【正文】 4001500元/月，外出務(wù)工人員占全縣總?cè)丝诘?/4。同時，由于城市化進程的加快和城市規(guī)模的不斷擴大，城區(qū)人口逐年增加，縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)大商業(yè)、大市場的輪廓，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)吸附力較強，但設(shè)施老化、檔次偏低，出現(xiàn)商業(yè)檔次斷層，消費群對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業(yè)業(yè)態(tài)的需求旺盛，將有效推動城市對商業(yè)地產(chǎn)的需求。項目一期總投資 ，規(guī)劃設(shè)計成五個功能區(qū)，即從天華南路廣場向南依次為前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭公共廣場設(shè)施區(qū)，是2007新化縣政府市政重點建設(shè)工程之一。規(guī)劃總建設(shè)面積30萬㎡，一期開發(fā)建設(shè)面積22萬㎡，㎡、㎡。由于時間匆促，知識有點缺乏，想了很多，但有一些情況還相當模糊，就此停筆，請見諒。總之，銷售氛圍的形成，要是高檔樓盤的形象得以展現(xiàn)，是消費者一進場，就能產(chǎn)生一種幻想，即使人想象未來的美好生活的空間畫面，從而激發(fā)其購買欲望。施工場地形象包裝施工場地圍場周圍要整齊地放置好產(chǎn)品的宣傳樣板及宣傳條幅，這樣從外部包裝好像象。各個房間布置，擺設(shè)，格局部得細節(jié)處理，都會給人一種馬上就能舒舒服服住下來的感覺。比如，以墻色，藝術(shù)畫，雕像，浮雕，吊燈，壁燈，雕欄等，制造藝術(shù)品位，突出流域的復古建筑風格。通過專業(yè)室內(nèi)裝修設(shè)計對樣板房的制作，課彌補戶型的不足，改善煩惱歌舞的視覺效果。樣板房形象包裝從售樓中心有通道直接到樣板房，通道距售樓中心要盡量的接近，通道要設(shè)置突出花園環(huán)境的概念，凸現(xiàn)出曲徑通幽的感覺。如客戶接待處擺放玻璃桌面，茶幾，臺上擺放鮮艷的花或植物，同事各種接待服務(wù)設(shè)置要圖突出它的高雅，大氣，優(yōu)雅。復古花園項目主題地位復古花園項目主題闡釋“最適合居住品牌社區(qū)”或“最適合居住示范性社區(qū)”————————一座融合故鄉(xiāng)情懷與現(xiàn)代人文的生態(tài)社區(qū)“復古花園，給你一個五“心”級的家”提出項目主題的理由（1）基于市場競爭的需要（2）積淀著本土文化底蘊和風俗觀念項目主題的闡釋和演繹“最適合居住品牌社區(qū)”————空氣優(yōu)質(zhì)，保健養(yǎng)生，營銷氛圍形成售樓部形象包裝對于售樓部環(huán)境的整體設(shè)計和細化，從有利于銷售的角度出發(fā)，主要有如下創(chuàng)新一個興華環(huán)境的細化服務(wù)質(zhì)量的高素質(zhì)隨時隨處可見豐富收留不內(nèi)部空間，延長客戶停留時間總體包裝要使人想象未來的美好生活空間的畫面，能一幕幕地展現(xiàn)在看訪者的眼前，從而激發(fā)其購買的欲望。（3）以廣告，公關(guān)，銷售促進等促銷方式為手段，對項目京杭全方位的立體整合包裝，提高項目“最適合居住品牌社區(qū)“主題及其各分段主題文化的口碑效應(yīng)，吸引并集聚人氣，贏得競爭優(yōu)勢?！白钸m合居住品牌社區(qū)”主題，是以項目的“心”文化為載體的。他們大部分具有較高的文化素養(yǎng)，具備一定的藝術(shù)修養(yǎng)，崇尚自然，崇尚自我，崇尚安靜閑適的生活空間，到了一定的年齡有了一定的新領(lǐng)悟，尋找人生的終結(jié)，懂得怎么對自己好，養(yǎng)生保健的一族。三、目標客戶定位——城市中的退休商人年齡范圍：主力年齡段：46——55歲次要年齡段：55以上購買的決策因素：往往人的一生打拼，到了四五十歲的時候就是懂得要養(yǎng)生，注意生活質(zhì)量，想過一些退休后享樂的生活，就適合度假或養(yǎng)生的年齡。綜合分型從市場調(diào)研情況來分析，對項目的猶，劣勢進行比較，機會和風險并存，但風險大于機會。