【正文】 考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期需要35年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。61478。 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 amp。這就對(duì)物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動(dòng)具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。 藝術(shù)幼兒園：1000平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。對(duì)外營(yíng)業(yè)，主要功能考慮以滿足藝術(shù)人員的居住、展示、交流溝通為主，集會(huì)議、住宿、酒店功能等于一體。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時(shí)可穿插部分對(duì)外性強(qiáng)的藝術(shù)館。 第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 一、藝術(shù)館區(qū)建議： 通盤(pán)考慮本項(xiàng)目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個(gè)所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時(shí)其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。 ——各組團(tuán)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個(gè)人喜好營(yíng)造園林的機(jī)會(huì)。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，繞過(guò)盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢(shì)資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計(jì)公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容） 二、景觀設(shè)計(jì)手法： ——借景： 將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。園林提供了一個(gè)用來(lái)滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無(wú)處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見(jiàn)的。 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議 一、景觀設(shè)計(jì)理念： “大地藝術(shù)，唐詩(shī)遺韻，自然人文” ——本項(xiàng)目的名稱是盛唐藝術(shù)園。 ——特別的豪宅：這可以說(shuō)是盛唐藝術(shù)園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、 有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車庫(kù)等特別設(shè)施。 三、單體面積建議 單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力，尤其是總價(jià)的承受力。 除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實(shí)際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓的創(chuàng)意房型。 （3）云頂別墅——專為頂級(jí)度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽(tīng)鳥(niǎo)鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長(zhǎng)的夢(mèng)想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨(dú)棟別墅， 甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場(chǎng)上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險(xiǎn)，迅速回籠資金；而以獨(dú)棟/雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位，在迎合市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)的過(guò)程中賺取利潤(rùn)。 第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購(gòu)買力和總價(jià)抗力；二是如何針對(duì)目標(biāo)對(duì)象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開(kāi)發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場(chǎng)。 ——方案二： ；；。 第五章：總體規(guī)劃分析及建議 一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： ——以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； ——以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； ——藝術(shù)館園區(qū) 藝術(shù)館園區(qū)作為兩個(gè)別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會(huì)所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營(yíng)性的畫(huà)家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價(jià)格優(yōu)勢(shì)。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。 鑒于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨(dú)棟/雙拼/雙立）一般別墅（聯(lián)排/復(fù)式別墅），主力市場(chǎng)分成兩個(gè)層面： 第一層面：針對(duì)高檔別墅客戶群――身家數(shù)百萬(wàn)、可承擔(dān)100萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的老板階層； 第二層面：針對(duì)一般別墅客戶群――可承擔(dān)總價(jià)80萬(wàn)以下的較高收入精英階層。蓋茨的未來(lái)世界……皆以超越時(shí)代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個(gè)人領(lǐng)域感，又通過(guò)社區(qū)公共設(shè)施、會(huì)所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營(yíng)造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開(kāi)發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋時(shí)尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。 ——不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占頂級(jí)概念，塑造頂級(jí)品質(zhì) 理念之三：既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前 ——南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； ——必須超前，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 對(duì)于本案的開(kāi)發(fā)，我們充滿熱情和信心。 超低地價(jià)：本地塊的取得價(jià)格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅 從后天條件看，本地塊具有很大的價(jià)值提升空間。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 位置：整個(gè)將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，與運(yùn)盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價(jià)值。整個(gè)基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體?；刂胁肯鄬?duì)平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢(shì)略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個(gè)正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。 ，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及建設(shè)成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤(rùn)為73,560,762元，利潤(rùn)率為18%。 根據(jù)南京別墅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與同品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并存，因此我們作好針對(duì)同類型的別墅物業(yè)（主要對(duì)手集中在亞?wèn)|新區(qū)、江寧區(qū)）和針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言，主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶）實(shí)施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。 我們一直認(rèn)為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢(shì)；綜合本項(xiàng)目的藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間，因此對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理應(yīng)有十分的信心。 在開(kāi)發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn)”、“ 做精品，樹(shù)品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性” 整體開(kāi)發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品方面，我們建議以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時(shí)以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造）。 第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長(zhǎng)線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺(jué)景觀?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。從佛城西路越過(guò)此緩坡，隔湖望山，別有洞天。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。 我們從先天和后天兩大方面來(lái)研判本地塊的價(jià)值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí)具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場(chǎng)也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。 交通：距市中心16公里，距區(qū)政府所在地6公里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里。 后天