【正文】 19月的205萬平方米，減少到今年的100平方米，足足減少了一半。天河區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。⑵劣勢分析①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售；②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心；③該樓盤周邊生活配套設(shè)施不齊全，且多為裝飾材料店鋪，影響樓盤檔次；④戶型設(shè)計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象；⑤規(guī)模小，難上檔次。地勢東高西低，如能順勢而為，則能形成極具自身特色的規(guī)劃；⑦大部分樓體仍在規(guī)劃中，有條件進行后期的改進和設(shè)計，營造成本區(qū)域中一級精品小區(qū)。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素特別是新區(qū)府落成，提前呈現(xiàn)在消費者面前，需要在宣傳及銷售上重點把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓等方面重點加強。㈡項目形象定位 項目所處區(qū)域為外來人口聚居地，為大部分市民所熟悉。分析：這批人在當?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。六、項 目 建 議㈠項目名稱建議根據(jù)項目所處區(qū)域和項目自身“區(qū)域精品”的市場定位特點，敝司建議項目名稱須作適當?shù)男薷?，初步提供以下名稱供貴司參考：天碧花園天雅庭園 其中“天”字代表天河區(qū)，亦突出了天河區(qū)的地理位置的特點，其余的“雅”、“碧”等字眼都充分流露出小區(qū)所營造的和諧、優(yōu)雅、寧靜、舒適的生活環(huán)境，整體朗朗上口，便于記憶，便于口碑宣傳。㈥項目道路規(guī)劃建議為了使小區(qū)的環(huán)境安靜、清潔，則必須規(guī)劃設(shè)計為人車分流，在現(xiàn)時的規(guī)劃中尚未規(guī)劃下來，而依敝司之見，車庫設(shè)在A幢地下層為宜，此地有利于使車輛在距離入門口的最短距離進入車庫，使得小區(qū)環(huán)境受到干擾。預留空調(diào)機位，設(shè)冷凝水管水電每戶設(shè)獨立水、電分表，電線穿管暗敷，安裝配電箱一個，插座及開關(guān)掣暗裝，供水管暗裝，客廳，臥室、廚房、浴室、陽臺均裝豪華吸頂燈。 向區(qū)域內(nèi)尤其是即將拆遷的居民派發(fā)入戶單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購買。⑷戶外廣告和指示路牌①在樓盤出入口做指示路牌②巴士車身廣告③樓盤工地周邊圍墻廣告④地鐵口、公交車站的燈箱廣告⑤項目東北角（向僑穎苑）設(shè)置大型電腦噴畫戶外廣告。 、模型設(shè)計制作。㈥其他 ； 、清潔公司等； 、監(jiān)理公司、裝修裝飾公司。 ⑴廣州日報 廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報紙之一，發(fā)行量50萬份/日以上，銷售網(wǎng)點密布，擁有固定的讀者群，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。同時，考慮在黃埔大道設(shè)售樓分部的可行性。陽臺增加水龍頭及防水電掣廚房隨樓附送全套高級組合櫥柜（包括不銹鋼洗滌盆及水龍頭）。唯此，才能與周邊的對手盤相比拼，以此突破區(qū)域性銷售的潛機。針對本項目第一期的F幢準現(xiàn)樓和B幢期樓的情況，屬于首次進入市場推廣，宜應迅速打響知名度，從而有利于后期的銷售業(yè)績的穩(wěn)定增長，因此，F(xiàn)幢應以低于市場的價格入市，使小區(qū)充分凝集人氣，有力地加強小區(qū)的人脈銷售鏈，為后期良性循環(huán)打下基礎(chǔ)。隨著地鐵一號線的開通，交通網(wǎng)絡(luò)已將新老城區(qū)一線貫通，彼此距離將拉得越來越近。而本項目擁有優(yōu)良的先天環(huán)境，有條件規(guī)劃設(shè)計出該區(qū)少有的精致小區(qū)住宅。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流。：F幢為準現(xiàn)樓，B幢正做基礎(chǔ)工程，其它的在規(guī)劃中，完工時間為2000年6月。員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價格與一路之隔的對面區(qū)域相差甚遠，原因不明而喻。而對于越來越成熟的置業(yè)者，發(fā)展商在房地產(chǎn)運作的各個環(huán)節(jié)都必須越做越細致，越做標準越高。即使市區(qū)內(nèi)一些素質(zhì)較好的中價盤、個別的高價盤及郊外部分大型樓盤也不時暢旺一番，但市場交投始終較淡靜。在注冊經(jīng)營時間僅兩年的情況下，“廣州中地行”以優(yōu)異的成績被評為一九九九年廣州市一級代理行。公司網(wǎng)羅了中、港、臺三地頂尖專業(yè)人才，根據(jù)每個專案的特性，以創(chuàng)新的營銷理念、敏銳的市場觸角、穩(wěn)健的管理、完善的資訊系統(tǒng)及以客為尊的誠意為客戶提供多元化的服務。從整體市場的狀況分析，各項法規(guī)的明確化，會使現(xiàn)時房地產(chǎn)存在供過于求的失衡現(xiàn)象有所改變。這一政策的出臺將使人民幣流量得到實質(zhì)性和拉動式的增大。