四、T——風險市場因素從目前房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化嚴重，已引起開發(fā)商高度重視，按本項目的開發(fā)周期預測，開發(fā)商已經(jīng)清晰的認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性，存在較大的風險。三、O——機會高校的人文熏陶，提升了本案未來的人文環(huán)境。周邊無小區(qū)，花園，缺乏氣氛。尤其是市行政中心向天河中心發(fā)展，消費者對區(qū)位的抗性較大，對本案的認同度相對較低。采用全智能化系統(tǒng)控制。總體分二心，三組團，三綠地。（上述為新聞既要）空氣優(yōu)質(zhì)在海珠區(qū)新港東路，沒有收到像市中心的城市污染，沒有那種喧鬧，沒有那緊張的氣氛，是最適合居住的環(huán)境，空氣保健，晚上還可以見到廣州稍有的星星，在現(xiàn)代的驅(qū)動下，這可以說是世外桃源，養(yǎng)生的安居的首選?！敖陙?，多位歷史學者對黃埔古村的保護一直奔走呼吁”，海珠區(qū)一位負責人告訴記者。云集歐美商船的世界名港、誕生眾多歷史名人的千年古村——黃埔古港遺跡和黃埔村，其早期建筑是廣州市文物保護單位，現(xiàn)存文物建筑包括祠堂14處、家塾4處、宮廟1處、園林建筑1處、商業(yè)遺址2處、古民居若干處。兵營處設(shè)有營房、瞭望臺、兵器架等！而且現(xiàn)在黃埔村在建造中，“我并不羨慕珠江新城獵德村那些密密麻麻的安置房，黃埔村通過開發(fā)嶺南文化旅游元素，甚至都可以成為東方迪士尼，吸引更多的人來村里，這樣就會為村民帶來更多收入。其中紀念展示區(qū)由黃埔稅館、永靖營（兵營）、買辦館、夷務(wù)所和展示街組成。南宋時此地已是“海舶所集之地”。黃埔古港見證了廣州“海上絲綢之路”的繁榮。交通方便公交車137（新洲到動物物園南門），262路（新洲到赤崗北路總站），564路（黃埔村總站到天河客運站），據(jù)說還會新增一條線路知道海珠客運站，不遠處還有地鐵站萬盛圍！還有高速公路，交通發(fā)達，想到哪就哪。隨后各項目也紛紛增加了廣告投放量，從去年開始，住宅項目廣告戰(zhàn)進一步升級，810月出現(xiàn)一個集中投放的高峰期高層住宅份額增加，價格很高，但市民的承受能力有限，經(jīng)濟適用房走俏。價格相差相當大。2003年，市場均價為1120元/平凡米，盡管如此，由于開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，良好的生態(tài)環(huán)境和規(guī)模效應(yīng)，也吸引了部分市場購買力。因此，開發(fā)商都非常重視營銷策劃吃長出現(xiàn)了各種營銷方式。房地產(chǎn)集中投放10萬平方米，競爭的激烈程度可想而知。現(xiàn)價令，國八條等。房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢改革開放以來，市政府解放思想，開拓進取，制定了良好寬松的投資政策，營造了良好的投資環(huán)境，是的國內(nèi)很多知名品牌的地產(chǎn)商紛紛逐鹿平原。復古花園項目兩期面積10萬平方米，其中一期總面積7萬平方米，總投資8億元，共有300余戶住宅，建筑密度為23%，綠化高達40%，是一個搞綠化型小區(qū)。一塊青磚，承載著一段輝煌；一片瓦礫，掩蓋著一個故事；一塊碑石，銘刻著一處繁華。黃埔村曾經(jīng)是清朝唯一對外開放的口岸，海關(guān)就設(shè)立在那里。黃埔港之所以聞名世界，是與其逐步發(fā)展成為清朝時期廣州對外貿(mào)易的外港有密切關(guān)系。由于時間倉促，房地產(chǎn)知識缺乏，加之許多資料都不是很完善，在這種情況下，經(jīng)以嘔心瀝血排除困難，以盡善盡美的心態(tài)在網(wǎng)上搜索了一些資料，希望能完成這一次的復古花園項目整合的房地產(chǎn)策劃書。第一篇：房地產(chǎn)策劃書前言本策劃宗旨：營造營銷氣氛，加快銷售進度，提高銷售效果，實現(xiàn)銷售利潤最大化。本策劃是以市場調(diào)查為前提，從而提升項目價值和利于市場推廣的角度出發(fā)設(shè)計本方案，內(nèi)容涉及主題地位、形象地位，客戶地位，營銷推廣策略等，希望行之一通，僅僅試刀，有什么不足之處請諒解。第一篇 復古花園項目的背景基本情況：復古花園項目位于黃埔村，黃埔村作為現(xiàn)代黃埔港名稱的由來，南宋時期已是“海舶所集之地”，建于明代萬歷二十八年（1600年）的海鰲塔，就是為外來船舶導航而設(shè)，如今仍屹立于珠江河畔。