【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 昌房市量?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高 從成交量來(lái)看，去年 1~11 月份，南昌城區(qū)住宅成交量為 370 萬(wàn)平方米，突破南昌樓市年成交最高記錄。而今年截至 11 月底，南昌城區(qū) (含南昌縣 )住宅成交量已達(dá)到 萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新 高，其中新房成交量為 萬(wàn)平方米，二手房為 萬(wàn)平方米。 價(jià)格方面，從今年 2月份開(kāi)始房?jī)r(jià)總體一路持續(xù)走高。來(lái)自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，12 月開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)折前均價(jià) 7170 元 /㎡，折后均價(jià) 6878 元 /㎡，更是達(dá)到歷史最高峰，同比上漲 1787 元 /㎡，上漲了 %。到 11月底，南昌共推出 118 宗土地，供應(yīng)面積達(dá)到 畝，突破萬(wàn)畝大關(guān)。所推土地最終成交 114 宗，成交面積 畝，成交率為 %。供應(yīng)面積和成交面積是上年同期的 倍和 倍。 紅谷灘區(qū)房?jī)r(jià)上漲最猛 從 南昌各區(qū)域板塊房?jī)r(jià)的形勢(shì)情況看，年初以來(lái)都在不同程度地上漲。市中心房?jī)r(jià)最高，根據(jù)同致地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)，截至 11 月，市中心板塊每月的新房入市均價(jià)幾乎都高于南昌市商品房均價(jià)，目前均價(jià)為 10147 元 /平方米 。紅谷灘房?jī)r(jià)漲得最猛，以紅谷灘中心區(qū)樓盤(pán)世紀(jì)中央城為例，去年 12 月房?jī)r(jià)不到 6000 元 /平方米，現(xiàn)在卻高達(dá) 8800 元 /平方米，漲了近 3000 元 。截至 11月，灣里樓盤(pán)均價(jià)為 3147 元 /平方米，上漲幅度最小。 3區(qū)域 市場(chǎng)分析 與預(yù)測(cè) 區(qū)域市場(chǎng)狀況 板塊競(jìng)爭(zhēng)是當(dāng)前樓市競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，隨著南昌房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競(jìng) 爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案增多，板塊概念由此形成，并日趨深入人心。目前，南昌市樓盤(pán)主要分布在七大板塊：紅谷灘板塊、朝陽(yáng)洲板塊、青山湖板塊、京東板塊、市 12 中心板塊以及城南板塊。 朝陽(yáng)洲板塊 ★板塊構(gòu)成：朝陽(yáng)洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。規(guī)劃總用地面積 公頃，規(guī)劃用地包括象湖內(nèi)湖和部分外湖以及撫河故道。 劃分為三個(gè)梯度 第一梯度：中山橋墩至撫河橋墩 第二梯度：撫河橋至司馬廟立交橋 第三梯度：司馬廟立交橋至建設(shè)橋墩 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 得天獨(dú)厚的水資源，適于人居。 周 邊生活配套的成熟完善，交通方便。 市中心地段，人氣較旺。 劣勢(shì)： 南昌市政府改造舊城區(qū)，限制朝陽(yáng)區(qū)。 政府對(duì)朝陽(yáng)洲土地采取儲(chǔ)存控制手段。 周邊樓盤(pán) 根據(jù)附近樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況，其中天集青云明珠的銷(xiāo)售價(jià)格為５６００起價(jià)，當(dāng)時(shí)的時(shí)間是2020年１１月１１日．經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，房?jī)r(jià)漲到了６５００元，那是是2020年１２月１５日．而在目前售罄的情況下，二手房的價(jià)格為７６００元．而水榭花都的房?jī)r(jià)就更高了，在2020年３月１９日開(kāi)盤(pán)時(shí)，為７５００元左右．在 2020 年 5 月 14 日房 價(jià)已經(jīng)漲到了 8000 元。在 2020 年 6 月 1日更是漲到了 8500 元。祥瑞藍(lán)堡國(guó)際公寓在 2020 年 1月 28 號(hào)是是 5500 元現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了 7650 元。根據(jù)南昌市政府的規(guī)劃，青云譜區(qū)發(fā)展定義為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。 1天集青云明珠：天集青云明珠位于青云譜區(qū)東側(cè)，東臨迎賓大道，西接井岡山大道。占地約 134 畝，規(guī)劃總建筑面積約 16萬(wàn)平方米（其中住宅約 萬(wàn)平方米，商鋪建筑面積約 3 千平方米），容積率 ，綠化率 35%。 13 天集青云明珠價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 最高價(jià) 均價(jià) 最低價(jià) 價(jià) 格描述 20200114 天集青云明珠售罄，目前二手房均價(jià)為 7600/㎡ 20201215 6500 元 /平方米 僅剩兩套頂樓平層 140 ㎡大三房在售，均價(jià) 5500 元 /㎡ 20201111 5600 元 /平方米 在售小高層電梯房，尾盤(pán)現(xiàn)房銷(xiāo)售，大三房 140 ㎡，均價(jià)6500 元 /㎡ 2水榭花都：水榭花都是天使集團(tuán)在南昌打造的一個(gè)高尚住宅小區(qū)，該項(xiàng)目總建筑面積 26 萬(wàn)平米，約 1200 多套。 12萬(wàn)平米的占地面積，在此能享受 100%湖視率的純象湖都市全景生活。小區(qū)整體規(guī) 劃設(shè)計(jì)以人為本，最大化挖掘項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)看湖的戶(hù)數(shù)最大化。整個(gè)小區(qū)由一條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景的和諧統(tǒng)一，綠化率接近 50%。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫(xiě)字樓等，滿(mǎn)足高層人士的各種生活需求。