【正文】 “盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告 目 錄 總經(jīng)理摘要……………第3頁 第一章：項目簡介…………………第6頁 一、項目位置 二、項目概況 第二章：土地價值研判……………第8頁 第三章：項目開發(fā)理念……………第11頁 一、整體目開發(fā)理念 二、產(chǎn)品設(shè)計理念 第四章：項目定位建議……………第16頁 一、項目總體定位 二、項目目市場定位 三、項目消費者定位 四、市場競爭定位 第五章：總體規(guī)劃分析及建議………第21頁 一、分區(qū)思路 二、分期思路 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路 四、容積率 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項目建筑規(guī)劃及建議………第26頁 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設(shè)計建議 六、建筑及風(fēng)格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議…………第35頁 一、景觀環(huán)境設(shè)計理念 二、景觀環(huán)境手法 第八章：公共、設(shè)施規(guī)劃建議…………………第39頁 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公共設(shè)施建議 第九章：分期推案建議…………………第43頁 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用…………………第44頁 第十一章：經(jīng)濟指標建議及財務(wù)分析…………………………第45頁 第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進計劃 …………………………第48頁 附件：項目經(jīng)濟指標的多個論證方案………………………第49頁 【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上,從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項目技術(shù)指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。 我們一直認為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此對于本項目的開發(fā)理應(yīng)有十分的信心。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進行規(guī)劃設(shè)計。 我們將本項目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場定位。 我們認為本項目的消費者定位應(yīng)該是兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房價的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔(dān)總價80萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存，因此我們作好針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施“遠東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準備。 產(chǎn)品方面，我們建議以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造）。 單體面積的設(shè)計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”。 景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。 本項目的開發(fā)及建設(shè)成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤為73,560,762元，利潤率為18%。 第一章：項目簡介 一、項目位置： 本項目位于南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機場約20公里，交通十分便捷。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路1公里的機場高速公路，也增強了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準備了充足條件。 二、項目概況： 本項目占地面積500畝，基地呈方形。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢。 基地內(nèi)地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景?；刂胁肯鄬ζ教?，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天?；匚髂喜?、東北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。整個基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。 。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風(fēng)景景觀。應(yīng)該說，本基地的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，與運盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。 交通：距市中心16公里，距區(qū)政府所在地6公里，距祿口國際機場20公里。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團路貫通連接市中心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。同時地鐵2號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 后天 藝術(shù)文脈：本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項的，園內(nèi)必須有60100畝的藝術(shù)園用地，而且“亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。 歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。 人文氛圍：項目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括14家世界500強企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 超低地價：本地塊的取得價格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