【正文】 天河雅怡閣 紫荊花園 瑞華大廈華庭閣 薈賢大廈 天誠(chéng)廣場(chǎng) 安駿大廈 龍湖大廈 黃埔悅濤雅苑 廣州奧林匹克花園 荔湖明苑 天立俊園 金麟臺(tái)新城海濱花園 北京地區(qū)： 北京羅馬花園 陽(yáng)光廣場(chǎng) 麗京花園別墅 名人廣場(chǎng) 現(xiàn)代花園 天津地區(qū)： 天津凱旋門(mén)大廈 立達(dá)公寓 上海地區(qū)： 新世紀(jì)廣場(chǎng) 凱旋門(mén)大廈 羅馬花園 金橋花園 金浦花園 爵士大廈 九安廣場(chǎng) 梧桐花園 無(wú)錫地區(qū)： 金馬商城 太湖威尼斯花園 杭州地區(qū)： 夢(mèng)湖山莊 海口地區(qū)： 麗花城別墅 明都大廈 南苑大廈沈陽(yáng)地區(qū)：祥鳳花園武漢地區(qū)：重慶地區(qū)：在九九年八月二十日在北京舉辦的建筑界盛會(huì)——第二十屆建筑史大會(huì)上，由敝司成功代理的上海羅馬花園和新世紀(jì)廣場(chǎng)、北京陽(yáng)光廣場(chǎng)、天津凱旋門(mén)大廈，作為各城市代表作進(jìn)入了中國(guó)建筑發(fā)展史的展覽中心。中地行的這種專業(yè)精神和精品意識(shí)在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟，獲得了地產(chǎn)同行一致肯定，以下是敝司在廣州市場(chǎng)部分代理項(xiàng)目的形象定位：項(xiàng) 目形象定位部分宣傳主題廣州奧林匹克花園首個(gè)“陽(yáng)光健身工程”中國(guó)首個(gè)“運(yùn)動(dòng)型，健康型大型小區(qū)運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口龍湖大廈唯我，坐享東湖開(kāi)門(mén)見(jiàn)湖日夕間，東湖完全擁有江湖地位龍起東湖傲千禧天立大廈天河中心蝶型華宅零缺點(diǎn)空間設(shè)計(jì)今天，廣州的復(fù)式都相形見(jiàn)矮紫荊花園機(jī)場(chǎng)路半山園林式純住宅小區(qū)推動(dòng)高尚住宅大眾化實(shí)現(xiàn)高尚住宅大眾化薈賢大廈海幢文化，薈賢人家好樓，好價(jià)錢(qián)，好在薈賢大廈荔湖明苑湖畔、江邊、世居名園荔湖明苑三大皇牌獨(dú)領(lǐng)荔灣（皇牌價(jià)格、一苑三大景、優(yōu)越間隔）天誠(chéng)廣場(chǎng)羅馬藝術(shù)開(kāi)創(chuàng)新天一樣的天河北，不一樣的生活藝術(shù)新城海濱花園規(guī)劃起革命二、市 場(chǎng) 分 析㈠整體市場(chǎng)分析 回顧九九年市場(chǎng)可謂先有高峰繼有低谷。 據(jù)市建委提供資料：今年19月，只相當(dāng)2001年全年的一半左右。 根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查資料顯示：今年19月，%。所以，對(duì)于千禧年房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)，應(yīng)該是：穩(wěn)中趨旺，但競(jìng)爭(zhēng)更激烈。天河區(qū)樓盤(pán)分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域，根據(jù)廣州市國(guó)土局房管局的房地產(chǎn)信息中心的成交數(shù)據(jù)，（），列八大區(qū)之首。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮。對(duì)手五：恒安大廈：1幢連體30層：現(xiàn)推恒樂(lè)軒5～25層：一點(diǎn)一滴……令為生活細(xì)節(jié)設(shè)想：4218～5980元/m2，均價(jià)5102元/m2：毛坯房：⑴優(yōu)勢(shì)分析①位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力；②戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，間隔采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，方便住戶日常生活；③雖為單體樓，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，有助吸引買家購(gòu)買；④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷售。㈡項(xiàng)目周邊配套狀況①大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)③小學(xué)：昌樂(lè)小學(xué)④銀行：中國(guó)建設(shè)銀行⑤飲食：云景酒家、中意食莊、食神等。但目前區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，故如何做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，將是項(xiàng)目能否取得成功的重點(diǎn)。，引起客戶購(gòu)買沖動(dòng)在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的提升。故此，項(xiàng)目能夠，在區(qū)域中獨(dú)樹(shù)一幟，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。故此，在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享受周邊完善配套，又有高質(zhì)素內(nèi)部居庭”的生活環(huán)境。外區(qū)及外地人士選擇天河置業(yè)將會(huì)越來(lái)越多，關(guān)鍵是要選擇價(jià)錢(qián)合理，有升值潛力的樓盤(pán)，以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。分析：他們擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，樂(lè)意在經(jīng)營(yíng)范圍附近的置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時(shí)照顧生意，一舉兩得。