【正文】 ?發(fā)展方向 1：一城兩翼的規(guī)劃格局之下，青浦新城承擔(dān)了青浦區(qū)最核心生活居住功能 ?發(fā)展方向 2：依托工業(yè)園衍生出新的商業(yè)商務(wù)板塊功能促使實(shí)現(xiàn)真正的產(chǎn)城融合 ?發(fā)展方向 1：依托老城商業(yè)氛圍，進(jìn)一步擴(kuò)大老城區(qū)商業(yè)核，形成多商業(yè)中心新城模式 ?發(fā)展方向 2：在大量人口入駐以后必將對(duì)老城區(qū)商業(yè)進(jìn)行升級(jí)和提升，形成新的新興商業(yè)中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 青浦現(xiàn)狀小結(jié) 1 青浦區(qū)發(fā)展規(guī)劃： 區(qū)域發(fā)展動(dòng)力多元化、差異化，但各板塊區(qū)域各自為政，沒有連片開發(fā)建設(shè)，整體城市面貌較差，生活居住需求仍主要依靠老城區(qū)中心滿足 2 青浦主城區(qū)規(guī)劃： 主城區(qū)規(guī)劃多個(gè)商圈，商圈分布遍地開花，呈散點(diǎn)式布局，城區(qū)與工業(yè)園之間缺乏有機(jī)的過渡區(qū)域與聯(lián)系紐帶，尚未實(shí)現(xiàn)真正的產(chǎn)城融合 3 老城區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與問題： 城區(qū)商業(yè)以單核為主，老城區(qū)商業(yè)在青浦具有不可替代性和唯一性，業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺乏特色性和時(shí)尚性，缺乏新型商業(yè)，商業(yè)亟待升級(jí) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 【 青浦主城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 】 同時(shí)老城區(qū)商圈現(xiàn)有商圈存在檔次偏低、業(yè)態(tài)傳統(tǒng)、功能單一等問題，商業(yè)布局和商業(yè)業(yè)態(tài)亟待擴(kuò)大及升級(jí) 橋梓灣商圈： ?核心主力店： ?東方商廈、國美電器與商業(yè)街鋪 ?規(guī)模： 6萬方左右 ?商業(yè)形式： ?主力店和商鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，圍繞商業(yè)街鋪，以餐飲、購物、娛樂為主 ?商業(yè)業(yè)態(tài)： ?業(yè)態(tài)相對(duì)比較豐富，但品牌偏中檔，缺乏時(shí)尚性和特色感 青浦百貨商圈： ?核心主力店： ?青浦百貨、永樂家電 ?商業(yè)形式： ?主力店分布零散，商業(yè)核心為老青浦自然形成的商圈，沒有進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃布局和設(shè)計(jì) ?商業(yè)業(yè)態(tài)： ?檔次偏低，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，功能比較單一，商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級(jí) 蘇寧商圈： ?核心主力店： ?成泰百貨、九都購物中心、蘇寧電器 ?商業(yè)形式： ?主力店分布零散，商業(yè)核心為老青浦自然形成的商圈，沒有進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃布局和設(shè)計(jì) ?商業(yè)業(yè)態(tài)： ?檔次偏低，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，功能比較單一，商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級(jí) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 【 青浦主城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 】 但從現(xiàn)狀發(fā)展來看，目前主城區(qū)商業(yè)集中建設(shè)在盈港路以南，與工業(yè)園之間區(qū)域建設(shè)仍為空白，尚未實(shí)現(xiàn)真正的產(chǎn)城融合，中間缺乏有機(jī)的過渡區(qū)域與聯(lián)系紐帶 中心 拓展區(qū) 拓展區(qū) 拓展區(qū) 拓展區(qū) 工業(yè)區(qū) 拓展區(qū) 拓展區(qū) 拓展區(qū) 拓展區(qū) 副中心 拓展區(qū) 拓展區(qū) 拓展區(qū) 拓展區(qū) 發(fā)展軸線 中間地帶 發(fā)展軸線 中間地帶 商業(yè)中心 工業(yè)園 ?工業(yè)園 —— 周邊尚未形成商業(yè)商務(wù)核心區(qū) ?以二產(chǎn)為主的制造業(yè)為主 ?行政中心出具規(guī)模 ?居住及商業(yè)商務(wù)功能尚未形成 ?城區(qū)集聚區(qū) —— 集中在盈港路以南 ?商業(yè)中心：橋梓灣、蘇寧電器、陳泰百貨及青浦百貨，以服務(wù)整個(gè)青浦居住區(qū)為主 ?居?。杭性谟勐芬阅? 