【正文】 水灣、香水灣和土福灣等灣區(qū)的開發(fā)，陵水的區(qū)域建設(shè)步伐明顯加快，獨(dú)特的氣候及地理位置將其成為大三亞片區(qū)的重要組成部分。 ?陵水縣享有? 三灣、三島、二湖、一山、一水 ?的美譽(yù)。 Part1：市場研究 — 海南東線各城市發(fā)展?fàn)顩r分析 ?陵水縣具有優(yōu)越的地理位臵、宜人的氣候和豐富的旅游資源相得益彰。 ?萬寧市的房地產(chǎn)發(fā)展未來將會按照城市?一帶兩區(qū)?的結(jié)構(gòu)來發(fā)展，并且以 石梅灣、神州半島 為代表的旅游度假區(qū)項(xiàng)目將會帶動濱海一帶發(fā)展成為高端的度假房地產(chǎn)項(xiàng)目。 Part1：市場研究 — 海南東線各城市發(fā)展?fàn)顩r分析 ?萬寧擁有獨(dú)特的濱海旅游資源，其中 109 公里的海岸帶，有山欽灣、春園灣、神州半島、石梅灣等 9 個優(yōu)質(zhì)海灣、 2 個神奇的內(nèi)海、 7 個風(fēng)光旖旎的島嶼和半島 。 ?目前瓊海市主要規(guī)劃區(qū)有 博鰲水城特別規(guī)劃區(qū)、龍灣港城市經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)、富海工業(yè)區(qū) 等。 Part1：市場研究 — 海南東線各城市發(fā)展?fàn)顩r分析 ?瓊海市是海南省第三大城市，是島東商貿(mào)的中心，是 ? 博鰲亞洲論壇 ?國際性會議永久會址落戶的所在地。 ?文昌市正處于大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)時(shí)期，并明確提出 ? 以滿足市場需求為導(dǎo)向，加強(qiáng)管理，科學(xué)調(diào)控，大力推動房地產(chǎn)向規(guī)?；?、高水平發(fā)展，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè) 。 Part1：市場研究 — 海南東線各城市發(fā)展?fàn)顩r分析 ?文昌市 是國家? 航天發(fā)射基地 ?落戶的所在地。而對于想進(jìn)行多套投資的客戶來講，可能會分流到海口和三亞周邊的區(qū)域，如 萬寧 、瓊海等區(qū)域；對于開發(fā)商來講，應(yīng)在 合法合理的基礎(chǔ)上不斷的調(diào)整銷售策略和不斷打造和提升樓盤的各方面的價(jià)值，為延遲到來的旺季以及長遠(yuǎn)的發(fā)展做好充分的準(zhǔn)備 。 ? 中長期來看，即未來 35年，甚至更長的時(shí)間來看，隨著國際旅游島各項(xiàng)細(xì)則的實(shí)施，以及海南各城市發(fā)展配套的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入新一輪的發(fā)展熱潮，海南 中長期的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?。 ? 從現(xiàn)有頒布的政策看，主要是針對各種目的的炒房和投機(jī)性購房， 對首次臵業(yè)門檻也有所收緊。 ? 萬寧市中心城區(qū)要 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)中心作用，城市空間向后海延伸發(fā)展，與烏場港開發(fā)區(qū)形成組團(tuán)結(jié)構(gòu)，吸引產(chǎn)業(yè)集聚，擴(kuò)大城市規(guī)模，提高綜合服務(wù)能力 。提升現(xiàn)有國道、省道技術(shù)等級，改善農(nóng)村道路交通條件。 ?建設(shè)一批特色旅游小鎮(zhèn)，按照?規(guī)劃引導(dǎo)、企業(yè)參與、市場運(yùn)作、群眾受益?的原則，推動?？谘葚S鎮(zhèn)、云龍鎮(zhèn)、文昌東郊鎮(zhèn)、定安龍門鎮(zhèn)、瓊海博鰲鎮(zhèn)、會山鎮(zhèn)、萬寧興隆鎮(zhèn) 等一批 特色旅游小鎮(zhèn)的建設(shè) 。 ?萬寧興隆旅游度假區(qū)。 ?萬寧石梅灣 /神州半島休閑度假區(qū)。 國家戰(zhàn)略， 國際化的高度 國際旅游島建設(shè)對海南的影響： ?國際旅游島建設(shè)是海南 富民強(qiáng)島 的出路； ?國際旅游島的概念將為海南帶來一個 全新的投資機(jī)會 ； ?國際旅游島建設(shè)將推動 海南各城市產(chǎn)業(yè)及建設(shè)發(fā)展 ，迅速站在巨人的肩膀上，與內(nèi)地的大連、青島、廈門、珠海等濱海旅游城市拉大距離； ?