【正文】 56 考慮到諸多情況的存在，為使 某 公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當決策，我公司再按整體容積率 、 重新測算所有經(jīng)濟指標；同時，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價格根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。 ? 項目損益表 53 項目 單價（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計 (元 ) 銷售收入 單 體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計 409,271,200 減 銷售費用 銷售收入的 4% 16,370,848 管理費用 銷售收入的 2% 8,185,424 營業(yè)稅 銷售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤總額 73,560,762 利潤率 18% 注：藝術(shù)園的收益尚未計算在內(nèi)。 第九章：分期推案建議 根據(jù)上述對規(guī)劃設(shè)計要求的描述，我們建議本項目按三期分期推出，具體分期如下： 第一期： 49 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；項目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為 3040 棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響 某 品牌； 第二期 ： 加推項目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約 56 萬平方米聯(lián)體別墅 /雙立別墅，迅速回籠資金，體量： 250 套左右；同時，單體和雙拼繼續(xù)去化； 第三期： 項目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分， 12 萬多平方米。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和 VOD點播。 二、公共設(shè)施建議： 室外配套設(shè)施 ： 建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標準網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋， 47 水景旁安置精致小 品。建議可邀請世界著名建筑設(shè)計大師設(shè)計 12 個藝術(shù)館，一提 升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點。 藝術(shù)交流中心： 2021 平方米左右。 在會所的考慮上，既可與藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨建造。 43 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細節(jié)之處也能與整個環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。 三、重要提示： 42 —— 一進大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表 某 藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。現(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻。 —— 在園林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟和意識形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊嚴的宮殿被打破， 反之以模擬自然山林為目標的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體。 —— 主題藝術(shù)館園可單獨設(shè)計，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關(guān) 39 人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等 …… 都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺 —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實際為 三層；沿湖部分也可設(shè)計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài) —— 充分考慮別墅居家的 特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排 37 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化 —— 沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設(shè)計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進行設(shè)計，不為賣房， 首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn) 某 實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升 打下伏筆。 —— 可考慮導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。 —— 以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造。 32 （ 2） 島居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟， 魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨棟別墅 —— 獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低； （ 3） 雙立別墅 —— 假雙拼。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約， 資金回籠慢，風(fēng)險很大。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 27 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以 目前市場為標準但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到 的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 24 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 消費者年齡 特征分析： 從目標客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。 20 三、本項目的消費者定位 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。 18 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨立感 +尊貴感 +占有感 +價值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。 （ 3） 每一點都有藝術(shù) —— 我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的 唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。 理念之四： 尊重共性，突出個性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。當然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 13 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。 12 歷史沉淀： “三山半落青天外，二水中分白鷺洲” ，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“ 某 ”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。沿將軍路跨秦淮河 大橋與共青團路貫通連接市中心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。應(yīng)該說，本基地的自然資源在整個南京都屬上 乘，在將軍路沿線更為突出。 本項目規(guī)劃容積率為 左右。基地西南部、東北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。 基地內(nèi)地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河