項(xiàng)目的定價(jià)原則大體如下： 由于該幢南向單位景觀較差，受工廢氣污染較嚴(yán)重，情況被動(dòng)，又依照南方人的風(fēng)水習(xí)俗觀念，南向風(fēng)水要比北向好，就是所謂俗稱的“南風(fēng)窗”，固此，結(jié)合該幢特點(diǎn)，采用了“同層南北方向單位價(jià)格相同或價(jià)差不大”的推廣策略方案，此方案最終起到促銷南向單位的銷售、兩面銷售平衡之效果。（具體詳見(jiàn)項(xiàng)目園林規(guī)劃建議）③若此舉實(shí)施，使得B、C座朝向小中庭花園的單位在銷售率與價(jià)格定位方面得到提升，此點(diǎn)最為主要。另外，F(xiàn)幢南邊填平做綠化，并向首層買家贈(zèng)送限定面積的小花園。針對(duì)小區(qū)范圍的客流量少的不利因素，敝司建議還須在黃埔大道、員村二橫路口附近增設(shè)一售樓部，有效地彌補(bǔ)人流量不足和小區(qū)處認(rèn)知能力較低的弱點(diǎn)。送高級(jí)組合櫥柜浴室隨樓附送高級(jí)浴室潔具及配件，包括：浴缸（主人套房）或有機(jī)玻璃淋浴間，浴巾掛架、座廁、衛(wèi)生紙盒、香皂架及掛衣鉤，洗手盆配水龍頭，預(yù)留熱水器供水接口，另贈(zèng)送排氣扇。⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房 通過(guò)對(duì)示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì)，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購(gòu)買沖動(dòng)，促進(jìn)成交。 選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)適量的廣告投放，營(yíng)造銷售高潮。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。 ⑵羊城晚報(bào) 全國(guó)十大報(bào)業(yè)之一，發(fā)行量80萬(wàn)份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果。 基于敝司對(duì)項(xiàng)目介入度不足，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認(rèn)可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細(xì)商討后再另案補(bǔ)充實(shí)操性更強(qiáng)的方案，望貴司見(jiàn)諒。附件二、項(xiàng) 目 操 作 程 序項(xiàng) 目 理 解辦理銀行按揭手續(xù)辦 理 預(yù) 售 許 可 證市 場(chǎng) 調(diào) 研項(xiàng)目市場(chǎng)定位確認(rèn)銷 售 策 劃 制 定、認(rèn) 可銷 售 講 義 制 定 及 實(shí) 施銷 售 資 料 制 作推廣策略、制定、認(rèn)可項(xiàng) 目 包 裝 完 善、確 認(rèn)展 銷 會(huì)（分 期）成 功 賀 典附件三、資 料 準(zhǔn) 備 內(nèi) 容 為使項(xiàng)目能在公開(kāi)發(fā)售時(shí)能以最佳的整體形象入市，前期工作的完善不能忽視，敝司協(xié)助實(shí)施的工作內(nèi)容包括： 。附件四、項(xiàng) 目 操 作 所 需 資 料；；；；（或施工證）；（含平立面和整體規(guī)劃）；（含外銷許可證）。 、DM、銷售資料設(shè)計(jì)印制。附件一、廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 服 務(wù) 內(nèi) 容 根據(jù)項(xiàng)目的具體特性，敝司可提供多方面的服務(wù)，以協(xié)助貴司對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的順利進(jìn)行，具體內(nèi)容如下：㈠土地評(píng)估 ； ； ； ，規(guī)劃局主管人士咨詢服務(wù)。 價(jià)格低，聽(tīng)眾廣，能以高頻率的傳播來(lái)提高受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，二則可以使買家體會(huì)發(fā)展商以客為尊的誠(chéng)意及細(xì)致優(yōu)良的服務(wù)。同時(shí)，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對(duì)舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎(jiǎng)勵(lì)，從而開(kāi)發(fā)舊客資源。⑵為小區(qū)住宅造勢(shì)目的：把市場(chǎng)的注意力拉至小區(qū)住宅，突出項(xiàng)目形象，以小區(qū)住宅環(huán)境好，綠化率高的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。貼天然大理石空調(diào)預(yù)留空調(diào)機(jī)位，配冷凝水管。廳、房地面可選拋光磚內(nèi)墻客廳、臥室扇灰并掃高級(jí)乳膠漆配石膏線，廚房、浴室鋪貼精美瓷片到頂。因此，敝司建議首層進(jìn)行大面積綠化，按南邊的規(guī)劃圍墻重建一道5～6米高的精美墻，墻頂蓋琉璃瓦，墻貼精美帶圖案瓷磚，此作目的在于通過(guò)此墻既擋住首層對(duì)外差景觀的視野，換回精美、和諧的風(fēng)景線，并通過(guò)此作為下一步銷售打下基礎(chǔ)。 首層架空的優(yōu)點(diǎn)逐漸所被人認(rèn)同，其擴(kuò)大綠化面積，擴(kuò)大視野，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主相互交流，可謂“功不可沒(méi)”，所以，敝司建議項(xiàng)目全部首層都應(yīng)作為架空層，除了綠化率達(dá)100%等各大優(yōu)點(diǎn)外，還可以做成突破區(qū)域界限，沖出外界市場(chǎng)。（有關(guān)小花園，詳見(jiàn)項(xiàng)目建議）。