【正文】 　　F、人力資源等籌劃 　　為日后的運營和管理進行組織架構(gòu)的確定、人員的逐步招聘和培訓(xùn)。 　　主要媒體選擇《長江日報》、《楚天都市報》、《武漢晨報》 　　具體媒體計劃及設(shè)計稿漢隆提前交給開發(fā)商。 　　B、軟性新聞策略（樣稿另附） 　　軟性新聞有效傳播的首要基礎(chǔ)是發(fā)展商與傳媒建立良好的社會關(guān)系，與傳媒建立良好的關(guān)系并不是請客送禮，更重要的是有計劃地向新聞媒體提供“制造新聞”的題材和線索，經(jīng)過我們的巧妙挖掘和炮制，通過記者的采訪報道并在各大媒體上進行正面的炒作和宣傳。 　　2）實務(wù)營銷策略之銷售管理 　　A、銷售現(xiàn)場的管理 　　維護現(xiàn)場（營銷中心、如有可能制作幾套樣板房）的整潔和有序。 　　（5）務(wù)實營銷策略之物業(yè)管理 　　物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)今后服務(wù)層面的環(huán)節(jié)，還是能左右發(fā)展商開發(fā)和管理成本及保障規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備設(shè)施、配套功能能適應(yīng)市場的重要組成部分。 　　○12按揭利率表： 這是國家統(tǒng)一的關(guān)于商品房作不同期限按揭的不同利率。 　　○8銷控表： 　　用來向顧客反映銷售情況及自己進行銷售控制的材料，樓盤表記錄了各層、戶型、戶號的銷售情況。 　　○4折頁： 　　是一種輔助印刷品，篇幅短小，款式多樣，內(nèi)容主要是扼要介紹樓盤的一些基本情況，以使客戶對樓盤有初步認(rèn)識。 　　○4售樓現(xiàn)場的包裝，包括營銷中心的建設(shè)和裝修布置，營銷中心是樹立高品質(zhì)精品樓盤及體現(xiàn)發(fā)展商實力最直接的驗證，是買賣雙方最頻繁最短距離交往的場所，它必須能體現(xiàn)樓盤和發(fā)展商的品質(zhì)、品味和定位。 　　價值營銷策略是理性營銷的核心部分。 　　F、互動營銷策略 　　采用多種方式增加與目標(biāo)客戶的直接接觸機會，期間直接或間接傳播銷售信息和品牌形象，是配合大眾傳播之外最有效的小眾傳播推廣方式。營銷推廣體系投入成本相對較高的一部分，適用于重要營銷節(jié)點。 　　四 　項目推廣包裝 　　LOGO設(shè)計 　　【A】　 　　項目推廣語 　　我們經(jīng)過周密的調(diào)研、思考、總結(jié)，將本案廣告語定位如下： 　　定位廣告語： 　　傳承文脈 　四季庭院 　　精致　/　精細(xì)　/　精品 　　【說明】 　　表達——傳承文脈精到 　　追求——產(chǎn)品精益求精 　　目標(biāo)——社會公認(rèn)精品 　　主導(dǎo)廣告語： 　　四季庭院 　在漢陽，像鸚鵡花園等樓盤有相當(dāng)一部分都被漢口人買走。精品是要付出代價的，一方面，決策人必須嘔心瀝血，另一方面，必須要花到應(yīng)該花的錢才能得到。 我們提出本項目的定位為：傳承文脈、四季庭院，正是找出與其它樓盤的差異，形成唯一性和排他性的獨特個性魅力。 　　●王家灣、鐘家村地區(qū)新建樓盤將會以配套和地段優(yōu)勢來瓜分部分市場。 　　環(huán)境劣勢 　　●除臨街面外，其余三面均靠近破舊的住宅區(qū)。 　　●交通便利，多路公汽可通各城區(qū)。項目規(guī)劃由南北朝向，　由2棟多層和1棟小高層構(gòu)成。用心創(chuàng)造　戶外、網(wǎng)絡(luò)、報紙廣告 　　金色世家　鉆石品質(zhì)每個項目都配有智能化的消防配套。翠微新城，具有最高尚的品質(zhì)，由最具實力的開發(fā)商、品牌規(guī)劃設(shè)計單位擔(dān)綱，再加上優(yōu)良地段，其價格自然不菲，達到了漢陽區(qū)的高端水平。占有旅游、商貿(mào)等方面的優(yōu)勢；金龍花園位于漢陽大道和羅七路交匯處，這兩條路都是漢陽的主干道，人流、車流都比較大，所以地理優(yōu)勢很明顯；其余幾個樓盤的地理位置相對于本案來說，略遜一籌。 　?。ㄒ唬┲苓吀偁幮詷潜P項目基本參數(shù)表 　　項目名稱　建筑類型　開發(fā)商　樓盤位置　占地面積　總建面　容積率　主力戶型　主力戶型面積　多層/小高層均價　開盤時間　工程進度　銷售狀況 復(fù)地如果這有可能的話，又勢必波動房地產(chǎn)市場。開心人家 　　輔助廣告語： 　朝陽映晨露 　星苑駕紅云 　　四季朝陽里 　一生心愿了 　　價格定位： 　　住宅價格：內(nèi)部認(rèn)購均價元/平方米；最終均價元/平方米；全程均價元/平方米 　　商鋪價格：一樓均價為元/平方米，二樓均價為元/平方米 　?。