【正文】 ,018 M236% ,359 M252% ,006 M212% 戶型比： 獨(dú)棟雙拼聯(lián)排雙立總計(jì) 35%65% 15%20%55%10%100% 五、房型設(shè)計(jì)建議 空間是別墅的靈魂。 ——可考慮導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨(dú)棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點(diǎn)是隔音效果差，成本高。 （1） 聯(lián)體別墅——三聯(lián)/四聯(lián)/六聯(lián) 四聯(lián)/六聯(lián)可改進(jìn)為雙立別墅 （2）疊加式別墅——?jiǎng)?chuàng)新版。 ——以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造。 （4）森林別墅——將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。 （2）島居別墅——面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。售價(jià)可介于獨(dú)棟和雙拼之間。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （1） 獨(dú)棟別墅——獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡有； （2） 雙拼別墅——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場，但售價(jià)降低； （3）雙立別墅——假雙拼。 二、物業(yè)類型建議 ——以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運(yùn)盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨(dú)棟/雙拼別墅，又存在現(xiàn)實(shí)市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)很大。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時(shí)間催化，這些決定了我們?cè)诋a(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價(jià)，以便更符合目標(biāo)市場對(duì)產(chǎn)品的定位。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對(duì)社區(qū)居民的日常生活影響。 五、各區(qū)參數(shù)： 。 ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排/雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級(jí)概念單體別墅 四、容積率 ——方案一： （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級(jí)概念，；。 二、分期思路： ——搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)； ——以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動(dòng)，打響盛唐品牌； ——先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，再推排屋，迅速回籠資金； ——跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當(dāng)分期分區(qū)推出。 競爭優(yōu)勢——以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對(duì)抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。（3）板塊聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢。 競爭優(yōu)勢——（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。 其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。 消費(fèi)者年齡特征分析： 從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。 職業(yè)特征：各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級(jí)營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員 社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析—— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。 三、本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。 盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級(jí)別墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺(tái)的生活指標(biāo)！ 第四章：項(xiàng)目定位建議 一、本項(xiàng)目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級(jí)藝墅社區(qū) 二、本項(xiàng)目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對(duì)應(yīng)雙層次高檔客戶群。8226。 別墅精神=領(lǐng)域感+獨(dú)立感+尊貴感+占有感+價(jià)值感+人際情感…… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價(jià)值逾恒。 （4）每一處都是空間——我們用“獨(dú)享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。 （3）每一點(diǎn)都有藝術(shù)——我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。 （2）每一幢都是意境——按自然地理設(shè)計(jì)別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個(gè)性化設(shè)計(jì)。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動(dòng)線的合理性、物管的細(xì)致性、會(huì)所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級(jí)人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個(gè)未來國際新生活典范。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。 理念之四：尊重共性，突出個(gè)性 ——南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； ——只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯(cuò)位競爭才能形成。 理念之二：做精品，樹品牌 ——作為一個(gè)有責(zé)任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； ——先天的山水資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充分條件； ——藝術(shù)立項(xiàng)的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項(xiàng)目。當(dāng)然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價(jià)值，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。藝術(shù)和人文為本地塊價(jià)值提升的兩大手段，而超低地價(jià)的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。 人文氛圍：項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括14家世界500強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無二的知識(shí)氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 后天 藝術(shù)文脈：本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項(xiàng)的，園內(nèi)必須有60100畝的藝術(shù)園用地，而且“亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價(jià)值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。同時(shí)地鐵2號(hào)線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 交通：距市中心16公里，距區(qū)政府所在地6公里，距祿口國際機(jī)場20公里。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個(gè)彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價(jià)值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí)具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。 第二章：土地價(jià)值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯(cuò)，形成良好的基地背景?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢。 二、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目占地面積500畝，基地呈方形。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。可直接與江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機(jī)場約20公里，交通十分便捷。 第一章：項(xiàng)目簡介 一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。 景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文”