【正文】 3 24 261） 把歐文與橘郡內(nèi)的其他城市相連接 ?歐文是作為美國(guó)最安全 、 規(guī)劃完善 、便于開展商務(wù)商業(yè)活動(dòng)的最佳區(qū)域 ，吸引了大量的居民和企業(yè)進(jìn)入 ， 已經(jīng)成為橘郡的重要高科技產(chǎn)業(yè)中心 歐文 (Irvine）概況 在經(jīng)歷了以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的起步階段，歐文充分利用自然資源，并不斷建設(shè)和完善各類配套設(shè)施，最終形成以高科技為主導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元、功能復(fù)合的后現(xiàn)代 CBD 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 階段 1： 1960年以前 階段 2： 1960s1980s 階段 3： 1980s至今 ?農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主 ， 盛產(chǎn)橘子 、胡桃 ， 鱷梨 ， 利馬豆 ， 和綿羊 ?快速城市化階段 ， 接納中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化人口以級(jí)分擔(dān)城市功能 ? 后現(xiàn)代 CBD的形成 ， 城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)以高科技為核心的多元化發(fā)展階段 歐文農(nóng)場(chǎng)因其廣闊的巴倫西亞橘子林和豐富的物產(chǎn)而聞名 住宅建設(shè)陸續(xù)開始 ， 規(guī)模不斷擴(kuò)大 引入加利福尼亞大學(xué)分校 ， 建成 “ 大學(xué)社區(qū) ” 。 占地 88平方公里 ， 現(xiàn)有人口 ， 就業(yè)崗位 。 我們對(duì)世界各地類似地區(qū)的案例進(jìn)行了廣泛的研究，并著重參考了其中一個(gè)標(biāo)桿性案例 初步考慮案例 – Irvine, 美國(guó) – Buena Park, 美國(guó) – 多摩 ,日本 – Columbia, 美國(guó) – La D233。 第三部分：功能物業(yè)研究 182。 第一部分：研究前提 182。發(fā)揮空港優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展以國(guó)際會(huì)展、商務(wù)、物流為主的臨空產(chǎn)業(yè)，鞏固提升現(xiàn)代制造業(yè)的層次和水平，進(jìn)一步鞏固區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎的地位；大力整合現(xiàn)有城市建成區(qū)，積極發(fā)展高水平的城市綜合服務(wù)功能，提高公共設(shè)施水平，優(yōu)化完善新城總體功能布局 ……‖ —— 《 順義新城總體規(guī)劃 》 項(xiàng)目目前所面臨的問(wèn)題二 已經(jīng)批復(fù)的規(guī)劃中居住用地所占比例超過(guò) 50%，商業(yè)金融用地所占比例不足 10%；從現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)狀況出發(fā)，以居住和休閑娛樂(lè)啟動(dòng)比較具備可操性，商務(wù)功能現(xiàn)行的難度較大。新城 世聯(lián)工作平臺(tái)之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃 濱水度假區(qū) ——奧運(yùn)休閑度假及可規(guī)模化開發(fā)的高檔低密度居住區(qū)； 綠茵別墅區(qū) ——以?shī)W運(yùn)馬術(shù)比賽場(chǎng)為中心的高檔別墅區(qū)，整合現(xiàn)狀別墅用地，開發(fā)高檔低密度住宅； 花園市鎮(zhèn)區(qū) ——舊村改造、村民拆遷安置區(qū)和可規(guī)?；_發(fā)的中檔住宅區(qū)用地 特色居住區(qū) ——結(jié)合新城整體開發(fā)時(shí)序，逐步激活與城市相配套的公共、商業(yè)及服務(wù)功能，靈活安排混合用地及其規(guī)模。國(guó)際 ” 現(xiàn)代國(guó)際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎、綠色宜居城市 對(duì)馬坡的定位 世聯(lián)工作平臺(tái)之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃 功能定位 以?shī)W運(yùn)為主題，濱水風(fēng)貌為特色的北京東北部體育健身、休閑度假、旅游服務(wù)核心區(qū)；北京市新興的特色衛(wèi)星城市組團(tuán)，北京市區(qū)人口擴(kuò)散的重要接納地之一；順義區(qū)以文體娛樂(lè)、商務(wù)辦公、國(guó)際交往為主要功能的新中心；城鎮(zhèn)地區(qū)具有健康人居環(huán)境的中高檔居住地。引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，以及空港物流、會(huì)展、國(guó)際交往、體育休閑等功能。 第三部分：功能物業(yè)研究 182。 第一部分：研究前提 182。順義馬坡項(xiàng)目 整體定位與功能研究報(bào)告 謹(jǐn)呈：北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 匯報(bào)議程 182。 第二部分：整體定位 182。 