【正文】 決的首要問題。高尚聚落　建設(shè)一個(gè)社區(qū)，打造一個(gè)公園　分類廣告 　　從項(xiàng)目定位來看，涇渭分明，有兩種定位策略。至尊生活　新漢陽唯美家園　分類廣告 　　綠色晴川　綠色園林小區(qū)　完美生活時(shí)尚生活　實(shí)力 　　（三）營(yíng)銷策略對(duì)比表 　　項(xiàng)目名稱　定位　口號(hào)　廣宣 　　復(fù)地建有中心花園，費(fèi)盡心思建設(shè)和利用水景和綠化。翠微新城　%　周界防范系統(tǒng)、三菱電梯、水、綠雙景規(guī)劃、200米梧桐漫步道　歸元寺、月湖、漢陽商場(chǎng)、中百倉儲(chǔ)、翠微路中學(xué) 金龍花園　綠化率38%　露天泳池、中央綠化廣場(chǎng)、800平米會(huì)所、全智能物業(yè)　雙語幼兒園、十里鋪中小學(xué)、銀行、郵局、五醫(yī)院 　　綠色晴川　綠化率40%　5千平米中心花園、紅外線報(bào)警設(shè)置、三網(wǎng)到位　五里墩小學(xué)、華西中醫(yī)院、華聯(lián)超市、動(dòng)物園、三五酒店 　　金色世家　%　智能化配置、閉路監(jiān)控、功能會(huì)所、雙層中空玻璃　十里鋪中小學(xué)、郵局、銀行、家樂福、五醫(yī)院 　　花前樹下　綠化率34%　大型水景花園、兒童游樂場(chǎng)、會(huì)所、七重安防系統(tǒng)　華聯(lián)超市、動(dòng)物園、工貿(mào)、五醫(yī)院、銀行 　　陽城景園　%　水景園林、原木步道、智能安防、三菱電梯、寬帶　漢商二十一世紀(jì)、國美家電、工貿(mào)、艷陽天酒店 　　很明顯，以上幾個(gè)項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題思想基本上都是“綠色”，金龍花園還打出了“龍脈”的旗號(hào)。 　　綜合比較： 　　本案規(guī)劃受限制的因素較多，我們應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，做出差異化的產(chǎn)品，制造唯一性、排它性。價(jià)格最低的是綠色晴川，2350元/㎡，該項(xiàng)目由新長(zhǎng)江和中創(chuàng)聯(lián)合開發(fā)，其建筑水平和園林規(guī)劃都是上乘之作，是一個(gè)性價(jià)比較高的項(xiàng)目，因此其銷售非常火爆，一經(jīng)推出，就受到市場(chǎng)的熱捧。但從其一期的銷售和6月份二期開盤的情況來看，其市場(chǎng)引力還是很大，銷售情況一直看好。 　　l　價(jià)格和銷售：各個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)基本上體現(xiàn)了項(xiàng)目的品質(zhì)，最高的是復(fù)地所以，盡管房型分布上本案沒有明顯優(yōu)勢(shì)，但是仍然迎合了市場(chǎng)的主流。以上幾個(gè)樓盤卻是兩房、三房平分秋色，面積控制與本案相當(dāng)。所以地理位置是本案的一個(gè)賣點(diǎn)。交通發(fā)達(dá)，比較繁華。 　　l　地理位置：從以上幾個(gè)項(xiàng)目來看，復(fù)地但從容積率來看，較低。翠微新城（二）　多層、小高層　復(fù)地房產(chǎn)　翠微橫路18號(hào)　　30　　2*3*2　80140　3300　　封頂　已售30％ 　　金龍花園（二）　多層、小高層　青澳置業(yè)　漢陽大道642號(hào)　　8　　3*4*2　130　2900/3100　未開盤　期房　 　　綠色晴川　多層、小高層　新長(zhǎng)江　七里廟459號(hào)　3　　1．7　2*3*2　86129　2350　　封頂　銷售20％ 　　金色世家　多層、小高層　漢陽住宅開發(fā)公司　墨水湖北路　　　2．47　2*3*2　91122　2600　　現(xiàn)房　已售80% 　　花前樹下（二）　多層、小高層　鴻圣地產(chǎn)　漢陽大道532號(hào)　　　1．82　3*2*2　106138　2550/2600　　封頂　已售10％ 　　陽城景園　小高層　漢陽區(qū)房產(chǎn)　漢陽大道524號(hào)　　　　2*3*5*3　77149　2800/2920　　部分封頂　已售70% 　?。ㄗⅲ阂陨厦娣e單位為萬平方米，價(jià)格單位為元/平方米） 　　與表中幾個(gè)樓盤項(xiàng)目相比： 　　l　規(guī)模上，其規(guī)模比他們都要小得多。翠微新城、金龍花園、綠色晴川、花前樹下、陽城景園、琴臺(tái)穎園為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 　　漢陽大道片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征(詳情見附件) 　　l　地價(jià)持續(xù)上漲，市場(chǎng)連續(xù)2年的旺銷開始回落 　　l　項(xiàng)目開發(fā)呈精品化、規(guī)?；? 　　l　項(xiàng)目以多層為主，小高層受到市場(chǎng)親睞 　　l　高尚精品樓盤的房?jī)r(jià)緊追漢口 　 　　l　建筑風(fēng)格主要以歐美為主，大做“綠色”文章 　　競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 　　競(jìng)爭(zhēng)性樓盤區(qū)位分布圖 　　結(jié)合項(xiàng)目的地理位置和精品樓盤的定位。 　　如何在這輪宏觀調(diào)控的一系列政策作用下，跨越金融信貸和抬高項(xiàng)目開發(fā)門檻，是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的最大最難的關(guān)鍵問題。 　　一切征兆都顯示：市場(chǎng)的拐點(diǎn)正在出現(xiàn)。 　　值得注意的是高檔房、高價(jià)房、高層和大面積房（即“三高一大”）的樓盤，因其投資量大，而消費(fèi)群相對(duì)較窄，如果持幣觀望者增加，企業(yè)資金回籠跟不上，不排除開發(fā)商采取變相降價(jià)的措施。