【正文】 近 年 來(lái) 常 州 市 人 口 變 動(dòng) 情 況 (萬(wàn) 人 ) 343 3363383403423443463483502022 2022 2022 2022 2022 生活水平當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均 GDP 達(dá)到 3000 美元左右 時(shí)，居民的消費(fèi)開(kāi)始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿(mǎn)足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂(lè)教育等消 費(fèi)比重迅速上升；對(duì)住房、轎車(chē)的需求呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。出行—— 感嘆私家車(chē)增長(zhǎng)速度之快。去年常州市財(cái)政總收入8 / 24達(dá) 億元，其中地方一般預(yù)算收入達(dá) 億元，增長(zhǎng) %。從居民家庭住房的建筑面積分布來(lái)看，有 %的家庭住宅建筑面積在 3060 平方米之間，有 %的家庭住房建筑面積在 6090 平方米之間，%的家庭住宅建筑面積在 90120 平方米之間，還 有 %的居民住房建筑面積在 120 平方米以上。在市委九屆十二次全會(huì)上，市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局， 統(tǒng)籌安排，明確提出，2022 年要把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、提高 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益上來(lái)，全力推 進(jìn)“兩個(gè)率先”和富民強(qiáng)市；全力推進(jìn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)；全力推進(jìn)外資民資新一輪突破；全力推進(jìn)農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進(jìn)生態(tài)常州建設(shè)；全力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年同比增長(zhǎng) %；在建商品房屋施工面積達(dá) 991 萬(wàn)㎡，增長(zhǎng) %，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)㎡，增 長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬(wàn)㎡，與上年持平；房屋銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng) %，90%以上竣工房屋順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。11 / 24圖 常 州 市 商 品 房 施 工 情 況0200400600800100012002022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%商 品 房 施 工 面 積 (萬(wàn) m2) 增 長(zhǎng) 率圖 常 州 市 商 品 房 竣 工 情 況05010015020025030020222022202220222022%%%%%%%竣 工 面 積 (萬(wàn) m2) 增 長(zhǎng) 率在銷(xiāo)售方面，自 1998 年起，常州市房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)過(guò)連續(xù)數(shù)年的快速增長(zhǎng)。圖 常 州 市 商 品 房 銷(xiāo) 售 情 況0501001502002503002022 2022 2022 2022%%%%%%銷(xiāo) 售 面 積 (萬(wàn) m2) 增 長(zhǎng) 率 寫(xiě)字樓市場(chǎng)常州市寫(xiě)字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對(duì)分布區(qū)域較為集中。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。2022 年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 萬(wàn)平方米， 銷(xiāo)售面 積為 萬(wàn)平方米，供需之比為 :1。 2022 年新城南都一期、水木年華等樓盤(pán) 相繼開(kāi)盤(pán)，近期市區(qū) 還將推出面積達(dá) 45 萬(wàn)平方米的低價(jià)位定銷(xiāo)商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計(jì)在未來(lái)的兩三年內(nèi)，房?jī)r(jià)上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)供求相對(duì)平衡、結(jié)構(gòu)比較合14 / 24理、價(jià)格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時(shí)期。人文環(huán)境分析常州城南區(qū)域?yàn)槲幕?、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時(shí)常州大學(xué)城，淹城春秋森林公園、常州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)， 襯托常州市武進(jìn)區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊(yùn)。它的建成標(biāo)志著武進(jìn)區(qū)新經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、休閑中心的南移， 對(duì)新城南都受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。其它幾個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況也不錯(cuò)，推出部分成交量都超過(guò) 60%。南都的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g；? 