【正文】 較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢(shì)； 綜合本項(xiàng)目的 藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得 等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間，因此對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)理應(yīng)有十分的信心。 委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司 報(bào)告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 報(bào)告日期：二 0一三 年三月十四日 天啟 amp。開啟 地址：上海市凱旋路 2200號(hào)凱旋大廈 2樓 電話： 02164687090 傳真： 02164412720 Email: “盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告 1 目 錄 總經(jīng)理摘要?????????????????? ??????????????????????????????第 3 頁 第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介?????????????????????????????????????????????第 6 頁 一、項(xiàng)目位置 二、 項(xiàng)目概況 第二章：土地價(jià)值研判???????????????????????????????????????????第 8 頁 第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念???????????????????????????????????????????第 11 頁 一、整體目開發(fā)理念 二、產(chǎn)皮設(shè)計(jì)理念 第四章：項(xiàng)目定位建議????????? ??????????????????????????????????第 16 頁 一、項(xiàng)目總體定位 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 三、項(xiàng)目消費(fèi)者定位 四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位 第五章：總體規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 21 頁 一、分區(qū)思路 二、分期思路 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路 四、容積率 2 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃及建議????????????????????????????????????????第 26 頁 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體 面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設(shè)計(jì)建議 六、建筑及風(fēng)格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 35 頁 一、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念 二、景觀環(huán)境手法 第八章：公共、芙蕖設(shè)施規(guī)劃建議??????????????????????????????????????第 39 頁 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公共設(shè)施建議 第九章：分期推案建議???????????????????????????????????????????第 43 頁 第十章：新材料、新技 術(shù)的應(yīng)用???????????????????????????????????????第 44 頁 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析?????????????????????????????????????第 45 頁 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2021 年工作推進(jìn)計(jì)劃 ?????????????????????????????????第 48 頁 附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案?????????????????????????????????????第 49 頁 3 【總經(jīng)理提要】 本次報(bào)告是在前幾次報(bào)告基礎(chǔ)上從項(xiàng)目簡(jiǎn)介、土 地價(jià)值研判、開發(fā)理念分析、項(xiàng)目定位、消費(fèi)群分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出 “ 圍繞市場(chǎng)，賺足利潤 ”、“ 做精品，樹品牌”、“既要 考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性” 整體開發(fā)的 四大 理念，在產(chǎn)品上以“ 一幢一境界，一戶一藝境 ”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位應(yīng)該是 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層， 既包括 身家數(shù)百萬、可承擔(dān) 100 萬以上房?jī)r(jià)的老板階層（ 針對(duì)高檔別墅客戶群）， 也包括 可承擔(dān)總價(jià) 80 萬以下的較高收入精英階層（ 針對(duì)一般別墅客戶群 ）；他們的 主體年齡分布在 35— 50歲之間 ，并形成年齡逐漸 趨低的趨勢(shì)，其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45歲左右。 產(chǎn)品方面，我們建議 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品 （除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時(shí)以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品 5 作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造 ）。 景觀方面我們提出 “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計(jì)理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。 6 第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15 公里，距祿口國際機(jī)場(chǎng)約 20 公里，交通十分便捷。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。 7 二、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目占地面積 500 畝，基地呈方形?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。將軍山脈在基地北側(cè)形成 4 座山峰，峰谷交錯(cuò)，形成良好的基地背景。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場(chǎng)。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。 8 第二章：土地價(jià)值研判 土地屬 性分析： 尊重每一塊土地。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價(jià)值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí)具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場(chǎng)也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個(gè)彎，形成了 本地塊最好的景觀優(yōu)勢(shì)，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 交通： 距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開發(fā)區(qū)管委會(huì)新址 里，距祿口國際機(jī)場(chǎng) 20 公里。同時(shí)地鐵 2 號(hào)線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 后天 藝術(shù)文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項(xiàng)的，園內(nèi)必須有 60100 畝的藝術(shù)園用地，而且“ 亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價(jià)值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。 人文氛圍： 項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括 14 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無二的知識(shí)氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。藝術(shù)和人文 為本地塊價(jià)值提升的兩大手段，而超低地價(jià)的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢(shì)。 11 第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念 太多年了，南京市場(chǎng)最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級(jí)只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個(gè)城市從不稀缺頂級(jí)的山水資源，但真正頂級(jí)的產(chǎn)品，太少太少。 對(duì)于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。 一、整體開發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場(chǎng)，賺足利潤 —— 作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢是本能和動(dòng)力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。 —— 不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占頂級(jí)概念，塑造頂級(jí)品質(zhì) 理念之三： 既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前 —— 南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； —— 必須超前，因?yàn)殚_發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 13 以盛唐對(duì)江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對(duì)南京別墅市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確理解， 集海內(nèi)外精英團(tuán)隊(duì)于一體，在江寧這個(gè)活力四射的 板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā) ， 本案需要詮釋時(shí)尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。 二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺(tái)樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊(yùn)含生命熱愛 14 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢(shì)和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會(huì)所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個(gè)人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會(huì)所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