【正文】 對(duì)于別墅這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對(duì)南京市場(chǎng)的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： ——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料 ——新型門(mén)窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水 ——綠色環(huán)保建材 建議按照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 amp。61478。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目容積率占地面積建筑面積預(yù)期均價(jià) 總用地面積（平方米）,500 M2 總建筑面積（平方米）100,050 M2 ,018 M26,800元/ M2 ,359 M23,200元/ M2 ,006 M2 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(jì)（元）備注 土地成本1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費(fèi)用100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi) 水電增容費(fèi)75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 室外工程350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu) 智能化系統(tǒng)75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資金利息125 100,050 12,506,250 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50 100,050 5,002,500 成本合計(jì)2,885 288,644,250 注：，總建筑面積以100,050平方米計(jì)，開(kāi)發(fā)周期以5年計(jì)。 amp。61478。項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(jì)(元) 銷(xiāo)售收入單體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷(xiāo)售收入合計(jì) 409,271,200 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的4% 16,370,848 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的2% 8,185,424 % 22,509,916 土建成本288,644,250 利潤(rùn)總額 73,560,762 利潤(rùn)率18% 注：藝術(shù)園的收益尚未計(jì)算在內(nèi)。 第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計(jì)劃 工作內(nèi)容實(shí)施時(shí)間執(zhí)行單位 確定方案大原則：市場(chǎng)定位、容積率、分區(qū)分期思路2002年3月底盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù)4月30日5月30日盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位 場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程4月初開(kāi)始盛唐 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面6月1日7月1日盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)7月30日設(shè)計(jì)單位、盛唐、開(kāi)啟 擴(kuò)初報(bào)批——審批9月15日盛唐 施工圖設(shè)計(jì) 10月30日設(shè)計(jì)單位 造市宣傳，產(chǎn)品說(shuō)介，與媒體溝通10月開(kāi)啟、盛唐 房展會(huì)亮相，開(kāi)始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購(gòu)10月開(kāi)啟、盛唐 藝術(shù)館、樣板區(qū)域結(jié)構(gòu)122003/1月盛唐、開(kāi)啟 樣板房裝飾2003年2月盛唐、開(kāi)啟 正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售2003年3月開(kāi)啟、盛唐 附件:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案: 江寧地區(qū)，無(wú)論什么物業(yè)類(lèi)型，幾年來(lái)一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。想要突破江寧別墅的價(jià)格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在將軍路上。考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期需要35年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。 考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當(dāng)決策，；同時(shí)，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測(cè)算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)的增長(zhǎng)走勢(shì)兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。 方案一： 整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額2 （元） ,050 ,6175,800194,978,6006,800228,595,600 ,4273,300179,609,1003,400185,051,800 ,006 銷(xiāo)售總額374,587,700413,647,400 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的4%14,983,50816,545,896 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的2%7,491,7548,272,948 %20,602,32322,750,607 土建成本288,644,250288,644,250 利潤(rùn)42,865,86477,433,699 %% 方案二： 整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地140畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額2 （元） ,725 ,0205,200208,104,0006,800272,136,000 ,5653,200200,208,0003,300206,464,500 ,007 銷(xiāo)售總額408,312,000478,599,180 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的4%16,332,48019,143,967 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的2%8,166,2409,571,984 %22,457,16026,322,955 土建成本320,059,950320,059,950 利潤(rùn)41,296,170103,500,324 %% 方案三：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額2 （元） ,725 ,3525,200194,230,4006,800253,993,600 ,0993,200208,316,8003,300214,826,700 ,007 銷(xiāo)售總額402,547,200468,820,300 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的4%16,101,88818,752,812 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的2%8,050,9449,376,406 %22,140,09625,785,116 土建成本320,059,950320,059,950 利潤(rùn)36,194,32294,846,016 %%