原名“鳳浦”，位于海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區(qū)、東與黃埔區(qū)、南與番禺區(qū)隔江相望，是廣州市海珠區(qū)新窖鎮(zhèn)轄內(nèi)的16個行政村之一。百年滄桑，今天的黃埔村已經(jīng)看不到昔日黃埔港口碼頭那種繁榮的景象，但依然保持著古樸的底蘊。在這么有歷史悠久的地方，取名為復古花園，是對啦；是休閑是風光集中一體的旅游勝地，在此居住想必可以調(diào)節(jié)高尚情操。第二篇 房地產(chǎn)市場概況近5年來，市委，市政府高瞻遠矚，立足市場，積極探索，走出了一條以房地產(chǎn)業(yè)為突破口，借助威力來房展城市，塑造城市形象的道路，2001年以來，隨著地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)許多知名品牌的地廠商紛紛逐鹿平原，是的本事的房地產(chǎn)市場故居商業(yè)化，思想化，也更加活躍，市場逐漸成熟，原來的買方市場已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕枨鬄閷虻馁u方市場。致使改是房地產(chǎn)市場發(fā)展很快，但今年來國家宏觀調(diào)控，控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，出現(xiàn)了種種手段，如限購令。但房地長熱是持續(xù)火爆還是可以冷希，還是預測，那未來幾年的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)如下趨勢：市場競爭激烈住宅項目（多層，小高層，高層）紛紛上馬，目前該市住宅市場已經(jīng)處于“成長期的中后期”，即將進入整個住宅市場的“收割期”，房地產(chǎn)市場已經(jīng)本處于飽和狀態(tài)。樓盤各種概念跌現(xiàn)，營銷方式多樣由于市場競爭激烈，開發(fā)商已將重視項目主題概念，樓盤的各種概念跌現(xiàn)，如水景住宅，園林住宅，生態(tài)住宅，到后來的新造城運動等。樓盤整體品質(zhì)提升，特色樓盤漸受關(guān)注，但價格一路飄升由于市場競爭激烈，開放商已經(jīng)受重視樓盤產(chǎn)品的競爭力，因而劉噴整體品質(zhì)提升，特設(shè)樓盤漸受關(guān)注，但價格一路飄升。而現(xiàn)在目前的狀況是平均每個方達6000元。廣告投放量增加展開了全面的廣告宣傳，住宅項目競爭的序幕由此拉開。項目SWOT分析與目標地位一、S——優(yōu)勢教育文化氛圍濃厚本項目地處新港東路，周邊環(huán)境有小學，黃埔中學，廣州航海高等?？茖W校等，鄰近黃埔軍校，大學城，有利于本項目區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的提升。配套設(shè)施齊全，生活方便項目附近有銀行，超市，醫(yī)院，香格里拉大酒店，琶洲會展中心等等最重要的風光景色黃埔村將改造古色古鄉(xiāng)，四周都可以看到文化古屋，歷史遺留物，深受文化熏陶！鄰近還有黃埔古港，黃埔古港碼頭所在的黃埔村位于海珠區(qū)，北臨新港東路，南隔黃埔涌與侖頭相望，西臨東環(huán)高速公路，東隔珠江與長洲、深井相望。自宋代以后，黃埔村長期在海外貿(mào)易中扮演重要角色。黃埔古港地區(qū)分為四個功能區(qū)，即紀念展示區(qū)、古港公園區(qū)、棧道餐飲區(qū)及村頭廣場區(qū)，集展示、傳播、娛樂、休閑于一體的“文化公園型景區(qū)”。黃埔稅館是整個建筑群中的重點。” ——— 黃埔村村民林伯與大部分城中村“握手樓”密集、人居環(huán)境差不同的是，黃埔古村整體建筑格局并不擁擠，加上該村特有的歷史文化價值，海珠區(qū)2009年決定對黃埔古村進行綜合整治式改造，啟動了黃埔歷史文化古村保護建設(shè)工程，目前整治工程已接近尾聲。擁有特殊的歷史文化價值，注定了港村合一的黃埔村改造要走一條與眾不同的路子。2009年，廣州市決定對黃埔古村進行綜合改造，海珠區(qū)啟動了黃埔歷史文化古村保護整治工程，“抽疏保護”就是黃埔村改造的方向。規(guī)劃設(shè)計一流，體現(xiàn)了人性化本項目采用歐式現(xiàn)代主義人文風格，體現(xiàn)了現(xiàn)代，簡介，莊重，典雅的小區(qū)外地部形象。