第四部分：功能分區(qū)及開發(fā)策略 世聯(lián)工作范圍 功能物業(yè)的規(guī)模和用地布局 相關(guān)功能物業(yè)的市場(chǎng)研究 相關(guān)功能物業(yè)的定位細(xì)化 區(qū)域整體定位與開發(fā)理念 以東至濱河路、南至白馬路、西至順安路，北至花園北路的 2400畝起步區(qū)為核心，以總面積 10平方公里的馬坡組團(tuán)為范圍 世聯(lián)工作內(nèi)容 世聯(lián)工作平臺(tái)之一：順義新城總體規(guī)劃 新城功能定位 ―北京東部發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一?！? 新城發(fā)展目標(biāo) ―主要承擔(dān)體育文化和行政辦公，城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?13萬(wàn)人。 規(guī)劃目標(biāo) 濱水 活力 濱水度假區(qū) 綠茵別墅區(qū) 花園市鎮(zhèn)區(qū) 特色居住區(qū) 世聯(lián)工作平臺(tái)之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃 用地類型 規(guī)劃指標(biāo) （ m2） 比例 一類居住用地 428102 32% 二類居住用地 356948 26% 一類居住 /公共 設(shè)施混合用地 239279 18% 文化娛樂(lè)用地 198630 15% 商業(yè)金融用地 123657 9% 行政辦公用地 6909 1% 項(xiàng)目目前所面臨的問(wèn)題一 魯能 希望 2400畝盡快進(jìn)入政府土地供應(yīng)計(jì)劃從而啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā) 障礙 與國(guó)展、國(guó)門商務(wù)區(qū)、汽車基地等順義其他熱點(diǎn)區(qū)域相比，馬坡組團(tuán)缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和明確的發(fā)展動(dòng)力，不在政府確定的新城近期建設(shè)重點(diǎn)之列 解決 在項(xiàng)目整體定位和發(fā)展理念的層面上對(duì)馬坡組團(tuán)進(jìn)行明確定義，同時(shí)明確其之于順義新城的重要性 順義新城近期發(fā)展引導(dǎo)圖 ―……順義新城近期 以中心區(qū)和空港區(qū)為建設(shè)重點(diǎn) 。 在已經(jīng)引入的少數(shù)金融機(jī)構(gòu)總部的基礎(chǔ)上希望強(qiáng)化商務(wù)商業(yè)功能，并主張商務(wù)先行 在功能分區(qū)的層面上，具體探討規(guī)劃相關(guān)的每種功能的市場(chǎng)可行性，并結(jié)合國(guó)外同類型區(qū)域先進(jìn)案例，探討不同功能的開發(fā)時(shí)序規(guī)律 規(guī)劃 /市場(chǎng)現(xiàn)實(shí) 政府主張 /設(shè)想 解決問(wèn)題途徑 匯報(bào)議程 182。 第二部分：整體定位 182。 第四部分：功能分區(qū)及開發(fā)策略 制定整體定位的思路 發(fā)現(xiàn)方向 驗(yàn)證機(jī)會(huì) 把握機(jī)遇 本體分析 后奧運(yùn) 經(jīng)濟(jì)分析 案例研究 項(xiàng)目 整體 定位 我們的工作目標(biāo) 以創(chuàng)新的發(fā)展模式 ， 將馬坡組團(tuán)打造成以休閑為特色 ， 以商務(wù)辦公為核心 ， 集商務(wù) 、 休閑 、 商業(yè) 、 居住為一體的功能復(fù)合的新中心 。fense，法國(guó) – Long Beach, 美國(guó) – Ruhr, 德國(guó) – Reston, 美國(guó) – Randstad, 荷蘭 – Fairfield, 美國(guó) – Nassau, 美國(guó) – Canberra，澳大利亞 – Schaumburg, 美國(guó) – Perimeter, 美國(guó) 重點(diǎn)分析了其中三個(gè) – Irvine, 美國(guó) – Long Beach, 美國(guó) – Reston, 美國(guó) 標(biāo)桿性案例 – Irvine, 美國(guó) ?臨近主要大城市 ?擁有河 /海 /高爾夫等資源 ?重要的商務(wù)辦公區(qū) ?明確的區(qū)域定位、發(fā)展規(guī)劃 ?歐文位于加利福尼亞州以南五十公里處 ， 屬于橘郡管轄范圍 。 ?歐文南面瀕臨大平洋 ， 擁有著名的Laguna海濱 、 Long Beach海濱 ， 這里陽(yáng)光充沛 ， 以加州的陽(yáng)光聞名世界 。 規(guī)劃總用地 1500英畝 ， 居民 5萬(wàn)人 ， 高素質(zhì)人口開始進(jìn)入置業(yè)； 四大核心區(qū)域形成 ?歐文商貿(mào)區(qū) (Irvine Business Complex) ?歐文商務(wù)花園 （ Irvine spectrum business park) ?歐文科技中心 （ Irvine technology center) ?大 學(xué) 研 究 中 心（ university research center) ?階段特征 ?發(fā)展結(jié)果 ?發(fā)展舉措 ?建設(shè)歐文農(nóng)場(chǎng) ?優(yōu)美的自然環(huán)境 ?科學(xué)宜人的城市規(guī)劃 ?完備的休閑娛樂(lè)和居住配套設(shè)施 ?社區(qū)環(huán)境的保護(hù) ?完善的教育機(jī)構(gòu)的建立 ?