【正文】 對手二：紫林居：由3幢連體9層組成：現(xiàn)推C—H座的3～9層：品味家在公園旁的舒適與休閑：4511～6208元/m2，均價5320元/m2：一級二類裝修⑴優(yōu)勢分析①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買；②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助；④建筑設(shè)計為無電梯低層住宅，且物業(yè)收費低廉，對買家有極大的吸引力；⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟繁榮。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點，東移重心將會沿著中山大道沿線發(fā)展起來，而黃埔大道沿線則因為工廠、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負面特點，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁向受到一定程度的阻礙。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域，根據(jù)廣州市國土局房管局的房地產(chǎn)信息中心的成交數(shù)據(jù)，（），列八大區(qū)之首。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi)。㈡區(qū)域市場分析 天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。所以，對于千禧年房地產(chǎn)的預(yù)測，應(yīng)該是：穩(wěn)中趨旺，但競爭更激烈。由于我國加入世界貿(mào)易總協(xié)定的談判已近尾聲，加入世貿(mào)有利于我國房地產(chǎn)市場的升溫。這一政策的出臺將使人民幣流量得到實質(zhì)性和拉動式的增大。而個人購買消費則略有上升，預(yù)計全年成交量約為550萬平方米。 根據(jù)一項調(diào)查資料顯示：今年19月，%。周邊近郊房價表面沒有較大下調(diào)，但是，在日益殘酷的市場競爭狀態(tài)下，迫使這些樓盤付出了更大的推廣成本。： 房地產(chǎn)市場已從原來滿足人們基本生活需求，發(fā)展到滿足人們多方位需求的優(yōu)勢競爭階段，商品房更進入同質(zhì)比階段。其中，批準(zhǔn)住宅預(yù)售416萬平方米，%；，%；，%。 據(jù)市建委提供資料：今年19月，只相當(dāng)2001年全年的一半左右。 雖然有以上多方因素的支持，但九九年的廣州樓市因受大經(jīng)濟環(huán)境疲態(tài)的波及，大部分時間仍波瀾不興。從整體市場的狀況分析，各項法規(guī)的明確化，會使現(xiàn)時房地產(chǎn)存在供過于求的失衡現(xiàn)象有所改變。當(dāng)明確福利分房政策延遲至九九年末時，自九九年第四季度，廣州樓市迅速陷入低潮。中地行的這種專業(yè)精神和精品意識在市場上獨樹一幟，獲得了地產(chǎn)同行一致肯定，以下是敝司在廣州市場部分代理項目的形象定位：項 目形象定位部分宣傳主題廣州奧林匹克花園首個“陽光健身工程”中國首個“運動型，健康型大型小區(qū)運動就在家門口龍湖大廈唯我，坐享東湖開門見湖日夕間，東湖完全擁有江湖地位龍起東湖傲千禧天立大廈天河中心蝶型華宅零缺點空間設(shè)計今天，廣州的復(fù)式都相形見矮紫荊花園機場路半山園林式純住宅小區(qū)推動高尚住宅大眾化實現(xiàn)高尚住宅大眾化薈賢大廈海幢文化，薈賢人家好樓，好價錢，好在薈賢大廈荔湖明苑湖畔、江邊、世居名園荔湖明苑三大皇牌獨領(lǐng)荔灣（皇牌價格、一苑三大景、優(yōu)越間隔）天誠廣場羅馬藝術(shù)開創(chuàng)新天一樣的天河北，不一樣的生活藝術(shù)新城海濱花園規(guī)劃起革命二、市 場 分 析㈠整體市場分析 回顧九九年市場可謂先有高峰繼有低谷。在“中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理”的品牌理念指引下，敝司一直認(rèn)為，代理項目貴精不貴多，關(guān)鍵在于每個項目都成功推出市場，并獲得良好市場效益。