采用全智能話系統(tǒng)控制貼心式人性化管理，13層安放層層把關(guān)。項目測宗旨就是：締造養(yǎng)生保健的好居屋?。《?、W——劣勢雖然本項目有良好的人文環(huán)境，但海珠區(qū)這帶發(fā)展相對滯后導致本項目切法居住的氛圍，市民對本地塊缺乏“認同感”。距市區(qū)較遠，出行要較長時間。本項目沒有很好的借助力量，化解一些劣勢，導致本項目在笨區(qū)域內(nèi)和市區(qū)的宣傳力度不夠。北區(qū)域內(nèi)不存在同等品質(zhì)的樓盤與之競爭，為本案贏得了大的市場空間。自身因素自身策劃人員的問題，實在缺乏經(jīng)驗，缺乏專業(yè)知識，缺乏可操作行吧。針對這些因素，我們要尊重市場，順應(yīng)消費者的需求，做好本案的硬件配套設(shè)施的同事，同時，建議運用整合營銷手段，整合廣告媒體，強化樓盤的廣告宣傳力度，形成較強的廣告合力，加快銷售進度，提高銷售效果，同時也可以提高本案的知名度與美譽度。目標客戶的特征：擁有住房，但缺乏生活質(zhì)量了，希望有更好的。目標客戶的職業(yè)大部分屬于半退休，退休人士目標客戶共同的心理特征要求完善的配套設(shè)施注重居住品質(zhì)，價格承受力強關(guān)注環(huán)境質(zhì)量和鄰里和睦重視顯大氣居家感受，理想的生活方式在消費的理性上，更大隱形的感性要求要求更高層次的居住感受在決定購買是，對產(chǎn)品的“舒服感受”要求很高四、整合營銷策劃方案復古花園整合營銷策劃思路（1）亦可與為中心，宣傳并彰顯項目的優(yōu)勢，以品牌和口碑營銷為指導，實力項目是“最適合居住的品牌社區(qū)”或“最適合居住示范性社區(qū)”主題概念品牌，建立項目是“最適合居住”的“居住理念根據(jù)地”。（2）以項目的核心產(chǎn)品和附加產(chǎn)品為載體，即以工程質(zhì)量，環(huán)境綠化，智能化，園林式，建筑風格，社區(qū)布局等工程實效為支撐點，宣傳項目的“心”文化，樹立樓盤“舒適房”的口碑效應(yīng)，確立產(chǎn)品優(yōu)勢。整合營銷策劃戰(zhàn)術(shù)思路：對各種廣告媒體如報紙，電視，直接投廣告，派單，戶外，流體廣告等，以及各種SP促銷方式如房展會，價格折扣，贈品，公益活動，事件營銷等手段，進行整合，造勢，借“市”，加快銷售進度，完成銷售任務(wù)。如售樓資料準備，必須備齊相應(yīng)的資料，如售樓書，認購協(xié)議書，付款方式，價目表等，全面介紹樓盤的情況和購樓者必須知道的相關(guān)注意事項。如售樓部門口放置宣傳彩旗。樣板房絕不是在個體意念的體現(xiàn)，它應(yīng)該具有共性，也就是說，它在很大程度上要能概括相當群體的審美意識，所以說，無論是什么形式的樣板房，它必須代表一種觀念，一種生活態(tài)度。用建筑的手法調(diào)整室內(nèi)空間的比例，讓它變得更加飽滿一些，有力一些，合理一些。樣板房不是簡單的展示單位，樣板房要營造一個真實的居家環(huán)境。比如，主人房是套房中最私密，最安靜的所在，因而，其位置所在，房門朝向，床位擺放都值得鎮(zhèn)中考慮。施工場地內(nèi)部要擺放施工說明，施工進度，施工紀律管理等方面的宣傳版面。五、銷售推廣策略——階段性安排一、總原則：運用整合手段，銷售推廣與宣傳推廣相結(jié)合，有效宣傳項目主題，建筑風格，建筑質(zhì)量，園林景觀等產(chǎn)品特設(shè)，尤其是準現(xiàn)房的宣傳，廣告訴求手段實在，具體，生動，具有較強的沖擊力，最大限度有效吸引和大東消費群，聚集人氣，淡化和引導期待心理，強化購買心理，已達到良好的銷售效果。第二篇：房地產(chǎn)策劃書房地產(chǎn)策劃書范文第一部分、項目概述及市場分析項目地塊基本情況項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析項目地貌狀況項目現(xiàn)狀第二部分、項目SWOT分析地塊優(yōu)劣式分析項目的優(yōu)勢分析(S)項目的劣勢分析(W)項目機遇的分析(O)項目的威脅分析(T)第三部分、項目策劃營銷項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標一期產(chǎn)品介紹項目周邊樓市狀況項目定位營銷策劃構(gòu)思與設(shè)想營銷策劃推廣主題策