【正文】 目占地面積500畝，基地呈方形。由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎設施與良好的視覺景觀?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機場約20公里，交通十分便捷。第一章：項目簡介一、項目位置： 本項目位于南京江寧經濟技術開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內。 景觀方面我們提出“大地藝術，唐詩遺韻，自然人文” 的設計理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應從自然、藝術、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設計的理念和各種元素。 產品方面，我們建議以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領社區(qū)內所有產品（除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產品作為補充，依勢而造）。 我們認為本項目的消費者定位應該是兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔100萬以上房價的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔總價80萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發(fā)的四大理念，在產品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進行規(guī)劃設計?！笆⑻扑囆g園”整體定位分析及可行性研究報告目 錄總經理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第3頁第一章：項目簡介………………………………………………………………………………………………………………………第6頁一、項目位置二、 項目概況第二章：土地價值研判…………………………………………………………………………………………………………………第8頁第三章：項目開發(fā)理念…………………………………………………………………………………………………………………第11頁一、整體目開發(fā)理念二、產皮設計理念第四章：項目定位建議…………………………………………………………………………………………………………………第16頁一、項目總體定位二、項目市場定位三、項目消費者定位四、市場競爭定位第五章：總體規(guī)劃分析及建議…………………………………………………………………………………………………………第21頁一、分區(qū)思路二、分期思路三、分區(qū)中的兩種不同布局思路四、容積率五、各區(qū)參數(shù)第六章：項目建筑規(guī)劃及建議…………………………………………………………………………………………………………第26頁一、產品規(guī)劃分析二、物業(yè)類型建議三、單體面積建議四、面積及房型配比五、房型設計建議六、建筑及風格建議第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議…………………………………………………………………………………………………………第35頁一、景觀環(huán)境設計理念二、景觀環(huán)境手法第八章：公共、芙蕖設施規(guī)劃建議……………………………………………………………………………………………………第39頁一、藝術館區(qū)建議二、公共設施建議第九章：分期推案建議…………………………………………………………………………………………………………………第43頁第十章：新材料、新技術的應用………………………………………………………………………………………………………第44頁第十一章：經濟指標建議及財務分析…………………………………………………………………………………………………第45頁第十二章：盛唐藝術園2002年工作推進計劃 ………………………………………………………………………………………第48頁附件：項目經濟指標的多個論證方案…………………………………………………………………………………………………第49頁【總經理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎上,從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產品建議以及配套、公共服務設施規(guī)劃、推案建議、項目技術指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關建議，力求對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)操盤等方面起到相應的作用。 我們一直認為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術性質立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此對于本項目的開發(fā)理應有十分的信心。 我們將本項目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對應雙層次高檔客戶群”的市場定位。 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目總價競爭與同品質物業(yè)競爭并存，因此我們作好針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施“遠東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準備。 單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”。 ，本項目的開發(fā)及建設成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤為73,560,762元，利潤率為18%?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風景區(qū)。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路1公里的機場高速公路，也增強了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準備了充足條件。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術館及藝術園區(qū)的建設?；貎鹊貏荼备吣系?，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 ?；刂胁肯鄬ζ教?，局部有水塘和沼澤，南側地勢略高有緩坡，形成與南側道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用?；匚髂喜俊|北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。整個基地范圍內植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。應該說，本基地的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接度假休閑風景區(qū)，與運盛正好構成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團路貫通連接市中心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。超低地價：本地塊的取得價格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建造出高品質、低容積率的別墅從后天條件看，本地塊具有很大的價值提升空間。從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術性質立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費的心態(tài)去構造產品，在紛雜的競爭中凸顯產品的特色與差異。當然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產品和品質上。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有責任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的山水資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件；——藝術立項的性質和股東合作的本意，也必須要做好項目。理念之四：尊重共性，突出個性——南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