盈港路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 【 板塊商業(yè)能級(jí)分析 】 東西兩翼現(xiàn)有的商業(yè) —— 淀山湖和趙巷商業(yè)均是目的地型商業(yè)核心，相比之下，老城區(qū)商業(yè)是青浦區(qū)的生活型商業(yè)核心，在青浦具有不可替代性和唯一性 虹橋商務(wù)區(qū) 趙巷商務(wù)區(qū) 東翼 西翼 環(huán)湖經(jīng)濟(jì)圈 老城商業(yè)中心 青浦城區(qū) 10公里 15公里 10公里 趙巷商業(yè)區(qū) 青浦城區(qū) 環(huán)湖經(jīng)濟(jì)區(qū) 資源 ?趙巷和徐涇高端居住區(qū)的財(cái)富階層 ?高速及與江蘇、浙江的距離，吸引來自整個(gè)長三角地區(qū)的居住人口 ?整個(gè)商業(yè)區(qū)規(guī)劃，將形成商業(yè)聚集區(qū) ?青浦區(qū)最核心的生活型商業(yè)區(qū)，目前青浦人娛樂、生活的主要商業(yè)區(qū)域，與青浦其他區(qū)域相比具有不可替代性 ?未來規(guī)劃青浦區(qū)的主城區(qū)，人口規(guī)模在 70萬人左右，有很好的人口支撐 ?淀山湖稀缺湖的自然水生態(tài)資源，吸引來自上海乃至長三角的旅游度假客群 ?對(duì)淀山湖整體的旅游生態(tài)度假區(qū)的定位，未來形成環(huán)湖的旅游經(jīng)濟(jì)區(qū) 功能 ?目前已有奧特萊斯、吉盛偉邦，未來將有蘇寧總部及珠江高端品牌折扣店，形成目的地型商業(yè) ?目前已經(jīng)形成以橋梓灣、蘇寧為核心的三大商業(yè)圈，以日常生活型消費(fèi)為主 ?目前以旅游度假休閑的度假村為主，包括東方綠舟等旅游景點(diǎn) 發(fā)展空間 ?未來發(fā)展空間巨大，規(guī)劃中沿高速兩側(cè)均為商業(yè)，但以周末目的地型商業(yè)為主 ?依托強(qiáng)大的人口支撐，未來青浦生活型商業(yè)發(fā)展空間很大 ?發(fā)展空間較大，以旅游度假的目的地型商業(yè)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 【 板塊規(guī)劃 】 青浦未來規(guī)劃格局是基于現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)之上來構(gòu)建一城兩翼的結(jié)構(gòu)，形成趙巷商務(wù)區(qū)、虹橋商務(wù)區(qū)、老城區(qū)中心及環(huán)湖經(jīng)濟(jì)圈多個(gè)區(qū)域中心，區(qū)域發(fā)展動(dòng)力明晰，呈現(xiàn)多元化、差異化 虹橋商務(wù)區(qū) 趙巷商務(wù)區(qū) 東翼 西翼 環(huán)湖經(jīng)濟(jì)圈 青浦工業(yè)園 ?青浦城區(qū) —— ?老城區(qū)建設(shè)完善，形成多個(gè)商業(yè)中心 ?目前青浦工業(yè)園抓住新一輪國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇，建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)的重要承載地 ?東翼 —— ?依托嘉金高速經(jīng)徐涇、華新兩鎮(zhèn)，五橫二縱高速公路框架及得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，趙巷超級(jí)商貿(mào)中心已建有規(guī)模 ?抓住虹橋交通綜合樞紐規(guī)劃建設(shè)機(jī)遇，徐涇地區(qū)臨空商務(wù)區(qū)正在建設(shè)中 ?西翼 —— ?圍繞淀山湖已經(jīng)形成環(huán)湖經(jīng)濟(jì)圈 老城商業(yè)中心 青浦城區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 【 區(qū)域規(guī)劃 】 淀山湖新城 —— 十二五規(guī)劃中確定青浦城區(qū)為上海三大重點(diǎn)郊區(qū)新城之一 上海城區(qū) 浙江 江蘇 虹橋樞紐 青浦 ?上海對(duì)接江蘇、浙江兩省的西大門， ?虹橋交通樞紐將青浦的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)大到了長三角大部，兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)展到華東主要中心城市，六小時(shí)將可以與北京對(duì)接 青浦區(qū)位解構(gòu) ?隨著上海建設(shè)方向從城中心轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，市政府已完成“十二五”七大新城詳細(xì)規(guī)劃。 11 ?酒店起到樹立形象，提升價(jià)值的作用 ?前期注重緩解開發(fā)資金壓力（五星級(jí)酒店高成本投入），銷售型物業(yè)先行，因商業(yè)需要持有運(yùn)營，前期開發(fā)需要考慮預(yù)留后期持續(xù)經(jīng)營性成本投入 ?將本項(xiàng)目打造成區(qū)域新的商業(yè)中心，實(shí)現(xiàn)青浦區(qū)商業(yè)的全面升級(jí) ?