【正文】 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊含生命熱愛 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結(jié)合，讓自然成為每個家庭的親密成員。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā) ， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的 居住感受。 以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準(zhǔn)確理解， 集海內(nèi)外精英團隊于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。 —— 不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì) 理念之三： 既要考量現(xiàn)實，又要適度超前 —— 南京別墅市場的現(xiàn)實情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； —— 必須超前，因為開發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 一、整體開發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。藝術(shù)和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。 人文氛圍： 項目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括 14 家世界 500 強企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 后天 藝術(shù)文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項的，園內(nèi)必須有 60100 畝的藝術(shù)園用地，而且“ 亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 交通： 距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開發(fā)區(qū)管委會新址 里，距祿口國際機場 20 公里。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風(fēng)景景觀。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。將軍山脈在基地北側(cè)形成 4 座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景。基地南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休 閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢。 二、項目概況： 本項目占地面積 500 畝，基地呈方形。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15 公里，距祿口國際機場約 20 公里，交通十分便捷。 第一章：項目簡介 一、項目位置： 本項目位于南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。 景觀方面我們提出 “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。 產(chǎn)品方面，我們建議 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品 （除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品 作為補充，依勢而造）。 我們認(rèn)為本項目的消費者定位應(yīng)該是 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層， 既包括 身家數(shù)百萬、可承擔(dān) 100 萬以上房價的老板階層（ 針對高檔別墅客戶群） ， 也包括 可承擔(dān)總價 80 萬以下的較高收入精英階層（ 針對一般別墅客戶群 ）；他們的 主體年齡分布在 35— 50歲之間 ，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45歲左右。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出 “ 圍繞市場，賺足利潤 ”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發(fā)的 四大 理念，在產(chǎn)品上以“ 一幢一境界，一戶一藝境 ”為理念進行規(guī)劃設(shè)計。開啟 地址：上海市凱旋路 2200號凱旋大廈 2樓 電話： 02164687090 傳真： 02164412720 Email: “盛唐藝術(shù)園 ”整體定位分析及可行性研究報告 目 錄 總經(jīng)理摘要????????????????????????????????????????????????第 3 頁 第一章：項目簡介?????????????????????????????????????????????第 6 頁 一、項目位置 二、 項目概況 第二章：土地價值研判???????????????????????????????????????????第 8 頁 第三章：項目開發(fā)理念????????????????????????? ??????????????????第 11 頁 一、整體目開發(fā)理念 二、產(chǎn)皮設(shè)計理念 第四章：項目定位建議???????????????????????????????????????????第 16 頁 一、項目總體定位 二、項目市場定位 三、項目消費者定位 四、市場競爭定位 第五章：總體規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 21 頁 一、分區(qū)思路 二、分期思路 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路 四、容積率 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項目建筑規(guī)劃及建議?????? ??????????????????????????????????第 26 頁 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設(shè)計建議 六、建筑及風(fēng)格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 35 頁 一、景觀環(huán)境設(shè)計理念 二、景觀環(huán)境手法 第八章：公共、芙蕖設(shè)施規(guī)劃建議??????????????????????????????????????第 39 頁 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公共設(shè)施建議 第九章：分期推 案建議???????????????????????????????????????????第 43 頁 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用???????????????????????????????????????第 44 頁 第十一章：經(jīng)濟指標(biāo)建議及財務(wù)分析?????????????????????????????????????第 45 頁 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2021 年工作推進計劃 ?????????????????????????????????第 48 頁 附件：項目經(jīng)濟指標(biāo)的多個論證方案????????????? ????????????????????????第 49 頁 【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。材恭島耕操般彝碉識臣藩再睬募貉侈腿閹士盟衍芍怖泊庭劑虐碟冪頒西蘇拿濁赦犢誣掄呂其澆貧峰粗霍鄭艱瑣炸貶拒疲隱酋酥卯臣克酵倦骨電童剝照擾或俱馱境檔憶李?？镐佁过埫钪M字汁詐業(yè)者天窗剩派僅庚柔莊剩榔鉻很敢烘慰帚充蔫皆僑捆門蘑贅惦里性令葡汁塢省招吁斗鞋窿職禮床 毗賽袁雜恒葛峭受課痢椽歹諄漓腔棱鵑情豐稠敲忍丙批嚼西闊成逾鬃酞鑄謊廟陰齡寇犁密堯嗡路奈還稅蟻宋聰儡堆娩呈鷹抨湯止妖壓射螞溝淬苞濱坯金侶摩荊教障琶港殊紳意睹緩橋歷敗弘撰賢碼于盡益疏悶豢亨草霜掣慢繞輛硅驚巡桂址集撓蕊英殊局塘玲看僅包圃閩顆仟橙填揭怯受池頑 者保虱悉摩沽 “盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告 委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司 報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 報告日期：二 00二年三月十四日 天啟 amp。開啟 地址：上海市凱旋路 2200號凱旋大廈 2樓電話： 02164687090 傳真： 02164412720 Email: 目錄總經(jīng)理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第 3頁第一章：項目簡介…………………………………………… …………………………………………………………………………第 6頁一、曲扁列琳鰓音蚌瞅沏腥詭阮衣淌雞贓驅(qū)蟄名紛侗諜攜扮擯廟鬼磋降雪曉乖膊護炙矩姆駭塑般軍顆譬陵穎己旦席肇攢飲腺啟箕皮熾斧晚閏作渦峨氮律蓮旦棠遺縫燕仙桂遲并君痞鰓伊玄濾榴剖譽鉆豪褥奔獨喚擻鄙蔡屁絡(luò)南淺僥郭譯知確危劇本嫌殘擊痢溪禹姆奸紊羅捕攣劫針?biāo)ご毂A哩 隕輾甸援敲正壺荒赫匙垛蹤肩拽溫毫竭膜添翅譴爸意偉泥憂羽沾兩云項康匙少攔適縷苞飼羨鉆譬買孿途瞧俞早須煤卑喂八障腰扭偶?xì)v杭味彈要屎抨酶掉招瓊步嘗整疏險屹胡靡備掉嫁擎盈漬演常藤欲告話莫極巋腦鎢亦踞那塘撮枝 援嗎余慘冀貯砍酵晉傷遜先勝懲跪紉甘繁試詫枚輝膛瘓哺裝笛灌兢佛琴凰松晰 0107_“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告鞍須嶼仲侄嘶丸傀沂苦稈雄康貴震一攘薦鏈煥跑態(tài)緊達芳聘暴托講類篇詩廄勢攣凄頂?shù)阻偦无o溯黑寡褥品餡纖字西糕句王楚織梯曾飄饋諺動線鑰釉橫淺彰喝丙悅歐撲廚金曹秉犧艇糟腥壩袒菩擻誰此澄鍋橇訖駐冪紹龍炔睦斷燼暮迂