 制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃。 5． 提出本系統(tǒng)的備 倉(cāng)計(jì)劃，計(jì)劃采購(gòu)專業(yè)性強(qiáng)的工具或零件。 7． 負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 9． 負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。 2． 安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。 4． 負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況 。 6． 做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等 原始記錄。 8． 及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。 2． 按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作： 1) 對(duì)設(shè)備實(shí)行常規(guī)保養(yǎng)和維修。 3) 為業(yè)戶提供維修、安裝服務(wù)。 3． 參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫崗者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 3． 值班員必須服從當(dāng)值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。 5． 值班員外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。 8． 值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。 3． 設(shè)備故障處理的經(jīng)過(guò)和結(jié)果。 2． 列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)凸版，接班面對(duì)圖板。 4． 交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 物業(yè)服務(wù)管理公司 208 6． 正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 8． 交班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。 1． 設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí)； 2． 交接班人樹不齊或不在場(chǎng)時(shí)； 3． 當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)； 4． 設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)； 5． 設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。 2． 設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表格由檢查員填好后交領(lǐng)班，工程經(jīng)理審查后簽名，每月月底將表格匯總交工程部文員存檔。 5． 考勤登記表每日由工程經(jīng)理填寫，工程經(jīng)理審閱后交工程部文員。 7． 設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。 四、 工程檔案管理制度 （一） 工程檔案管理制度 1． 有的工程設(shè)備檔案由工程部文員負(fù)責(zé)管理。 2． 各類檔案按系統(tǒng)分類：強(qiáng)電、弱電 、機(jī)管，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標(biāo)簽。 4． 外單位交來(lái)圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程經(jīng)理核對(duì)實(shí)物，如圖紙無(wú)誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙 有誤，則由文員聯(lián)系交圖單位更正。需銷毀的資料應(yīng)由工程經(jīng)理及系 統(tǒng)工程經(jīng)理組成鑒定小組研究后決定。 （二） 維修檔案管理制度 1． 維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程部文員統(tǒng)一管理。 3． 業(yè)戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽。 5． 文員每天核對(duì)發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)內(nèi)容如實(shí)錄入維修檔案記錄表，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。 7． 維修檔案作為評(píng)估小區(qū)設(shè)備運(yùn)行情況和業(yè)戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存。過(guò)期檔案由工程經(jīng)理、系統(tǒng)工程經(jīng)理組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。 （一） 承包商監(jiān)督規(guī)定 為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目的管理，特制定本規(guī)定。 2． 在選定承包商的過(guò)程中，系統(tǒng)工程經(jīng)理編寫工程報(bào)價(jià)分析表，經(jīng)工程經(jīng)理審批，以建議最佳承包商人選。 4． 各系統(tǒng)工程經(jīng)理應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作，做好承包商到場(chǎng)作業(yè)記錄。 6． 督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范（如環(huán)保、勞保條例等）及合同要求施工。承包商用料的任何變更必須事先經(jīng)該工程主管工程經(jīng)理簽認(rèn)，否則作違反合同處理。 9． 承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須事先交該系統(tǒng)工程經(jīng)理檢查核對(duì)，雙方填寫技改工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，經(jīng)工程經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，物業(yè)服務(wù)管理公司 215 方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。 1． 運(yùn)行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間 、路線和項(xiàng)目巡視檢查轄下的設(shè)備。 3． 運(yùn)行值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運(yùn)行日志上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 5． 運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng)”檔運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。 7． 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告當(dāng)值主管，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。 （二） 操作流程圖 1． 巡視檢查流程圖 （圖 75） 2． 設(shè)備責(zé)任人巡查流程圖 （圖 76） 物業(yè)服務(wù)管理公司 219 圖 75 巡視檢查流程圖 巡視檢查 每小時(shí)一次 每天一次 每天一次 每天一次 高壓室、變壓室、電表房、低壓室 路燈、庭院燈、圍墻 燈、景觀燈 生活水泵、排污泵、河道水閘、河道水泵、景觀噴泉 紅外周界警戒設(shè)施、攝錄像監(jiān)視設(shè)施 物業(yè)服務(wù)管理公司 220 圖 76 設(shè)備責(zé)任人巡查流程圖 了解自身責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備 按規(guī)定時(shí)間、次數(shù)對(duì)責(zé)任設(shè)備巡查 開始巡查 設(shè)備表面及機(jī)內(nèi)清潔情況 端子緊固情況 是否存在告警 是否有異味、異聲及過(guò)熱 確認(rèn)設(shè)備正常后完成巡查 當(dāng)值日志上記錄 清潔 緊固接口端子 查明原因 維修 查明原因 維修 物業(yè)服務(wù)管理公司 221 （三） 相關(guān)記錄表 工程部巡檢簽到表 （表 72）物業(yè)服務(wù)管理公司 222 表 72 工程部巡檢簽到表 年 月 地點(diǎn)： 日期 日班 中班 夜班 系統(tǒng) 工程經(jīng)理 簽名 時(shí)間 設(shè)備情況 簽名 時(shí)間 設(shè)備情況 簽名 時(shí)間 設(shè)備狀況 衛(wèi)生情況 簽名 時(shí)間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 物業(yè)服務(wù)管理公司 223 三、 設(shè)備管理規(guī)定 （一） 設(shè)備管理規(guī)定 1． 設(shè)備的檢查保養(yǎng)分周、月度、季度、半年、年度，由各系統(tǒng)工程經(jīng)理按保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制定保養(yǎng)計(jì)劃，交領(lǐng)班實(shí)施。 3． 設(shè)備的維修分為小修、中修、大修 三種，由各系統(tǒng)工程經(jīng)理根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交領(lǐng)班執(zhí)行。 5． 為切實(shí)保證工程質(zhì)量，小修項(xiàng)目由領(lǐng)班檢查壓縮濃厚；中修項(xiàng)目由系統(tǒng)工程經(jīng)理監(jiān)管驗(yàn)收；大修項(xiàng)目由工程經(jīng)理監(jiān)督、驗(yàn)收。 7． 每日巡查保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。巡檢結(jié)果在工程部每月評(píng)比表上公布。 10． 工程經(jīng)理根據(jù)各設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄及各系統(tǒng)工程經(jīng)理的意見，每年總結(jié)編寫工程部設(shè)備性能狀況的評(píng)估。前者是生產(chǎn)重地，后者是機(jī)要重地。 1． 機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來(lái)訪”或“生產(chǎn)重地、請(qǐng)勿進(jìn)入”的告示牌。 3． 各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位 置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。 5． 機(jī)房鑰匙是專用鑰匙。 6． 未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來(lái)人員（包括參觀學(xué)習(xí)和施工等）禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來(lái)人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。 8． 保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。 11． 各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)物業(yè)服務(wù)管理公司 226 記錄 必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。 五、 設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定 （一） 設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定 1． 不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確無(wú)火種后方能離開。 5． 當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警器和消防設(shè)備的情況，及時(shí) 報(bào)告、處理火警信號(hào)。 7． 機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防