隨著國際旅游島的發(fā)展， 海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪的重大發(fā)展及結(jié)構(gòu)調(diào)整 ； ?海南全省 產(chǎn)業(yè)布局面臨著轉(zhuǎn)型和升級的契機(jī) ，結(jié)合國家政策不斷發(fā)展和完善城市化建設(shè)。 ?南海 資源開發(fā)和服務(wù)基地 。 ?全國 生態(tài)文明建設(shè) 示范區(qū) 。1 珠江實(shí)業(yè)集團(tuán) 萬寧春園灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二〇一〇年十月 Part1: 市場研究 Part2: 項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 Part3: 項(xiàng)目定位方向初步建議 Part4: 項(xiàng)目成本收益分析 Part5: 綜合結(jié)論 Program content 1 PART 市場研究 ? 海南宏觀市場研究 ? 萬寧房地產(chǎn)市場研究 ? 海南東線代表性項(xiàng)目分析 ? 小結(jié) Part1：海南宏觀市場研究 — 國際旅游島研究 時(shí)間： 2023年 1月 4日 標(biāo)題： 《 國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見 》 定位：提出了海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的總體要求 ,明確海南國際旅游島戰(zhàn)略定位 : ?我國 旅游業(yè)改革創(chuàng)新 的試驗(yàn)區(qū) 。 ?世界一流的 海島休閑度假旅游 目的地 。 ?國際經(jīng)濟(jì)合作和文化交流 的重要平臺 。 ?國家 熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 基地。 ?國際旅游島政策對海南的影響 Part1：海南宏觀市場研究 — 國際旅游島研究 ?國際旅游島政策對萬寧的影響 ?瓊海 萬寧組團(tuán)主要發(fā)展 濱海旅游、溫泉旅游、國際會議、鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)、休閑漁業(yè) 等產(chǎn)品。建設(shè) 集旅游度假、休閑療養(yǎng)、現(xiàn)代服務(wù)于一體的國際旅游度假區(qū) 。進(jìn)一步提升改造，打造成 集溫泉療養(yǎng)、歸僑文化、農(nóng)業(yè)科普、演藝娛樂于一體的旅游綜合度假區(qū) 。 ?推進(jìn)中線地方 高速公路和萬寧至洋浦地方高速公路 建設(shè)，形成?田?字型高速公路網(wǎng)絡(luò)。到 2023年，形成島內(nèi)? 2小時(shí)旅游交通圈 ?。 Part1：市場研究 — 房產(chǎn)新政專題分析 “” 以來國家出臺的一系列房產(chǎn)新政 Part1：市場研究 — 房產(chǎn)新政專題分析 海南省地方調(diào)控政策 Part1：市場研究 — 房產(chǎn)新政專題分析 ? 從 2023年出臺的一系列調(diào)控政策可以看出，政府的根本出發(fā)點(diǎn)是要保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，遏制房價(jià)過快增長， 預(yù)計(jì)在接下來的一段時(shí)間，中央還會陸續(xù)出臺相關(guān)政策。 ? 短期來看，政策的頒布嚴(yán)厲且密集， 因此接下來 12年之內(nèi)，整體樓市會進(jìn)入一個觀望和調(diào)整期。 ? 三亞?限購令?出臺的在一定程度上抑制了 海南房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求 ，同時(shí)不僅會加重購房者的觀望情緒，也將對短期銷售造成一定的影響。 Part1：市場研究 — 海南東線各城市發(fā)展?fàn)顩r分析 ?海口市整體定位與規(guī)劃 （ 19992023年） ?？诎l(fā)展城市新思路：中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ?中強(qiáng)：做大做強(qiáng)中心城區(qū) ?西拓：未來椰城發(fā)展新空間 ?東優(yōu)：江東新區(qū)崛起可期 ?南控：護(hù)好城市之肺 省會城市，城市發(fā)展與建設(shè)引領(lǐng)海南，將繼續(xù)發(fā)揮全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能和旅游集散地的作用。 ?