辦公設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)政策推出 后現(xiàn)代 CBD的產(chǎn)業(yè) —— 歐文被譽(yù)為 “ 加州的科技海岸 ” ，吸引了包括生物醫(yī)學(xué)、電腦硬件和軟件、汽車設(shè)計(jì)等高科技公司的進(jìn)入 公司名稱 塔可鐘（ Taco Bell Corp.） 福特汽車（ Ford Motor Company） 集團(tuán) 埃樂(lè)峻（ Allergan Inc.） 馬自達(dá)，美國(guó)公司（ Mazda Motor of America Inc.） 豐田材料處理，美國(guó)公司（ Toyota Material Handling, USA Inc.） 圣約翰（ St. John） 起亞汽車，美國(guó)公司（ Kia Motors America Inc.） 戴姆樂(lè) 克萊斯樂(lè)（ Daimler Chrysler Corporation） 布勞德康姆（ Broad Corporation） 密地機(jī)械（ Meade Instruments Corporation） 康阿戈拉食品零售（ ConAgra Foods Retail Products Co.） 愛德華（ Edwards Lifesciences Corporation） 極可意渦流浴缸（ Jacuzzi Whirlpool Bath） 第一選擇抵押貸款（ Option One Mortgage Corporation） 總部在歐文的大公司 歐文頂尖的生物科學(xué)公司 公司名稱 雇員 Allergan Inc. 2,200 Edwards Lifesciences Corporation 1,600 B. Braun Medical 1,221 Sicor Pharmaceuticals 665 Alcon Laboratories 578 Newport Corporation 514 Meade Instruments 496 Tyco Healthcare/Mallinckrodt 250 Advanced Sterilization Products (Johnson amp。 Medical Center 醫(yī)院 497 Price Waterhouse Coopers LLP 會(huì)計(jì)服務(wù) 490 Nextel Communications 電信 443 伊爾文 Marriott Hotel 接待 425 歐文頂尖的服務(wù)類公司 歐文銷售類公司 公司名稱 行業(yè) 雇員 Hines Nurseries 護(hù)理用品 800 Toshiba America Business Solutions 復(fù)印機(jī) 500 Advantage Crown 食品 400 Canon USA Inc. 復(fù)印設(shè)備 350 Epicor Software Corp. 軟件 300 Interpore Cross International Inc. 醫(yī)療設(shè)備 250 Connexion By Boeing 電子設(shè)備 200 Del Mar Avionics 通用倉(cāng)儲(chǔ) 200 后現(xiàn)代 CBD的產(chǎn)業(yè) —— 歐文以高科技產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) % % % % % % % %管理/技 術(shù)及其他服務(wù)業(yè)零售辦公農(nóng)林牧生產(chǎn)/物 流/ 運(yùn)輸建筑/開 采/ 物業(yè)管理020224000600080001000012022140001600018000農(nóng)林牧礦建筑加工制造貿(mào)易 零售 物流 信息財(cái)務(wù)/保險(xiǎn)/房地產(chǎn)科研管理 教育醫(yī)療娛樂(lè)文化食品其他服務(wù)業(yè)政府公共部門歐文不同職業(yè)人數(shù)狀況 歐文不同產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)狀況 勞動(dòng)力 就業(yè)人數(shù) 失業(yè)率 伊爾文 橘郡 伊爾文 橘郡 伊爾文 橘郡 1995 62,557 1,331,024 60,305 1,263,142 % % 1996 63,406 1,344,891 61,567 1,289,750 % % 1997 65,197 1,379,304 63,697 1,333,787 % % 1998 66,858 1,413,041 65,454 1,371,356 % % 1999 69,700 1,471,602 68,422 1,432,670 % % 2022 71,590 1,511,000 70,331 1,472,653 % % 2022 72,718 1,537,105 71,119 1,490,828 % % 2022 73,728 1,562,872 71,725 1,501,846 % % 歐文勞動(dòng)基業(yè)率、失業(yè)率和就業(yè)人數(shù) ? 歐文現(xiàn)有公司 ， 以高科技為主導(dǎo) ， 具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 。 ? 歐文歷年的失業(yè)率在橘郡都比較低 ， 特別是2022年的失業(yè)率僅為 %， 就業(yè)狀況良好 。 共有 2500家公司進(jìn)駐 ， 是汽車設(shè)計(jì) 、 生物技術(shù) 、 寬帶 、 計(jì)算機(jī)軟硬件以及醫(yī)療行業(yè)聚集地 。 歐文科技中心 （ Irvine technology center)適當(dāng)?shù)刈钚碌纳虅?wù)公園，定位于創(chuàng)業(yè)期的高科技企業(yè)，整體設(shè)計(jì)風(fēng)格采用校園風(fēng)