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。四、項 目 理 解㈠項目概況 ：員村西街：小區(qū)東鄰天河公園，南臨珠江，西近跑馬地萬坪綠地，北有新駐天河路區(qū)府，外圍大環(huán)境較佳，但小區(qū)內(nèi)附近工廠較多，綠化少，空氣質(zhì)素差，隨著政府規(guī)劃逐步完善，該地前景看好。，迎合買家心理 隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。而項目相鄰的樓盤檔次稍低，適合中等層次人士選擇置業(yè)。通過上述的形象定位，給小區(qū)賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實質(zhì)內(nèi)涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。，已購樓宇的投資者分析：這部分人也許在天河區(qū)購過樓，隨著近年來購樓經(jīng)驗的豐富，他們也可能看中項目前景好，具有較大的升值潛力，買來自住或投資以求更大回報。㈢園林規(guī)劃建議 項目優(yōu)勢在該區(qū)中有一定特色，其高出臨街7～8米，東南邊高，北邊低，同時形成了法式園林中軸線。窗戶用優(yōu)質(zhì)綠色鋁合金窗框，配綠色玻璃，浴室配磨砂玻璃。形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書內(nèi)容如下，以供參考：住宅質(zhì)量保證書保修內(nèi)容保修年限保修責任地基和主體結(jié)構(gòu)50年1. 地基沉降或不均衡沉降導致樓宇偏斜或裂縫2. 砼框剪結(jié)構(gòu)柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂4. 砼因標號不夠出現(xiàn)風化脫落屋面防水3年1. 屋面開裂、起鼓2. 屋面滲漏3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年1. 墻面滲漏2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏3. 地下室墻面、地面滲漏4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏墻面、頂棚抹灰層脫落1年1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落地面空鼓開裂、大面積起砂1年1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫2. 地面大面積起砂門窗翹裂、五金件損壞1年門窗翹裂、五金件彎曲、松動、損壞管道堵塞1年1. 排水管堵塞2. 給水管堵塞3. 地下泛水防盜系統(tǒng)1年防盜對講機保修燈具、電器開關(guān)1年衛(wèi)生潔具1年房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾的其它保修項目如：電梯維修（廠家應已提供該項保修內(nèi)容）保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由業(yè)主承擔。㈢項目定位 ； ； ； ； 、設(shè)備建議； 。 。（另案提擬）㈦銷售部署（另案提擬）結(jié) 束 語 就項目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計而言，結(jié)合適當?shù)膬r格定位，能夠保持一定的銷售業(yè)績。展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風險。⑵戶外廣告設(shè)置 戶外廣告設(shè)置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。故敝司建議售樓部設(shè)在項目西北角，（即是兩馬路交匯處）這樣設(shè)立有利于最大限度地吸引各個方向人流的注意。使得整個小區(qū)豁然開朗。此外，對于外來人士而言，群居意識是影響他們選擇居住地點的重要因素之一，如廣東潮汕地區(qū)的人士在這方面表現(xiàn)尤為突出。區(qū)內(nèi)路窄人稠，整體環(huán)境和商品房小區(qū)都缺少大型的園林綠化，影響了生活質(zhì)素。通過融合項目“以人為本”的經(jīng)營理念，可以把握更多潛在客戶，打動他們的心，促進成交。⑵劣勢分析①整體環(huán)境較差，周邊景觀少，不利于提高項目的檔次，周邊工廠較多，空氣質(zhì)素較差，影響居民生活質(zhì)素；②項目處于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，區(qū)域居民素質(zhì)低及地域形象較差；③現(xiàn)時規(guī)劃布局欠合理，難以提升項目檔次和樹立鮮明品牌特色；④本項目所處地段認知能力較低，不利于吸納外區(qū)客戶；⑤項目立面較差，沒有自身特色；⑥設(shè)計不夠細致，不能全面滿足客戶的生活需求，不能體現(xiàn)以人為本的經(jīng)營理念，如沒有預留空調(diào)機位，陽臺設(shè)計，管線布置，窗臺設(shè)計皆存在較大缺陷。對手四：海景中心：由2幢28層組成：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層：只交一成，即做業(yè)主：4076～5598元/m2，均價4708元/m2（復式）4228～7289元/m2，均價6255元/m2：一級一類裝修（高