【正文】 的設(shè)計理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。 產(chǎn)品方面，我們建議以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造）。 我們認為本項目的消費者定位應該是兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔100萬以上房價的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔總價80萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進行規(guī)劃設(shè)計。 “盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告 目 錄 總經(jīng)理摘要……………第3頁 第一章：項目簡介…………………第6頁 一、項目位置 二、項目概況 第二章：土地價值研判……………第8頁 第三章：項目開發(fā)理念……………第11頁 一、整體目開發(fā)理念 二、產(chǎn)品設(shè)計理念 第四章：項目定位建議……………第16頁 一、項目總體定位 二、項目目市場定位 三、項目消費者定位 四、市場競爭定位 第五章：總體規(guī)劃分析及建議………第21頁 一、分區(qū)思路 二、分期思路 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路 四、容積率 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項目建筑規(guī)劃及建議………第26頁 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設(shè)計建議 六、建筑及風格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議…………第35頁 一、景觀環(huán)境設(shè)計理念 二、景觀環(huán)境手法 第八章：公共、設(shè)施規(guī)劃建議…………………第39頁 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公共設(shè)施建議 第九章：分期推案建議…………………第43頁 第十章：新材料、新技術(shù)的應用…………………第44頁 第十一章：經(jīng)濟指標建議及財務分析…………………………第45頁 第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進計劃 …………………………第48頁 附件：項目經(jīng)濟指標的多個論證方案………………………第49頁 【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上,從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項目技術(shù)指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)操盤等方面起到相應的作用。 我們一直認為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此對于本項目的開發(fā)理應有十分的信心。 我們將本項目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對應雙層次高檔客戶群”的市場定位。 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存，因此我們作好針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施“遠東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準備。 單體面積的設(shè)計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”。 ，本項目的開發(fā)及建設(shè)成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤為73,560,762元，利潤率為18%。基地南臨佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風景區(qū)。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路1公里的機場高速公路，也增強了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準備了充足條件。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)。 基地內(nèi)地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 ?；刂胁肯鄬ζ教梗植坑兴梁驼訚?，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用?；匚髂喜?、東北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。整個基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。 。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。應該說，本基地的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接度假休閑風景區(qū)，與運盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團路貫通連接市中心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。 超低地價：本地塊的取得價格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅 從后天條件看，本地塊具有很大的價值提升空間。 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見……這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。 一、整體開發(fā)理念 理念之一：圍繞市場，賺足利潤 ——作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； ——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 ——不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì) 理念之三：既要考量現(xiàn)實，又要適度超前 ——南京別墅市場的現(xiàn)實情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； ——必須超前，因為開發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準確理解，集海內(nèi)外精英團隊于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。 二、產(chǎn)品設(shè)計理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊含生命熱愛 （1）每一戶都有自然——利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結(jié)合，讓自然成為每個家庭的親密成員。每一幢都是風景，是藝術(shù)。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。既強調(diào)別墅消費很強的個人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團設(shè)計等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗別墅生活的宗旨。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾amp。蓋茨的未來世界……皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。 雙層定位，雙頭并進 第一層面――獨