【正文】 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。四、四項措施據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到 物業(yè)的管理上。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住（工作）環(huán)境。在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。一、一種模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。● 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。第一章 物業(yè)管理要點● 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。物業(yè)管理方案標準范例目 錄前言 …………………………………………………………………………………………56—4第一章 物業(yè)管理要點 ……………………………………………………………………56—5一、一種模式 ………………………………………………………………………………56—5二、二種承諾 ………………………………………………………………………………56—5三、三個重點 ………………………………………………………………………………56—6四、四項措施 ………………………………………………………………………………56—7第二章 擬采用的管理模式 ………………………………………………………………56—7一、物業(yè)管理架構(gòu) …………………………………………………………………………56—7二、物業(yè)管理崗位編制 …………………………………………………………………56—11第三章 員工招聘 ………………………………………………………………………56—14一、高層物業(yè)管理人員 …………………………………………………………………56—14二、綜合管理部 …………………………………………………………………………56—14三、物業(yè)管理部 …………………………………………………………………………56—15四、工程管理部 …………………………………………………………………………56—16五、安全管理部 …………………………………………………………………………56—17六、財務(wù)管理部 …………………………………………………………………………56—18第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) ……………………………………………………………56—19一、新員工上崗培訓(xùn) ……………………………………………………………………56—19二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) …………………………………………………………………56—19第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 ………………………………………………………56—20一、辦公及員工住宿用房計劃 …………………………………………………………56—20二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 …………………………………………………56—20第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé) ………………………………………………………56—27一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) …………………………………………………………………56—27二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé) ……………………………………………………………56—27三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé) …………………………………………………………56—28四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé) ……………………………………………………………56—29五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) ………………………………………………………………56—29六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) …………………………………………………………56—30七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé) ………………………………………………………………56—30八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) …………………………………………………………56—31九、工程技術(shù)員崗位職責(zé) ………………………………………………………………56—32十、強電技工崗位職責(zé) …………………………………………………………………56—33十一、弱電技工崗位職責(zé) ………………………………………………………………56—33十二、暖通技工崗位職責(zé) ………………………………………………………………56—33十三、維修工崗位職責(zé) …………………………………………………………………56—34十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé) …………………………………………56—35十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé) ………………………………………………………………56—35十六、安全管理員崗位職責(zé) ……………………………………………………………56—36十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) ………………………………………………………………56—36十八、財務(wù)會計崗位職責(zé) ………………………………………………………………56—37十九、財務(wù)出納崗位職責(zé) ………………………………………………………………56—38二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé) ……………………………………………………………56—39第七章 物業(yè)管理費預(yù)算 ………………………………………………………………56—39一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 …………………………………………………………56—39二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表 ………………………………………………………56—41第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立和管理 ……………………………………56—44一、管理規(guī)章制度 ………………………………………………………………………56—44二、物業(yè)檔案建立與管理 ………………………………………………………………56—47第九章 各項專業(yè)管理工作方案 …………………………………………………………56—48一、公共設(shè)施設(shè)備管理 …………………………………………………………………56—48二、安全管理 ……………………………………………………………………………56—50三、裝修管理 ……………………………………………………………………………56—51四、消防管理 ……………………………………………………………………………56—52五、車輛管理 ……………………………………………………………………………56—54六、清潔管理 ……………………………………………………………………………56—56前 言物業(yè)簡介（略）服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌?！?人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。● 為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。二、二項承諾在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。三、三個重點完善服務(wù)、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。環(huán)境管理責(zé)任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。將不間斷地充實管理隊伍。第二章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。綜合管理部（1） 負責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。（3） 負責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（5） 負責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。（7） 負責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（9） 總經(jīng)理指派的其他工作。（2） 負責(zé)會所及會議中心的管理。（4） 負責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。（6） 負責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。（8） 負責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（10） 負責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。（2） 與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。（4） 建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（6） 負責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。（8） 負責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。（10） 負責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。工程管理部（1） 負責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（5） 負責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。（7） 協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。（9） 負責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。財務(wù)管理部（1） 協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。（3） 征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。（5） 制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。（7） 小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。（9） 總經(jīng)理指派的其他工作。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。（2） 綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。（4） 資料管理員1名，負責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。物業(yè)管理部（1） 由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負責(zé)大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。白班 熱負責(zé)維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個