【正文】 。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 ?蓋茨的未來世界 …… 皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。 二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊(yùn)含生命熱愛 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個家庭的親密成員。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā) ， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。 以 某 對江寧新城市未來居住文化 的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準(zhǔn)確理解， 集海內(nèi)外精英團(tuán)隊(duì)于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。 15 —— 不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì) 理念之三： 既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前 —— 南京別墅市場的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； —— 必須超前，因?yàn)殚_發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 一、整體開發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。 從開發(fā)商的角度出發(fā)， 某 人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出 發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品從本 地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項(xiàng)目的藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。藝術(shù)和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。 人文氛圍： 項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括 14 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨(dú)一無二的知識氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 后天 藝術(shù)文脈： 本地塊本身就是以“ 某 藝術(shù)園”的名義立項(xiàng)的，園內(nèi)必須有 60100 畝的藝術(shù)園用地，而且“ 亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 交通： 距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開發(fā)區(qū)管委會新址 里，距祿口國際機(jī)場 20 公里。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 10 尊重每一塊土地。具備 建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。將軍山脈在基地北側(cè)形成 4 座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景。基地南臨佛城西路， 9 北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然 資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢。 二、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目占地面積 500 畝，基地呈方形。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大 規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15 公里，距祿口國際機(jī)場約 20 公里，交通十分便捷。 8 第一章：項(xiàng)目簡介 一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。 景觀方面我們提出 “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計(jì)理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。 產(chǎn)品方面，我們建議 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品 （除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外 ，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造）。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位應(yīng)該是 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層， 既包括 身家數(shù)百萬、可承擔(dān) 100 萬以上房價的老板階 6 層（ 針對高檔別墅客戶群）， 也包括 可承擔(dān)總價 80 萬以 下的較高收入精英階層（ 針對一般別墅客戶群 ）；他們的 主體年齡分布在 35— 50歲之間 ，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出 “ 圍繞市場，賺足利潤 ”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發(fā)的 四大 理念，在產(chǎn)品上以“ 一幢一境界，一戶一藝境 ”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 “某藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告 1 目 錄 總經(jīng)理摘要????????????????????????????????????????????????第 3 頁 第一章：項(xiàng)目簡介?????????????????????????????????????????????第 6 頁 一、項(xiàng)目位置 二、 項(xiàng)目概況 第二章：土地價值研判???????????????????????????????????????????第 8 頁 第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念????????????????????????????????????? ??????第 11 頁 2 一、整體目開發(fā)理念 二、產(chǎn)皮設(shè)計(jì)理念 第四章：項(xiàng)目定位建議???????????????????????????????????????????第 16 頁 一、項(xiàng)目總體定位 二、項(xiàng)目市場定位 三、項(xiàng)目消費(fèi)者定位 四、市場競爭定位 第五章：總體規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 21 頁 一、分區(qū)思路 二、分期思路 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路 3 四、容積率 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃及建議?????????????????? ??????????????????????第 26 頁 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設(shè)計(jì)建議 六、建筑及風(fēng)格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 35 頁 一、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念 4 二、景觀環(huán)境手法 第八章：公共、芙蕖設(shè)施規(guī)劃建議??????????????????????????????????????第 39 頁 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公共設(shè)施建議 第九章：分期推案建議????????? ??????????????????????????????????第 43 頁 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用???????????????????????????????????????第 44 頁 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財務(wù)分析?????????????????????????????????????第 45 頁 第十二章： 某 藝術(shù)園 2021 年工作推進(jìn)計(jì)劃 ?????????????????????????????????第 48 頁 附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個論證方案?????????????????????????? ???????????第 49 頁 5 【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上從項(xiàng)目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項(xiàng)目定位、消費(fèi)群分析、市場競爭重點(diǎn)、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。 我們一直認(rèn)為 本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢； 綜合本項(xiàng)目的 藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價取得 等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此對