【導(dǎo)讀】盤等方面起到相應(yīng)的作用。歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”。本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中。心新街口約15公里，距祿口國際機(jī)場約20公里，交通十分便捷。道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路1公里的機(jī)場高速。北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場。整個(gè)基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。

　　

【正文】 窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、 參照國家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之 3A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 ? 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 容積率 占地面積 建筑面積 預(yù)期均價(jià) 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 51 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套及藝術(shù)園區(qū) 60畝 12,006 M2 ? 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計(jì)（元） 備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500畝 52 前期費(fèi)用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi) 水電增容費(fèi) 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 室外工程 350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu) 智能化系統(tǒng) 75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資 金利息 125 100,050 12,506,250 不可預(yù)見費(fèi) 50 100,050 5,002,500 成本合計(jì) 2,885 288,644,250 注：以 容積率計(jì)，總建筑面積以 100,050 平方米計(jì)，開發(fā)周期以 5 年計(jì)。 ? 項(xiàng)目損益表 53 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計(jì) (元 ) 銷售收入 單 體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計(jì) 409,271,200 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 16,370,848 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 8,185,424 營業(yè)稅 銷售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤總額 73,560,762 利潤率 18% 注：藝術(shù)園的收益尚未計(jì)算在內(nèi)。 54 第十二章： 某 藝術(shù)園 2021 年工作推進(jìn)計(jì)劃 工作內(nèi)容 實(shí)施時(shí)間 執(zhí)行單位 確定方案大原則：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路 2021 年 3 月底 某 、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù) 4 月 30 日 5 月 30 日 某 、開啟、設(shè)計(jì)單位 場地施工準(zhǔn)備工作，土方工程 4 月初開始 某 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日 某 、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 擴(kuò)初方案設(shè)計(jì) 7 月 30 日 設(shè)計(jì)單位、 某 、開啟 擴(kuò)初報(bào)批 —— 審批 9 月 15 日 某 施工圖設(shè)計(jì) 10 月 30 日 設(shè)計(jì)單位 55 造市宣傳，產(chǎn)品說介，與媒體溝通 10 月 開啟、 某 房展會(huì)亮相，開始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購 10 月 開啟、 某 樣板區(qū)域 結(jié)構(gòu) 122021/1 月 某 、開啟 樣板房裝飾 2021 年 2 月 某 、開啟 正式開盤銷售 2021 年 3 月 開啟、 某 附件 :項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案 : 江寧地區(qū)，無論什么物業(yè)類型，幾年來一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場也不例外。想要突破江寧別墅的價(jià)格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在將軍路上?？紤]到項(xiàng)目的開發(fā)周期需要 35 年，而別墅，一旦贏得了市場的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。 56 考慮到諸多情況的存在，為使 某 公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當(dāng)決策，我公司再按整體容積率 、 重新測算所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；同時(shí)，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價(jià)格根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。 方案一： 整體容積率： ， 聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 57 500 100,050 單體別墅 280 33,617 5,800 194,978,600 6,800 228,595,600 聯(lián)排別墅 160 54,427 3,300 179,609,100 3,400 185,051,800 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 12,006 銷售總額 374,587,700 413,647,400 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 14,983,508 16,545,896 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 7,491,754 8,272,948 營業(yè)稅 銷售收入的 % 20,602,323 22,750,607 土建成本 288,644,250 288,644,250 利潤 42,865,864 77,433,699 利潤率 % % 58 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 116,725 單體別墅 300 40,020 5,200 208,104,000 6,800 272,136,000 聯(lián)排別墅 140 62,565 3,200 200,208,000 3,300 206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷售總額 408,312,000 478,599,180 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 16,332,480 19,143,967 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 8,166,240 9,571,984 營業(yè)稅 銷售收入的 % 22,457,160 26,322,955 土建成本 320,059,950 320,059,950 59 利潤 41,296,170 103,500,324 利潤率 % % 方案三： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 116,725 單體別 墅 280 37,352 5,200 194,230,400 6,800 253,993,600 聯(lián)排別墅 160 65,099 3,200 208,316,800 3,300 214,826,700 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷售總額 402,547,200 468,820,300 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 16,101,888 18,752,812 60 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 8,050,944 9,376,406 營 業(yè)稅 銷售收入的 % 22,140,096 25,785,116 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤 36,194,322 94,846,016 利潤率 % %