目前，銀行對(duì)開發(fā)貨款、長(zhǎng)期貨款、流動(dòng)資金貨款、抵押貨款及個(gè)人按揭等涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行緊縮。在5月28日的土地掛牌中，“冷場(chǎng)“的局面也印證了國家宏觀調(diào)控政策的威力。翠微新城、南國明珠等項(xiàng)目水平，其銷售價(jià)在以上價(jià)位上可提高200—400元/㎡） 　　項(xiàng)目市場(chǎng)策略及銷售周期劃分 　　第一階段：集團(tuán)內(nèi)部登記期（2004年7月1日－7月31日） 　　第二階段：對(duì)外認(rèn)購咨詢登記期（2004年8月1日－9月30日） 　　第三階段：入市引導(dǎo)及強(qiáng)銷擴(kuò)張期（開盤）（2004年10月1日—2005年2月8日） 　　第四階段：強(qiáng)銷持續(xù)期（2005年3月1日－5月15日）（－） 　　第五階段：尾盤期（2005年5月16日－6月10日） 　?。ǜ鶕?jù)開發(fā)商工程進(jìn)度的情況，以上具體時(shí)間可再作擬定） 　　銷售目標(biāo)： 　　到2005年5月1日，住宅銷售達(dá)到元 　　商鋪銷售達(dá)到元 　　一 　市場(chǎng)分析 　　國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 　　從近兩個(gè)月的市場(chǎng)來看，房子顯然不如前一段好賣了，部分售樓部即使在雙休日也冷冷清清?！?0 　　附：公司簡(jiǎn)介　71 　　附：公司相關(guān)證件影印件　74 　　結(jié)束語　76 　　總 　論 　　項(xiàng)目定位： 　　定位廣告語： 　傳承文脈 　四季庭院 　　精致　/　精細(xì)　/　精品 　　主導(dǎo)廣告語： 　四季庭院朝陽星苑策劃書 目 　錄 　　總 　論　3 　　項(xiàng)目定位：　3 　　價(jià)格定位：　3 　　項(xiàng)目市場(chǎng)策略及銷售周期劃分　4 　　銷售目標(biāo)：　4 　　一 　市場(chǎng)分析　5 　　國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響　5 　　漢陽大道片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征　6 　　競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析　7 　　（一）周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤項(xiàng)目基本參數(shù)表　8 　?。ǘ┲苓吀?jìng)爭(zhēng)樓盤配套表　10 　?。ㄈI(yíng)銷策略對(duì)比表　11 　　二 　項(xiàng)目SWOT分析　12 　　項(xiàng)目基本情況　12 　　項(xiàng)目SWOT分析　15 　　S（優(yōu)勢(shì)）　16 　　W（劣勢(shì)）　17 　　O（機(jī)會(huì)）　17 　　T（挑戰(zhàn)）　17 　　三 　項(xiàng)目定位　19 　　市場(chǎng)定位建議　19 　　市場(chǎng)價(jià)格定位建議　21 　　住宅銷售價(jià)格的確定（平均價(jià)格）　21 　　商鋪銷售價(jià)格的確定（市場(chǎng)比較法）　24 　　目標(biāo)客戶群定位　26 　　四 　項(xiàng)目推廣包裝　28 　　LOGO設(shè)計(jì)　28 　　項(xiàng)目推廣語　30 　　VI系列　32 　　五 　項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略　46 　　主要工程節(jié)點(diǎn)時(shí)間擬定　48 　　銷售階段時(shí)間初擬　49 　　內(nèi)部登記期營(yíng)銷推廣策劃　49 　　對(duì)外咨詢登記、排號(hào)期　57 　　入市引導(dǎo)及強(qiáng)銷擴(kuò)張期（2004年10月1日2005年2月8日）　59 　　強(qiáng)銷持續(xù)期　63 　　尾盤期　64 　　承 　諾 　書　68 　　住宅銷售代理底價(jià)：　68 　　營(yíng)銷代理費(fèi)：　69 　　廣告費(fèi)用的收?。骸?9 　　業(yè)績(jī)考評(píng)獎(jiǎng)懲：　69 　　銷售宣傳內(nèi)容的承諾：　70 　　我們將配備專人為開發(fā)商和客戶辦理銀行按揭及房產(chǎn)登記入住手續(xù)?！?0 　　我們將支付人民幣10萬元的銷售代理質(zhì)保金和前期包裝墊付費(fèi)用。開心人家 　　輔助廣告語： 　朝陽映晨露 　星苑駕紅云 　　四季朝陽里 　一生心愿了 　　價(jià)格定位： 　　住宅價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購均價(jià)元/平方米；最終均價(jià)元/平方米；全程均價(jià)元/平方米 　　商鋪價(jià)格：一樓均價(jià)為元/平方米，二樓均價(jià)為元/平方米 　?。ㄈ绻卷?xiàng)目市場(chǎng)定位明確，規(guī)劃設(shè)計(jì)卓越，樓盤富于競(jìng)爭(zhēng)力，且達(dá)到復(fù)地觀望者不僅僅是購房者，也包括開發(fā)商。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，緣于央行的緊縮銀根政策。這無疑是對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)“釜底抽薪”。如果這有可能的話，又勢(shì)必波動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。毋庸