【導(dǎo)讀】了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。高檔客戶群”的市場定位。的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。對手集中在河西、城中心一帶）實施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。利潤為73,560,762元，利潤率為18%?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機場約20公里，江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少。本項目占地面積500畝，基地呈方形。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園。基地南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞。尚有一景觀獨特的廢舊采石場。

　　

【正文】 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保 建材 建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之3A 級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 45 第十一章：經(jīng)濟指標(biāo)建議及財務(wù)分析 ? 項目主要經(jīng)濟指標(biāo) 項目 容積率 占地面積 建筑面積 預(yù)期均價 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套及藝術(shù)園區(qū) 60畝 12,006 M2 46 ? 成本構(gòu)成表 項目 單價（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計（元） 備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費 水電增容費 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計費 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計費 室外工程 350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu) 智能化系統(tǒng) 75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資金利息 125 100,050 12,506,250 不可預(yù)見費 50 100,050 5,002,500 成本合計 2,885 288,644,250 注：以 容積率計，總建筑面積以 100,050 平方米計，開發(fā)周期以 5 年計。 47 ? 項目損益表 項目 單價（元 /平方米） 建筑面 積（平方米） 合計 (元 ) 銷售收入 單體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計 409,271,200 減 銷售費用 銷售收入的 4% 16,370,848 管理費用 銷售收入的 2% 8,185,424 營業(yè)稅 銷售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤總額 73,560,762 利潤率 18% 注：藝術(shù)園的收益尚未計算在內(nèi)。 48 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2002 年工作推進(jìn)計劃 工作內(nèi)容 實施時間 執(zhí)行單位 確定方案大原則 ：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路 2002 年 3 月底 盛唐、開啟、設(shè)計單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計、修改、報批、批復(fù) 4 月 30 日 5 月 30 日 盛唐、開啟、設(shè)計單位 場地施工準(zhǔn)備工作，土方工程 4 月初開始 盛唐 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日 盛唐、開啟、設(shè)計單位共同討論 擴初方案設(shè)計 7 月 30 日 設(shè)計單位、盛唐、開啟 擴初報批 —— 審批 9 月 15 日 盛唐 施工圖設(shè)計 10 月 30 日 設(shè)計單位 造市宣傳，產(chǎn)品說介，與媒體溝通 10 月 開啟、盛唐 房展會亮相，開始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購 10 月 開啟、盛唐 樣板區(qū)域 結(jié)構(gòu) 122020/1 月 盛唐、開啟 樣板房裝飾 2020 年 2 月 盛唐、開啟 正式開盤銷售 2020 年 3 月 開啟、盛唐 49 附件 :項目經(jīng)濟指標(biāo)的多個論證方案 : 江寧地區(qū)，無論什么物業(yè)類型，幾年來一直以低價取悅于南京樓市，別墅市場也不例外。想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機會就出現(xiàn)在將軍路上?？紤]到項目的開發(fā)周期需要 35年，而別墅，一旦贏得了市場的青睞，啟動良好，其價格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。 考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的 規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當(dāng)決策，我公司再按整體容積率、 重新測算所有經(jīng)濟指標(biāo)；同時，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價格根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。 50 方案一： 整體容積率： ， 聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 100,050 單體別墅 280 33,617 5,800 194,978,600 6,800 228,595,600 聯(lián)排別墅 160 54,427 3,300 179,609,100 3,400 185,051,800 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 12,006 銷售總額 374,587,700 413,647,400 減 銷售費用 銷售收入的 4% 14,983,508 16,545,896 管理費用 銷售收入的 2% 7,491,754 8,272,948 營業(yè)稅 銷售收入的 % 20,602,323 22,750,607 土建成本 288,644,250 288,644,250 利潤 42,865,864 77,433,699 利潤率 % % 51 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140 畝 項目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 116,725 單體別墅 300 40,020 5,200 208,104,000 6,800 272,136,000 聯(lián)排別墅 140 62,565 3,200 200,208,000 3,300 206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷售總額 408,312,000 478,599,180 減 銷售費用 銷售收入的 4% 16,332,480 19,143,967 管理費用 銷售收入的 2% 8,166,240 9,571,984 營業(yè)稅 銷售收入的 % 22,457,160 26,322,955 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤 41,296,170 103,500,324 利潤率 % % 52 方案三： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160畝 項目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 116,725 單體別墅 280 37,352 5,200 194,230,400 6,800 253,993,600 聯(lián)排別墅 160 65,099 3,200 208,316,800 3,300 214,826,700 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷售總額 402,547,200 468,820,300 減 銷售費用 銷售收入的 4% 16,101,888 18,752,812 管理費用 銷 售收入的 2% 8,050,944 9,376,406 營業(yè)稅 銷售收入的 % 22,140,096 25,785,116 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤 36,194,322 94,846,016 利潤率 % %