【文章內(nèi)容簡介】 中的兩種不同布局思路： —— A：維持原規(guī)劃方案中 T 字形的大格局 ： 藝術(shù)園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側(cè)，并增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排 /雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。 —— B：將藝術(shù)園等配套設施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 27 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以 目前市場為標準但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到 的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 —— 方案二：整體容積率提高到 左方排屋的容積率為 ；右方別墅的容積率提高為 ；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計算。 —— A：以 T 字形為大格局進行功能定位： 藝術(shù)園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝， 28 容積率 ，建筑面積 12,006 平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟別墅區(qū)占地 140 畝，容積率 ，建筑面積 51,359 平方米； 右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地 300 畝，容積率 ，建筑面積 36,018 平方米； —— B：將藝術(shù)園等配套設施，全部放在佛城西路沿街： 藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝，容積率 ，建筑面積 12,006 平方米 基地西側(cè)及進入采石場的平緩地帶，用來做經(jīng)濟型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟別墅區(qū)占地 160 畝，容積 率 ，建筑面積 54,427 平方米； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地 280 畝，容積率 ，建筑面積 33,617 平方米； 29 方案 A 與方案 B 相比，排屋的占地面積擴大了 20 畝左右。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。 第六章：項目建筑規(guī)劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價抗力；二是如何針對目標對象，規(guī)劃合適產(chǎn) 30 品；三是大 規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標市場對產(chǎn)品的定位。 鑒于目前南京別墅市場的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠大于單體和雙拼。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約， 資金回籠慢，風險很大。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風險，迅速回籠資金；而以獨棟 /雙拼別墅為主概念推廣，是為了準確本項目的競爭定位，在迎合市場、引導市場的過程中賺取利潤。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 31 除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨棟別墅 —— 獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低； （ 3） 雙立別墅 —— 假雙拼。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨棟別墅， 甚至兩棟間以設備房或傭人房相連。售價可介于獨棟和雙拼之間。 鑒于景觀設置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點整合的需求進行產(chǎn)品分類建議： （ 1） 流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。 32 （ 2） 島居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟， 魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。 （ 3） 云頂別墅 —— 專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。 （ 4） 森林別墅 —— 將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。于健康步道中漫步，體驗“運動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。 —— 以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造。 除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓 的創(chuàng)意房型。 （ 1） 聯(lián)體別墅 —— 三聯(lián) /四聯(lián) /六聯(lián) 四聯(lián) /六聯(lián)可改進為雙立別墅 （ 2） 疊加式別墅 —— 創(chuàng)新版。 四層或六 七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設計， 三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺入主人房及工人專用門入 33 廚房或工人房。 —— 可考慮導入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。 三、單體面積建議 單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力， 尤其是總價的承受力。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）： 500800 m2 雙拼別墅： 主力面積： 250300 m2； 雙立別墅： 34 主力面積： 200250 m2； 聯(lián)體別墅： 主力面積： 180220 m2； 別墅樓中樓： 主力面積： 160200 m2； 四、面積及房型配比 項目 容積率 用地畝數(shù) 建筑面積 所占比例 總用地面積 500 畝 333,500 M2 總建筑面積 100,050 M2 100% 其單體別墅 300 畝 36,018 M2 36% 聯(lián)排別墅 140 畝 51,359 M2 52% 35 中 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 畝 12,006 M2 12% 戶型比： 獨棟 雙拼 聯(lián)排 雙立 總計 35% 65% 15% 20% 55% 10% 100% 五、房型設計建議 空間是別墅的靈魂。必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”！ 單體 /雙拼 /雙立別墅建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶型設計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開； 36 戶型設計的重點：客廳和主臥。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等 …… 都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺 —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實際為 三層；沿湖部分也可設計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài) —— 充分考慮別墅居家的 特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排 37 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化 —— 沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進行設計，不為賣房， 首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn) 某 實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升 打下伏筆。 —— 特別的豪宅：這可以說是 某 藝術(shù)園的明星產(chǎn)品 ，也是小區(qū)的物業(yè)領袖，可以特別設計，創(chuàng)新、 有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設施。 聯(lián)體別墅房型建議： —— 流水線產(chǎn)品：大量可復制的成熟產(chǎn)品，只推 34 種經(jīng)典房型 —— 房型創(chuàng)新：客廳全部挑空， 米以上；三層半空間；大開間（ 米或以上） 38 —— 外車庫設計：去除室內(nèi)車庫，全部放在室外，彌補挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅 的客人都喜歡停車在室外） —— 加大花園：減少公攤面積，加大花園面積 —— 面積控制：全部 200 平米以下，有效控制總價 六、建筑立面及風格建議 —— 整個社區(qū)建筑單體結(jié)合 不同組團主題采用相應的建筑風格。三個區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）