老城區(qū)與工業(yè)園區(qū)交匯地帶、青浦主導(dǎo)發(fā)展方向，處于初級(jí)發(fā)展階段、中等規(guī)模城市綜合體開發(fā) 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目界定 + ?Question 1 ： 基于城市區(qū)域發(fā)展需求，同時(shí)以保證項(xiàng)目成功運(yùn)營前提下，給到整體定位及功能建議 —— 項(xiàng)目整體定位 ?Question2 : 確定各種物業(yè)配比，銷售持有比例以及整體開發(fā)策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)目標(biāo) —— 物業(yè)配比及財(cái)務(wù)分析 核心問題提煉 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 【 項(xiàng)目屬性界定 】 老城區(qū)與工業(yè)園區(qū)交匯地帶，片區(qū)主導(dǎo)發(fā)展方向，處于初級(jí)發(fā)展階段的中等規(guī)模城市綜合體開發(fā) ?項(xiàng)目屬性： ?區(qū)域?qū)傩裕? 優(yōu)勢(shì) : ?項(xiàng)目地塊平整，內(nèi)部擁有強(qiáng)勢(shì)水系資源 ?項(xiàng)目規(guī)劃的五星級(jí)酒店將樹立區(qū)域形象標(biāo)桿，引領(lǐng)區(qū)域價(jià)值升值 ?交通便利，路網(wǎng)建設(shè)完畢 ?周邊商品房開發(fā)拉開序幕，品牌開發(fā)商進(jìn)駐 劣勢(shì) : ?區(qū)域相對(duì)陌生，周邊人氣不足 ?片區(qū)發(fā)展主導(dǎo)方向 ?距老城區(qū)有一定距離，老百姓心理認(rèn)知一般 周邊僅有的兩個(gè)新樓盤開發(fā)，周邊的辦公樓盤入住率一般，居住尚沒有形成氛圍 初級(jí)開發(fā)階段 距青浦老城區(qū) ，緊鄰工業(yè)園區(qū) 老城區(qū)與園區(qū)交匯帶 關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)大的城市 近郊區(qū)域 大盤 周邊路網(wǎng)建設(shè)完畢，通達(dá)性強(qiáng)，未來軌道 17號(hào)線帶來強(qiáng)勢(shì)利好 交通便利 緊鄰約 5萬平米市政花園，地塊被水系環(huán)繞 稀缺生態(tài)資源 占地約 220畝，容積率 ，總建筑面積約 24萬平米 中等規(guī)模 十二五規(guī)劃期間強(qiáng)勢(shì)打造，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，高起點(diǎn)規(guī)劃 片區(qū)主導(dǎo)發(fā)展方向 旭輝、富力的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，提升區(qū)域認(rèn)知度 品牌開發(fā)商入駐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 【 內(nèi)部環(huán)境 】 項(xiàng)目地塊內(nèi)部地勢(shì)平整， 中心地塊由水系環(huán)繞，其余地塊均緊鄰水系，生態(tài)環(huán)境較佳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 【 項(xiàng)目周邊分析 】 周邊已有辦公及住宅產(chǎn)品開發(fā)，園區(qū)管委會(huì)大樓和正在建設(shè)的市政公園緊鄰項(xiàng)目地塊，片區(qū)處于開發(fā)啟動(dòng)階段 本項(xiàng)目 旭輝 玫瑰園 富力桃園 B 富力桃 園 C 管委會(huì)大樓 旭輝 青浦工商聯(lián)大廈 園區(qū)管委會(huì)大樓 富力桃園 C 公園 清河灣路 ?富力桃園 A區(qū)別墅入住，目前入住率 50%，在售 B區(qū)和 C區(qū) ?旭輝玫瑰園即將開盤，漕盈路西側(cè)旭輝地塊尚未開發(fā) 在建市政公園 旭輝玫瑰園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 【 區(qū)位分析 】 本項(xiàng)目位于“一城兩翼”之淀山湖新城的中心位臵，處于青浦工業(yè)園區(qū)與老城區(qū)的交匯地帶，距老城核心區(qū)約 工業(yè)園區(qū) 老城核心區(qū) 本項(xiàng)目 老城區(qū) 淀山湖新城區(qū)位圖 “淀山湖新城” ————產(chǎn)城一體、水城融合 ?淀山湖新城： 規(guī)劃總面積為 119平方公里，人口規(guī)模約 70萬 ?青浦工業(yè)園： 成立于 1995年，為市級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，2023年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 1400多億元，集中了億元以上產(chǎn)值企業(yè) 116家，引進(jìn)了22家世界 500強(qiáng)企業(yè)、 64家行業(yè)著名企業(yè)落戶，并有 15家地區(qū)總部、研發(fā)中心、銷售技術(shù)服務(wù)中心企業(yè)相繼落戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海青浦商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性及整體定位研究報(bào)告 謹(jǐn)呈：卓越地產(chǎn) 世聯(lián)全國戰(zhàn)略顧問業(yè)務(wù)中心 上海戰(zhàn)略顧問事業(yè)部 二零一一年五月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 報(bào)告思路 PART1. 