ㄈ绻卷椖渴袌龆ㄎ幻鞔_，規(guī)劃設(shè)計卓越，樓盤富于競爭力，且達到復(fù)地翠微新城、南國明珠等項目水平，其銷售價在以上價位上可提高200—400元/㎡） 　　項目市場策略及銷售周期劃分 　　第一階段：集團內(nèi)部登記期（2004年7月1日－7月31日） 　　第二階段：對外認(rèn)購咨詢登記期（2004年8月1日－9月30日） 　　第三階段：入市引導(dǎo)及強銷擴張期（開盤）（2004年10月1日—2005年2月8日） 　　第四階段：強銷持續(xù)期（2005年3月1日－5月15日）（－） 　　第五階段：尾盤期（2005年5月16日－6月10日） 　?。ǜ鶕?jù)開發(fā)商工程進度的情況，以上具體時間可再作擬定） 　　銷售目標(biāo)： 　　到2005年5月1日，住宅銷售達到元 　　商鋪銷售達到元 　　一 　市場分析 　　國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響 　　從近兩個月的市場來看，房子顯然不如前一段好賣了，部分售樓部即使在雙休日也冷冷清清。 　　一切征兆都顯示：市場的拐點正在出現(xiàn)。翠微新城（二）　多層、小高層　復(fù)地房產(chǎn)　翠微橫路18號　　30　　2*3*2　80140　3300　　封頂　已售30％ 　　金龍花園（二）　多層、小高層　青澳置業(yè)　漢陽大道642號　　8　　3*4*2　130　2900/3100　未開盤　期房　 　　綠色晴川　多層、小高層　新長江　七里廟459號　3　　1．7　2*3*2　86129　2350　　封頂　銷售20％ 　　金色世家　多層、小高層　漢陽住宅開發(fā)公司　墨水湖北路　　　2．47　2*3*2　91122　2600　　現(xiàn)房　已售80% 　　花前樹下（二）　多層、小高層　鴻圣地產(chǎn)　漢陽大道532號　　　1．82　3*2*2　106138　2550/2600　　封頂　已售10％ 　　陽城景園　小高層　漢陽區(qū)房產(chǎn)　漢陽大道524號　　　　2*3*5*3　77149　2800/2920　　部分封頂　已售70% 　?。ㄗⅲ阂陨厦娣e單位為萬平方米，價格單位為元/平方米） 　　與表中幾個樓盤項目相比： 　　l　規(guī)模上，其規(guī)模比他們都要小得多。所以地理位置是本案的一個賣點。但從其一期的銷售和6月份二期開盤的情況來看，其市場引力還是很大，銷售情況一直看好。建有中心花園，費盡心思建設(shè)和利用水景和綠化。至尊生活　新漢陽項目地塊北面為一棟五層樓的停業(yè)醫(yī)院，南面為舊的住宅區(qū)，東面為漢橋路，西面為住宅區(qū)。 　　●該區(qū)域附近樓盤比較多，將會成為購房者關(guān)注的熱點地區(qū)。 　　●項目南面為山坡切面，山坡上是破舊的居民區(qū)，使得項目通風(fēng)和采光均受到一定的影響。 　　三 　項目定位 　　市場定位建議 　　2004年初，武漢市政府在推出“兩帶、三城、九區(qū)、六大文化品牌”概念中，明確提出“武漢旅游文化城”、“月湖知音文化功能區(qū)”，著力彰顯自然人文相宜的文化。 　　我們提出精品樓盤，必須具備下列要素： 　　●　讓“晴川歷歷漢陽樹，芳草萋萋鸚鵡州”的自然氣息，“高山流水遇知音”的文化氣息融入到項目中。 　　市場價格定位建議 　　住宅銷售價格的確定（平均價格） 　　競爭項目綜合橫縱向權(quán)數(shù)對照分析表 　?。?）　可參考樓盤周邊情況橫向比較（占項目50%） 　　金龍花園　翠微新城　綠色晴川　花前樹下　陽城景苑　琴臺穎園 　　地 　段　　　　　　 　　交通條件　　1　　　1　1 　　項目配套　　　　　　 　　周邊配套　1　　　　　1 　　教育環(huán)境　1　　　　1　1 　　規(guī) 　?！　　　　　? 　　景觀因素　　　　　1　1 　　開　發(fā)　商　　　　　1　 　　合作單位　1　1　　　　 　　總平均比例　　　　　　 　?。?）　可參考樓盤自身因素縱向比較（占項目50％） 　　金龍花園　翠微新城　綠色晴川　花前樹下　陽城景苑　琴臺穎園 　　創(chuàng)意戶型　1　　1　1　　 　　規(guī)劃　　　　　　 　　園林景觀　　　　　　 　　容積率　　1　　　　 　　物業(yè)管理　　　　　1　1 　　推出時機　　　　　　1 　　建筑細(xì)節(jié)　　　　1　1　1 　　銷售策略　　1　1　　　 　　總平均比例　　　　　　 　　注： 　橫、縱取值各50%是綜合高層建筑的市