水榭花都修建了足夠?qū)挸ǖ牡叵峦＼?chē)場(chǎng)。目前水榭花都前期高層電梯房及別墅房源均已售罄，預(yù)計(jì)將在 2020 年推出酒店式公寓。 水榭花都近期價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 銷(xiāo)售情況 備注 20200601 8500 元 /㎡ 高層 140150三房和 170四房在售，均價(jià) 8500 元 /㎡ 20200504 8000 元 /㎡ 高層電梯房在售，均價(jià) 8000元 /㎡ 20200319 7500 元 /㎡ 高層電梯房在售， 170 四房，均價(jià) 7500 元 /㎡ 14 祥瑞藍(lán)堡：祥瑞藍(lán)堡國(guó)際公寓是南昌市祥瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在南昌打造的一個(gè)高尚住宅小區(qū)，該項(xiàng)目總建筑面積 萬(wàn)平米，約 520 多套， 萬(wàn)平米的占地面積。綠化率 %。 兩棟酒店式公寓為 18層，布置在小區(qū)步行入口兩側(cè)，集中設(shè)置 90 平米以下的小房型；其余為 11F 或 18F 住宅，有機(jī)分布于地塊邊緣，將中心圍合成一個(gè)休閑綠島， 而各個(gè)住宅周?chē)€分布著點(diǎn)式綠化，輔以園林小品等，充分體現(xiàn)小區(qū)的檔次。小高層和高層住宅的戶(hù)型主要有 80—— 130 多平米的 2 房和 3房等。 祥瑞藍(lán)堡國(guó)際公寓近期銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 最高價(jià) 均價(jià) 最低價(jià) 價(jià)格描述 20200406 6500 元 /平方米 尾盤(pán)現(xiàn)房，在售電梯房房源，折后均價(jià)約6500 元 /㎡ 20200302 5500 元 /平方米 尾盤(pán)現(xiàn)房，僅余 5 套房源在售（ 17F 高層），均為 140 ㎡ 20200128 5500 元 /平方米 尾盤(pán)現(xiàn)房，僅剩 個(gè)位數(shù)房源在售，均為 140㎡的三房戶(hù) 目前祥瑞藍(lán)堡基本售罄，且二手房目前銷(xiāo)售均價(jià)為 7650 元 /㎡ 市場(chǎng) 售價(jià) 預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀把握， 根據(jù)對(duì)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析和與周邊樓盤(pán)的對(duì)比，我們可以 把預(yù)期價(jià)格定為：住宅區(qū) 9500/㎡，辦公樓為 15000/㎡，而商業(yè)店面可高達(dá) 20200/㎡，車(chē)位 16 萬(wàn)元 /個(gè)。 第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 1產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 戶(hù)型選擇 15 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并 賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求， 選擇了多種戶(hù)型，見(jiàn)下表： 戶(hù) 型 分 配 表 樓型 戶(hù)型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 174 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 175 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 364 D 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 363 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：現(xiàn) 澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。 ：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 ：戶(hù)外窗用彩鋁窗。 ：分戶(hù)門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 3) 配套設(shè)備： ： 6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各 一個(gè)。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶(hù)獨(dú)立水表。 16 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專(zhuān)用冷凝水排水管。 4) 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、 24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。 停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)位售價(jià)的核算： 目前的市場(chǎng)價(jià)為 12 萬(wàn)元 /個(gè)，銷(xiāo)售情況較穩(wěn)定 。 因此， 我們認(rèn)為車(chē)位價(jià)格應(yīng)定位在 16萬(wàn)元 /個(gè)。 ⑶ 本項(xiàng)目所提供的停車(chē)位均由 地下停車(chē)場(chǎng) 提供；商用 樓門(mén)前 及小區(qū)內(nèi)適合處適當(dāng)設(shè)置停車(chē)道， 而設(shè)計(jì)的 1029 個(gè)停車(chē)位均是地下停車(chē)位。地下停車(chē)場(chǎng)按照商用、住宅分別設(shè)置，商用樓處停車(chē)場(chǎng)設(shè)置停車(chē)位 312 個(gè)，住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置 717 個(gè)停車(chē)位，兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)分開(kāi)管理。 ⑸停車(chē)場(chǎng)的使用管理： 商用樓處停車(chē)場(chǎng) 312 個(gè)停車(chē)位供商鋪、寫(xiě)字樓 使用； 住宅區(qū) 地下停車(chē)場(chǎng) 717 個(gè)車(chē)位供住戶(hù) 使用 。 2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭(zhēng)取時(shí)間