南田公園的開(kāi)工、建設(shè)及完成，將是新城 17 / 24四、項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生 態(tài) 居住社區(qū)具體表述如下：齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)——各種健康、娛樂(lè)設(shè)施、新城物管多年管理經(jīng)驗(yàn)，有口皆碑；遠(yuǎn)離塵囂，但交通便利——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境——1000 畝南田購(gòu)物休閑公園；高素質(zhì)的市政配套——大學(xué)城、南田購(gòu)物公園、行政中心；高品質(zhì)的產(chǎn)品——國(guó)際規(guī)劃公司、國(guó)際園林設(shè)計(jì)大師傾情演譯。目前聯(lián)排別墅 165 萬(wàn)/套，獨(dú)立 別墅 355 萬(wàn)/套。南都 總占地 公頃，地上總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計(jì) 677,112 平方米，獨(dú)立及 聯(lián)排別墅共計(jì) 34,888 平方米，商業(yè)街 48,000 平方米, 沿街商業(yè) 15,000 平方米，公建配套面積為 72,200 平方米。銷(xiāo)售收入測(cè)算如下：銷(xiāo)售收入測(cè)算表銷(xiāo)售收入（RMB）序號(hào) 項(xiàng)目 單位2022 年 2022 年 合計(jì)（RMB）　 住宅銷(xiāo)售單價(jià) RMB/m2 3, 3, 　　 住宅銷(xiāo)售面積 m2 200, 45, 245, 1 住宅銷(xiāo)售收入 RMB 600,000, 160,142, 760,142, 　 別墅銷(xiāo)售單價(jià) RMB/m2 5, 　 　　 別墅銷(xiāo)售面積 m2 34, 34, 2 別墅銷(xiāo)售收入 RMB 191,884, 191,884, 　 商業(yè)街銷(xiāo)售單價(jià) RMB/m2 　 6, 　　 商業(yè)街銷(xiāo)售面積 m2 21, 21, 3 商業(yè)街銷(xiāo)售收入 RMB 126,774, 126,774, 　 沿街商業(yè)銷(xiāo)售單價(jià) RMB/m2 　 8, 　　 沿街商業(yè)銷(xiāo)售面積 m2 10, 10, 4 沿街商業(yè)銷(xiāo)售收入 RMB 80,000, 80,000, 　 車(chē)位銷(xiāo)售單價(jià) RMB/個(gè) 　 70, 　　 車(chē)位銷(xiāo)售個(gè)數(shù) 個(gè) 1, 1, 5 車(chē)位銷(xiāo)售收入 RMB 82,600, 82,600, 6 總銷(xiāo)售收入 RMB 791,884, 449,516, 1,241,400, 20 / 24本項(xiàng)目建設(shè)投資估算如下表所示：建設(shè)投資估算表估算金額 估算指標(biāo) 估算面積序號(hào) 項(xiàng)目 （RMB） （RMB/m2，％） （ m2）前期工程費(fèi) 142,208, 　 　前期規(guī)費(fèi) 90,262, 368, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 40,894, 368, 1其他前期費(fèi) 11,052, 368, 建安工程費(fèi) 361,105, 　 　住宅 270,330, 1, 245, 別墅 31,399, 34, 商業(yè)街 19,016, 21, 沿街商業(yè) 10,000, 1, 10, 2地下車(chē)庫(kù) 30,360, 1, 27, 公共配套設(shè)施費(fèi) 29,045, 　 　3 公建配套設(shè)施 29,045, 1, 29, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 102,261, 　 　供電 24,941, 311, 供水 18,706, 311, 郵電 1,558, 311, 雨污水 6,235, 311, 智能化 10,288, 311, 4室外工程費(fèi) 40,530, 311, 后期成本 6,547, 　 　物業(yè)維修基金 3,741, 311, 交接費(fèi)用 935, 311, 5交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi) 1,870, 311, 建設(shè)成本合計(jì) 641,168, 　 　本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下：現(xiàn)金流量表估算指標(biāo) 估算金額（RMB）序號(hào) 項(xiàng)目　 2022 年中 2022 年 2022 年 2022 年一、 現(xiàn)金流入 　 791,884, 449,516, 　 銷(xiāo)售收入 　 791,884, 449,516, 二、 現(xiàn)金流出 　 87,478, 8,105, 487,579, 325,107, 1 總投資 　 87,478, 8,105, 433,792, 294,422, 　 土地出讓金 　 70,762, 　 　 　　 契稅 % 2,830, 　 　 　　 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　 6,848, 　 　 　　 其他 　 7,036, 　 　 　　 建設(shè)成本 　 　 　 384,700, 256,467, 21 / 24　 管理費(fèi)用 % 　 　 10,929, 10,929, 　 銷(xiāo)售費(fèi)用 % 　 　 15,837, 8,990, 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 　 8,105, 9,456, 9,456, 　 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 　 　 12,867, 8,578, 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 　 　 43,949, 24,948, 3 土地增值稅預(yù)征 1%～2% 　 　 9,837, 5,736, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 　 (87,478,) (8,105,) 304,304, 124,409, 　 所得稅 % 68,877, 41,055, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 　 (87,478,) (8,105,) 235,426, 83,354, 五、 稅后凈現(xiàn)值 　 (87,478,) (7,505,) 201,840, 66,169, 由以上各表可知，本項(xiàng)目東區(qū)總銷(xiāo)售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤(rùn) 億，稅后銷(xiāo) 售利潤(rùn)率 %，在 8％折 現(xiàn)率下， 凈現(xiàn)值為173,026,167 元，項(xiàng)目回籠資 金的速度非?？?，效益