【文章內(nèi)容簡介】 萬； ⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 劣勢（ W） ①、地價偏高、有一定的市場風(fēng)險； 機(jī)會（ O） ①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實(shí)； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請知名物業(yè)管理公司； 威脅（ T） ①、銀行信貸體系嚴(yán)格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤不斷上市； 項(xiàng)目綜合定位 一、 項(xiàng)目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的 整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。 在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。 在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。 在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位 （一）、片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 （二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則 高綠化低密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶型設(shè)計(jì)適合“升級換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格 （三）、總平面布局 “風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)， 4 棟建筑以合理的分布，保證日照間距在 之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。 （四）、交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面 20 米寬的區(qū)域規(guī)劃路。 （五）、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表 9 表 9：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 60600 平方米 2 總建筑面積 109000 平方米 多層住宅 高層住宅 商鋪 90720 平方米 13920 平方米 4360 平方米 可售面積 12700平方米 3 建筑層數(shù) 多層住宅 高層住宅 商鋪 7 層 10 層、 11 層 1 層 地上第 一層做架空層 4 建筑層高 多層住宅 高層住宅 商鋪 米 米、 米 米 住 宅 標(biāo) 準(zhǔn) 層 高 米 架空層 米 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 （一）、建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美 的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21世紀(jì)新的居住理念。 （二）、平面設(shè)計(jì) 住宅。 根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 建設(shè)部根據(jù)我國 住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下： 套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高 1~2 個等級； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、 電視、空調(diào)機(jī)專用線路； 設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計(jì)過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過建筑面積； 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位； 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備配套； 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到 ㎡ ~ ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 11。 表 10：小康 住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn) 一 二 三 四 套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方使用面積 42~48 53~60 64~71 75~90 米） 建筑面積 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空間 使用 面積 標(biāo)準(zhǔn) （平方米） 起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥ 6 餐廳 ≥ 8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加） 門廳 2~3 儲藏 2~4（吊柜不計(jì)入） 工作室 6~8 設(shè) 施 配 套 標(biāo) 準(zhǔn) 廚 房 Ⅰ型 灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長 ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長 ≥ 2700mm） 衛(wèi) 生 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道） 間 Ⅱ型 浴盆（ ）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（ 1~2 個）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道） 設(shè) 備 標(biāo) 準(zhǔn) 電器設(shè)備 用電量 80~120 KWH/月 負(fù)荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 電表 5（ 20） A~10（ 40） A 電源插座 小居室 2~3 組 小居室 2 組 廚房 3 組 衛(wèi)生間 3 組 電視插口 起居、主臥個一個 電話 1~2 臺 空調(diào)線 設(shè)專用線 寬帶接口 每個臥室一個 給水設(shè)備 用水量 200~300 升 /人日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室 內(nèi) 光環(huán)境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1米天然照度比） 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 照明 起居廳及一般活動 30~70LX 臥室、書寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi)生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別） 大 寒日 2小時 ~冬至日 1小時 表 11：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 A 戶型 平方 68 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 100 108 112 102 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 103420 （ 首 層 架 空1220 平方米） 4 住宅 標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi)建筑面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20 套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 3304 公用建筑 中心花園廣場地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 （三）、立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 （四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 （ 1）、外墻：高級外墻涂料； （ 2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉； （ 3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉； （ 4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； （ 5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、實(shí)木填芯蒙板門； （ 6）、廚房設(shè)施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器； （ 8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺； （ 9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手； 小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 四、價格定位 （一）、住宅部分 市場比較法定價過程 表 12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 序 項(xiàng)目 建筑規(guī)模 建筑面 平均價 銷售率 開盤 號 名稱 積 （平方米） 格 （元 /平方米） （ %） 日期 A 龍澤 園 67F 28529 2600 100 03/01/28 B 萊茵半島花園 6+1F 12F 250000 多層：2900 高層：3300 未開盤 內(nèi)部認(rèn)購 C 新田綠洲 96F、412F 118F 67872 多層：2880 高層：3500 80 03/06/15 D 船山廣場 119F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 214F、218F 47460 2750 90 03/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：龍澤園、 B：萊茵半島花園、 C：新田綠洲、 D：船山廣場、 E：水印都市。 交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)， 2020 年南昌市商品住宅均價增長 %，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動 +%，其他條件見表 11 和表 14。 表 13：本項(xiàng)目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 序號 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因