【正文】 對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關新材料、新技術的應用十分必要。根據對南京市場的了解和對國家相關政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術園的規(guī)劃設計中，盡量考慮以下新材料、新技術的應用： ——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料 ——新型門窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水 ——綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之3A級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關規(guī)定。 第十一章：經濟指標建議及財務分析 amp。61478。項目主要經濟指標 項目容積率占地面積建筑面積預期均價 總用地面積（平方米）,500 M2 總建筑面積（平方米）100,050 M2 ,018 M26,800元/ M2 ,359 M23,200元/ M2 ,006 M2 成本構成表 項目單價（元/平方米）建筑面積（平方米）合計（元）備注 土地成本1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費用100 100,050 10,005,000 上交建委的建設費 水電增容費75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設計費110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設計費 室外工程350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結構 智能化系統(tǒng)75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資金利息125 100,050 12,506,250 不可預見費50 100,050 5,002,500 成本合計2,885 288,644,250 注：，總建筑面積以100,050平方米計，開發(fā)周期以5年計。 amp。61478。項目損益表 項目單價（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(元) 銷售收入單體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計 409,271,200 減銷售費用銷售收入的4% 16,370,848 管理費用銷售收入的2% 8,185,424 % 22,509,916 土建成本288,644,250 利潤總額 73,560,762 利潤率18% 注：藝術園的收益尚未計算在內。 第十二章：盛唐藝術園2002年工作推進計劃 工作內容實施時間執(zhí)行單位 確定方案大原則：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路2002年3月底盛唐、開啟、設計單位共同討論 總規(guī)方案設計、修改、報批、批復4月30日5月30日盛唐、開啟、設計單位 場地施工準備工作，土方工程4月初開始盛唐 總規(guī)方案細化調整：平面、剖面、立面6月1日7月1日盛唐、開啟、設計單位共同討論 擴初方案設計7月30日設計單位、盛唐、開啟 擴初報批——審批9月15日盛唐 施工圖設計 10月30日設計單位 造市宣傳，產品說介，與媒體溝通10月開啟、盛唐 房展會亮相，開始內部預認購10月開啟、盛唐 藝術館、樣板區(qū)域結構122003/1月盛唐、開啟 樣板房裝飾2003年2月盛唐、開啟 正式開盤銷售2003年3月開啟、盛唐 附件:項目經濟指標的多個論證方案: 江寧地區(qū)，無論什么物業(yè)類型，幾年來一直以低價取悅于南京樓市，別墅市場也不例外。想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機會就出現(xiàn)在將軍路上?？紤]到項目的開發(fā)周期需要35年，而別墅，一旦贏得了市場的青睞，啟動良好，其價格的上漲額度又遠非公寓可比。 考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當決策，；同時，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預期價格根據市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術園區(qū)的收益暫不算在內。 方案一： 整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝 項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預期均價1 （元/平方米）預期銷售總額1（元）預期均價2 （元/平方米）預期銷售總額2 （元） ,050 ,6175,800194,978,6006,800228,595,600 ,4273,300179,609,1003,400185,051,800 ,006 銷售總額374,587,700413,647,400 減銷售費用銷售收入的4%14,983,50816,545,896 管理費用銷售收入的2%7,491,7548,272,948 %20,602,32322,750,607 土建成本288,644,250288,644,250 利潤42,865,86477,433,699 %% 方案二： 整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地140畝 項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預期均價1 （元/平方米）預期銷售總額1（元）預期均價2 （元/平方米）預期銷售總額2 （元） ,725 ,0205,200208,104,0006,800272,136,000 ,5653,200200,208,0003,300206,464,500 ,007 銷售總額408,312,000478,599,180 減銷售費用銷售收入的4%16,332,48019,143,967 管理費用銷售收入的2%8,166,2409,571,984 %22,457,16026,322,955 土建成本320,059,950320,059,950 利潤41,296,170103,500,324 %% 方案三：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝 項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預期均價1 （元/平方米）預期銷售總額1（元）預期均價2 （元/平方米）預期銷售總額2 （元） ,725 ,3525,200194,230,4006,800253,993,600 ,0993,200208,316,8003,300214,826,700 ,007 銷售總額402,547,200468,820,300 減銷售費用銷售收入的4%16,101,88818,752,812 管理費用銷售收入的2%8,050,9449,376,406 %22,140,09625,785,116 土建成本320,059,950320,059,950 利潤36,194,32294,846,016 %%