項(xiàng)目背景研究及核心問題解析 PART2. 項(xiàng)目價(jià)值及使命判定 PART3. 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 PART5. 功能布局及規(guī)劃建議 PART4. 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)研究 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 盈利目標(biāo)實(shí)現(xiàn)建議 PART6. 財(cái)務(wù)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 【 交通分析 】 項(xiàng)目周邊交通十分便利，菘澤大道連接工業(yè)園板塊，經(jīng)勝利路、漕盈路、盈港路通往老城區(qū)， 17號(hào)線站點(diǎn)距地塊約 1km 漕盈路 菘澤大道 勝利路 盈港路 本項(xiàng)目 軌交 17號(hào)線 1km 城中北路 老城區(qū) 3km ?漕盈路：雙向 6車道，北上通過工業(yè)園區(qū)可通往蘇滬高速 ?菘澤大道：雙向 4車道，東向通往工業(yè)園區(qū)內(nèi)部 ?勝利路：雙向 4車道，本項(xiàng)目經(jīng)勝利路通往老城區(qū) ?盈港路：雙向 4車道，老城區(qū)外圍主干道 ?軌交 17號(hào)線：客運(yùn)站站點(diǎn)，為17號(hào)線進(jìn)入青浦新城的第三站，站點(diǎn)距項(xiàng)目地塊約 1km 客運(yùn)站站 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 【 周邊潛在項(xiàng)目 】 周邊未來規(guī)劃了部分商業(yè)和影院，但均以功能導(dǎo)向的點(diǎn)式項(xiàng)目居多，缺乏能級(jí)較大、輻射較強(qiáng)的綜合性配套 本項(xiàng)目 ?用途： 商業(yè) ?規(guī)模： 130畝左右 ?建設(shè)時(shí)間：未定 ?用途： 商務(wù)酒店或辦公（政府原來的想法） ?規(guī)模： 30畝左右 ?建設(shè)時(shí)間：未定 ?用途： 影院 ?建設(shè)時(shí)間：年內(nèi)動(dòng)工 ?用途：新城 配套商品房 ?規(guī)模：占地約 110畝 ?建設(shè)時(shí)間：待定 地鐵客運(yùn)站站點(diǎn) ?用途：規(guī)劃未明確 ?規(guī)模：未拆遷待定 ?備注：如拆遷后規(guī)劃為商業(yè)用地，則會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)一定的影響 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 【 用地指標(biāo)分析 】 項(xiàng)目四塊地總占地 ，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，其中五星級(jí)酒店為必建項(xiàng)目 地塊用地指標(biāo) 編號(hào) 用地性質(zhì) 占地面積 （ m2） 容積率 建筑密度 綠地率 C1101 商業(yè) 66050 40% 30% C1001 商業(yè) 28130 40% 30% C1005 商業(yè) 12060 40% 30% C1301 商業(yè) 42310 40% 30% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 【 開發(fā)商目標(biāo) 】 通過對(duì)項(xiàng)目的整體定位得到政府認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)成功取地，同時(shí)保障項(xiàng)目的實(shí)際成功開發(fā)運(yùn)營 －企業(yè)背景－ ?開發(fā)思路： 酒店起到樹立形象，提升價(jià)值的作用，前期需要考慮開發(fā)資金壓力，部分銷售型物業(yè)先行，商業(yè)部分基于城市商業(yè)運(yùn)營的角度需要持有部分，因此前期開發(fā)需要考慮后期運(yùn)營持續(xù)性成本投入 目標(biāo)解析 卓越 09年通過收購青浦圣安德魯斯莊園進(jìn)入上海市場(chǎng)， 2023年底取到首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 企業(yè)對(duì)于取得項(xiàng)目地塊顯得把握十足，對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目前景看好 在市場(chǎng)可支撐情況下，進(jìn)行合理功能布局，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功開發(fā)運(yùn)營 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 報(bào)告思路 PART1. 項(xiàng)目背景研究及核心問題解析 PART2. 項(xiàng)目價(jià)值及使命判定 PART3. 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)研究 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 盈利目標(biāo)實(shí)現(xiàn)建議 PART5. 功能布局