經(jīng)過多年的發(fā)展，敝司已成為一個集房地產(chǎn)投資、開發(fā)、策劃顧問、銷售代理于一體的企業(yè)，如北京十大豪宅之一的“陽光廣場”就是“中國地產(chǎn)”直接進行投資開發(fā)的大型項目。除上述項目外，廣州淘金花園、廣州世界貿(mào)易中心、廣州奧林匹克花園，杭州夢湖山莊，無錫太湖威尼斯花園等等，無一不是各地區(qū)的地標(biāo)意義建筑。 敝司成功策劃代理的項目包括： 廣州地區(qū)： 淘金花園 世界貿(mào)易中心 華僑樂園 世貿(mào)花園 西關(guān)大廈 新安大廈 佳地華苑大廈 深華大廈 湖濱苑 比華利莊園 天立大廈 羊城國際商貿(mào)中心 偉超置業(yè)大廈 天河金興花園 天河雅怡閣 紫荊花園 瑞華大廈華庭閣 薈賢大廈 天誠廣場 安駿大廈 龍湖大廈 黃埔悅濤雅苑 廣州奧林匹克花園 荔湖明苑 天立俊園 金麟臺新城海濱花園 北京地區(qū)： 北京羅馬花園 陽光廣場 麗京花園別墅 名人廣場 現(xiàn)代花園 天津地區(qū)： 天津凱旋門大廈 立達公寓 上海地區(qū)： 新世紀(jì)廣場 凱旋門大廈 羅馬花園 金橋花園 金浦花園 爵士大廈 九安廣場 梧桐花園 無錫地區(qū)： 金馬商城 太湖威尼斯花園 杭州地區(qū)： 夢湖山莊 海口地區(qū)： 麗花城別墅 明都大廈 南苑大廈沈陽地區(qū)：祥鳳花園武漢地區(qū)：重慶地區(qū)：在九九年八月二十日在北京舉辦的建筑界盛會——第二十屆建筑史大會上，由敝司成功代理的上海羅馬花園和新世紀(jì)廣場、北京陽光廣場、天津凱旋門大廈，作為各城市代表作進入了中國建筑發(fā)展史的展覽中心。公司秉承了“中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理”的品牌理念，堅持“做一個盤，豎一塊豐碑”精神，以“先求質(zhì)、再求量”的工作態(tài)度得到主管部門、發(fā)展商及同行的肯定。公司網(wǎng)羅了中、港、臺三地頂尖專業(yè)人才，根據(jù)每個專案的特性，以創(chuàng)新的營銷理念、敏銳的市場觸角、穩(wěn)健的管理、完善的資訊系統(tǒng)及以客為尊的誠意為客戶提供多元化的服務(wù)。發(fā)展至今，在中國內(nèi)陸觸角已延伸至廣州、北京、天津、上海、?？凇⒑贾?、無錫等地，在香港、臺灣、新加坡、雅加達、東京等地成立了分支機構(gòu)。 就本項目的整體策劃包裝和銷售代理，敝司成立專項小組，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司對項目的開發(fā)意圖，務(wù)求使之成為貴司實力與形象體現(xiàn)的成功典范。瑞 興 花 園銷售企劃建議書廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司二零零二年十一月二十六日目 錄前言1一 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司簡介2二 市場分析8 ㈠整體市場分析9 ㈡區(qū)域市場分析14 ㈢定向市場分析16三 競爭對手分析17 ㈠競爭對手基本數(shù)據(jù)分析18 ㈡競爭對手戶型比較19 ㈢競爭對手資料分析20四 項目理解31 ㈠項目概況32 ㈡項目周邊配套狀況33 ㈢項目優(yōu)劣勢分析34 ㈣項目企劃思路37五 項目市場定位策略41 ㈠項目市場定位42 ㈡項目形象定位43 ㈢目標(biāo)客戶定位44 ㈣價格定位及定價原則48六 項目建議49 ㈠項目名稱建議50 ㈡規(guī)劃建議51 ㈢園林規(guī)劃建議52 ㈣現(xiàn)場綠化建議53 ㈤項目場地銷售包裝54 ㈥項目道路規(guī)劃建議54 ㈦售樓部設(shè)置建議56 ㈧裝修標(biāo)準(zhǔn)建議57七 銷售策略建議57 ㈠市場氣氛培養(yǎng)58 ㈡促銷手段建議60 ㈢付款方式建議65 ㈣宣傳策略66 ㈤銷售部署67結(jié)束語68附件 69前 言 經(jīng)與貴司就瑞興花園的整體策劃包裝及銷售代理進行了初步接觸。就此，敝司對貴司能給予機會發(fā)揮深表謝意，并誠懇地預(yù)祝合作愉