【正文】 ...9 寫字樓市場(chǎng) ..........................................................................................................................11 商業(yè)用房市場(chǎng) ......................................................................................................................12 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 ..................................................................................................12三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 ..................................................................................................13 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ...............................................................................................................................14 周邊環(huán)境分析 ........................................................................................................................14 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 ........................................................................................................................14 SWOT 分析 ...................................................................................................................................15四、項(xiàng)目定位 ..........................................................................................................................................16 產(chǎn)品定位 .......................................................................................................................................16 價(jià)格定位 .......................................................................................................................................17 客戶定位 .......................................................................................................................................17五、財(cái)務(wù)分析 ..........................................................................................................................................18 技術(shù)指標(biāo)說(shuō)明 ...............................................................................................................................18 東區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 ...............................................................................................................................18 西區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 ...............................................................................................................................212 / 24一、總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位置新城南都，位于武 進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn),具體位置在花園街以西、長(zhǎng)虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多萬(wàn)，是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。南都東區(qū)：已全面開(kāi)發(fā)， 項(xiàng)目在建面積已逾 35 萬(wàn)，建筑形態(tài)有多層、小高層、 別墅等。B、新城南都東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場(chǎng)營(yíng)造下，武進(jìn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)和新一輪區(qū)域熱點(diǎn)。南都西區(qū)尚未開(kāi)發(fā)，和東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有多 層、小高 層、高層等多種形態(tài)。南都 項(xiàng)目由江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國(guó)際著名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司：翌德（法國(guó)）國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以及園林設(shè)計(jì)公司：貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)。根據(jù)規(guī)劃，新城其中，別墅為 102 套；多層約 2022 多套；高層及小高層約 3000 多套。另外，項(xiàng) 目還配套了 500 米國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、大型會(huì)所、實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、老人養(yǎng)生活動(dòng)區(qū)、康體中心、兒童 樂(lè)園、銀行、郵 局、 購(gòu) 物超市、生活市 場(chǎng)等小區(qū)配套。 編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)常州新城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和常州市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。新城常州市規(guī)劃國(guó)土管理局住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書和土地利用條件和要求。位于常州市武進(jìn)區(qū)富裕的湖塘鎮(zhèn)，距離武進(jìn)區(qū)政府非常近；同時(shí)由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓 盤整體檔次較高，對(duì)推動(dòng)武進(jìn)區(qū)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的發(fā)展，改善武 進(jìn)區(qū)居民居住條件將會(huì)產(chǎn)生巨大作用。將 給本公司帶來(lái)巨大的利 潤(rùn)，符合公司的 發(fā)展戰(zhàn)略。5 / 24二、市場(chǎng)分析 常州宏觀經(jīng)濟(jì)分析常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制綜合改革試點(diǎn)城市和長(zhǎng)江三角洲最早開(kāi)放的地區(qū)之一。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析2022 年，常州市 GDP 預(yù)計(jì)將達(dá)到 1100 億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng) %，成為江蘇省又一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量“超千億” 的地級(jí)市， 這是一個(gè)具有歷史性意義的發(fā)展標(biāo)志。圖 近 年 來(lái) 常 州 市 GDP增 長(zhǎng) 情 況 6731100% 12% %% %0200400600800100012002022 2022 2022 2022 2022%%%%%GDP（ 億 元 ） 增 長(zhǎng) 率6 / 24圖 近 年 來(lái) 常 州 市 人 均 GDP增 長(zhǎng) 情 況17625 19707 2226026610 316000100002022030000400002022 2022 2022 2022 2022人 均 GDP(元 )根據(jù)世界銀行的發(fā)展報(bào)告，人均 GDP3000 美元左右是進(jìn)入中等以上收入國(guó)家或地區(qū)的門檻。常州市在 1994 年人均GDP 達(dá)到 1000 美元，6 年 時(shí)間突破 2022 美元，4 年時(shí)間突破 3800 美元。圖 近 年 來(lái) 常 州 市 社 會(huì) 固 定 投 資 情 況01002003004005006007002022 2022 2022 2022 2022%%%%%%固 定 資 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ） 增 長(zhǎng) 率 人口截止 2022 年底，常州市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %，其中市區(qū)人口為 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。7 / 24圖 近 年 來(lái) 常 州 市 人 口 變 動(dòng) 情 況 (萬(wàn) 人 ) 343 3363383403423443463483502022 2022 2022 2022 2022 生活水平當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均 GDP 達(dá)到 3000 美元左右 時(shí)，居民的消費(fèi)開(kāi)始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂(lè)教育等消 費(fèi)比重迅速上升；對(duì)住房、轎車的需求