文昌城市整體發(fā)展 以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，以省會城市?？跒橐劳?，以航天項(xiàng)目為龍頭，以‘兩橋一路’為軸心，以木蘭濱海新城、銅鼓嶺旅游城、八門灣休閑小城、文城商貿(mào)城、馮家灣度假休閑城以及生態(tài)文明片區(qū) 為支撐，把文昌建設(shè)成為具有 文化、航天、椰林特色 鮮明的 中等規(guī)模濱海旅游城市 。? ?文昌市整體定位與規(guī)劃 （ 20232023年） 航天城和高隆灣片區(qū)的開發(fā)，加快了文昌城市建設(shè)與發(fā)展的步伐，文昌將逐步建設(shè)成為集衛(wèi)星發(fā)射、航天科普、度假旅游于一體的現(xiàn)代化航天城。 ?近年來，瓊海一直致力于良好投資環(huán)境的營造，塑造 ? 一點(diǎn)兩翼，三組團(tuán)，五中心 ? 的城市規(guī)劃格局，加快供水、供電、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并進(jìn)行多個區(qū)域的規(guī)劃招商。 ?瓊海市整體定位與規(guī)劃 （ 20232023年） 博鰲亞洲論壇對瓊海的拉動作用巨大，加快了瓊海城市建設(shè)與發(fā)展的步伐，未來將繼續(xù)將博鰲建設(shè)成為世界級國際會議中心。 ?萬寧市按照? 一帶兩區(qū)兩片 ?總體結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略布局，一帶即 東部沿海從北至南的 109公里的海岸帶 ；兩區(qū)即 大興隆旅游區(qū)、大萬城旅游區(qū)； 兩片即 東山嶺旅游片、龍滾 六連嶺旅游片區(qū)。 ?萬寧市整體定位與規(guī)劃 （ 20232023年） 萬寧目前城市建設(shè)與發(fā)展的速度較慢，隨著神州半島、石梅灣等區(qū)域開發(fā)的帶動，將建設(shè)成集旅游度假、休閑療養(yǎng)、現(xiàn)代服務(wù)于一體的國際旅游度假區(qū)。 海岸線長，東西寬 32公里，南北長 40公里，總面積 1128平方公里 。被譽(yù)為?珍珠海岸?的海岸線上，有著有 ?天然養(yǎng)殖場?之稱的黎安港 和 具有? 家文化?特色的新村港； 有景觀靚麗的 香水灣、清水灣、土福灣 等著名旅游度假勝地；有全國唯一的 半島型、開放型的野生動物獼猴省級自然保護(hù)區(qū) 。 Part1：市場研究 — 海南東線各城市發(fā)展?fàn)顩r分析 ?三亞市中國唯一熱帶濱海旅游城市，旅游度假資源豐富， 珍藏三亞獨(dú)缺房產(chǎn)資源成為大多數(shù)喜歡度假休閑的成功人士首選之地，同時(shí)也是資產(chǎn)保值增值的首選 。 ?三亞的城市發(fā)展定位是以? 一市兩都三中心 ?作為整體結(jié)構(gòu)功能布局，在發(fā)展方向上是以 旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)旅游國際化進(jìn)程，將三亞建設(shè)成為國際一流的熱帶濱海度假旅游目的地 。 ?三亞市整體定位與規(guī)劃 （ 19992023年） 三亞作為中國唯一的熱帶濱海城市，近年來城市建設(shè)步伐也已加快，將繼續(xù)把三亞打造成為世界級熱帶濱海度假旅游城市，發(fā)揮三亞熱帶濱海旅游目的地的集聚、輻射作用。 以此可以看出，在東線各城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展對比下， 萬寧房地產(chǎn)發(fā)展空間相對其他東線城市較大，后續(xù)力發(fā)展強(qiáng)力十足 。 數(shù)據(jù)來源：海南房地產(chǎn)信息網(wǎng) ?東線各城市房地產(chǎn)銷售總面積分析 2023年東線各城市房地產(chǎn)銷售總面積分析圖表（單位：萬平方米） 作為省會的?？诒憩F(xiàn)出強(qiáng)勢的發(fā)展力，在海南各大城市中銷售總面積居首位，其次是三亞，接下來是瓊海、文昌、陵水， 萬寧居最末位 。 050100150200250文昌 瓊海 萬寧 陵水 三亞 ?？跀?shù)據(jù)來源：海南房地產(chǎn)信息網(wǎng) Part1：市場研究 — 海南東線各城市發(fā)展?fàn)顩r分析 ?海南近期土地政策分析 Part1：市場研究 — 海南東線各城市土地市場分析 海南省 2023年上半年土地政策列表 Part1：市場研究 — 海南東線各城市土地市場分析 ?2023年海南省土地出讓情況 ?隨著國際旅游島政策的頒布，海南的土地市場逐漸升溫， 公開拍賣土地價(jià)格上漲較快，且優(yōu)質(zhì)土地資源相對較少 。且 《 海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要 》 當(dāng)中規(guī)定，海岸線 200米范圍內(nèi)既有建筑物不得擴(kuò)建 。 ?綜上所述， 海南一線海景地塊將非常稀缺，特別是海景和沙灘資源更為優(yōu)越的東部海岸線。 ? 萬寧房地產(chǎn)分為三大板塊： 濱海度假板塊（神州半島、石梅灣等）、萬城板塊 、 興隆板塊 萬城板塊 興隆板塊 濱海度假板塊 Part1：市場研究 — 萬寧房地產(chǎn)市場研究 ?萬寧房地產(chǎn)板塊分析 Part1：市場研究 — 萬寧房地產(chǎn)市場研究 ?萬寧重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析 ?石梅灣－華潤實(shí)業(yè) ：石梅灣度假區(qū)項(xiàng)目是海南省?十一五?重點(diǎn)項(xiàng)目， 總面積為 12平方公里 。 ?神州半島旅游度假區(qū)－中信泰富 ：神州半島位于萬寧市城南 30公里， 總面積 24平方公里 ，三面環(huán)海，一面陸地。神州半島地區(qū)總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為?一軸兩區(qū)?。 ?烏場灣－國瑞地產(chǎn) ：項(xiàng)目位于海南萬寧市東部海濱的保定 烏場灣一帶：東臨南海，西至太陽河舊河道兩岸，北起小海南岸至烏場嶺 (含甘蔗島 )一線，南抵保定灣南部的太陽河分洪口兩岸。規(guī)劃性質(zhì)屬于濱海城區(qū)土地綜合開發(fā)及濱海旅游度假項(xiàng)目建設(shè)。 ?山欽灣國際社區(qū)－中信集團(tuán) ：中信博鰲山欽灣山崖海景國際社區(qū)位于海南博鰲核心規(guī)劃區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積為 936 畝 ，一期開發(fā) 410 畝，總建筑面積 萬平方米，將建一所超星級酒店，五千多套高檔酒店式公寓，獨(dú)立式度假別墅和配套完善的休閑度假設(shè)施。是一個集五星級酒店 (山地別墅群 )、烽火臺古堡酒店、海洋旅游、海上運(yùn)動、游艇、航空俱樂部、高爾夫球會、海洋濕地公園、溫泉、理療為一體的國際休閑度假中心，項(xiàng)目已經(jīng)奠基。 ?萬城板塊 ： 萬城板塊利用萬寧市政府所在地的城市價(jià)值發(fā)展房地產(chǎn)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善和國際旅游島重大規(guī)劃利好，萬城板塊的房地產(chǎn)開發(fā)升溫，并從 萬城東擴(kuò)向?yàn)I海發(fā)展 。年平均氣溫 25 度左右；城市森林面積大 170 萬畝，森林覆蓋率高達(dá) 62%，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。 ?萬寧房地產(chǎn)市場各板塊特點(diǎn)分析 神州半島君臨海 —— 海南，因此重新想象 ?地址： 萬寧市神州半島旅游度假區(qū) ?占地： 94200平方米（ ） ?總建： 237613平方米 ?總戶數(shù)： 1880 ?容積率： ?綠化率： % ?建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 ?建筑類型：住宅、公寓、別墅 ?戶型區(qū)間： 一室兩廳一衛(wèi)（ 86— 103㎡ ）；兩室兩廳兩衛(wèi)（ 131— 148㎡ ） ； ?價(jià)格走勢： 公寓現(xiàn)均 價(jià) 13000元 /㎡ （ 3000元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) ) ?開盤時(shí)間：預(yù)計(jì) 2023年 10月底 ?臵業(yè)用途：投資、度假 主要賣點(diǎn)： ?神州半島海景資源 ?政府政策支持區(qū)域 ?交通方便，專享全島海、路、空立體交通網(wǎng) 項(xiàng)目鳥瞰圖 建筑外立面圖 Part1：市場研究 — 區(qū)域代表性項(xiàng)目分析 ? 項(xiàng)目總占地 ，分兩期開發(fā)，目前目前 2號樓已建到 12層，其他樓也在緊張施工中； ? 預(yù)計(jì) 10月底開盤，房價(jià)初定 13000元 /平方米，精裝修入住。創(chuàng)新 V形設(shè)計(jì)，景觀享有率最大化。 ? 項(xiàng)目國際頂級配套簇?fù)?，專享島上 41洞四重景觀國際賽事級高爾夫；毗鄰 10座世界超星級酒店，喜來登、福朋喜來登年底開業(yè)； 2座 250個泊位的游艇碼頭，世界級海上運(yùn)動舉步即享；而全島唯一