【正文】 ℃，最低3℃）；年平均相對濕度為78%；。、地貌條件全市屬丘陵山區(qū)，地形起伏不大，總體呈北高南低，鎮(zhèn)域形似長方形。供水：句容城區(qū)現(xiàn)有供水能力15萬米3/日的水廠兩座，水量充足，為國家一級水質，水質按GB5750—85《生活飲用水檢驗標準方法》檢測。項目區(qū)域附近電力供應充足，但在工程實施時，應與電力部門協(xié)調好用電事宜。為保證用電的可靠性和不間斷供電，句容采取雙回路供電模式，目前已形成110KV、35KV、10KV三個電壓等級的電網結構。供電：句容市城鄉(xiāng)用電普及率達100%，句容境內無用電死角，在所有主要道路和工業(yè)區(qū)，都有110KV的雙回線路，并且已經實現(xiàn)了所有110KV線路的環(huán)網互供，變電站之間也可以互相倒負荷。全年實現(xiàn)公路客運量、公路貨運量、水上貨運量1296萬人和987萬噸、132萬噸，%%、%。仙林東路起于仙林大道，跨越七鄉(xiāng)河，終點與湯龍公路平交，連接寶華新城到南京仙林新市區(qū)，100米寬的開暢路幅，高等級的綠化隔離帶，高規(guī)格的建設標準讓句容人引以為豪。（機場大道）的建成通車，則把南京和句容拉得更近，從郭莊出發(fā)到祿口機場只需8分鐘，從句容城區(qū)出發(fā)到機場也只需25分鐘，比南京城區(qū)到機場還要近。對接南京的12條道路，使南京和句容連為一體。轄10個鎮(zhèn)，1個省級開發(fā)區(qū)，1個街道辦事處，20個重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，15個國有農林場圃。全市總面積1385平方公里，全市南北長75公里，東西寬45~50公里，土地總面積1385平方公里，其中耕地面積484平方公里；全市轄轄10個鎮(zhèn)，1個省級開發(fā)區(qū)，1個街道辦事處，市域總人口約61萬人。，抗震設防烈度為7度， 句容位于江蘇省南部，隸屬于鎮(zhèn)江管轄范圍。句容建在被第四系覆蓋的緩丘崗地上，第四系厚度受地區(qū)構造的控制，城區(qū)處于準陽山字形構造的右反射弧。第3章 項目所在地概況和建設條件項目建設地點位于華陽鎮(zhèn)河濱北路北側、羊角山路西側，占地面積18畝。本項目符合《產業(yè)結構調整指導目錄（2005年本）》中鼓勵類項目：第十九項“城市基礎設施及房地產”中的第11條“城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設”和第20條“國家住宅示范工程建設”。項目建設經濟適用房，符合“合理配套，有計劃的安排經濟適用房、廉租房、普通商品房建設”的居住用地發(fā)展的引導與控制要求。（2）項目符合句容市市委、市政府改善民生、促進經濟增長、保持社會和諧穩(wěn)定的重要舉措，也是完善我市分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障工作的重要內容的職能規(guī)劃要求。本項目主要是建設經濟適用房，位于華陽鎮(zhèn)河濱北路北側、羊角山路西側，用于改善我市城市中低收入住房困難家庭的住房難問題、改善生活質量，因此：（1）項目符合《句容市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》：“‘十一五’期間，房地產施工面積250萬平方米，竣工面積200萬平方米。隨著今年房地產市場價格上漲過快的實際情況，國家目前也出臺了一系列政策，使房地產價格上漲過快的情況得到遏制。不過，在美國次貸危機、國內宏觀經濟步入調整期等因素影響下，中國房地產市場出現(xiàn)較快下行趨勢，市場信心明顯不足，市場不確定性增加，政府穩(wěn)定房地產市場的壓力徒增。去年以來，全國各大中城市房產市場逐漸變冷，商品房價格漲幅大幅下降，%。房地產市場存在嚴重的信息不對稱，這些政策措施的出臺，目的在于給老百姓創(chuàng)造一個透明有序的房地產市場。對虛構買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)和套型面積控制性項目建設要求的，當?shù)胤康禺a主管部門要將以上行為記入房地產企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。因此，完善城鎮(zhèn)廉租房制度就顯得尤為迫切。住房是一種必需品，它不可能通過完全市場競爭達到供求均衡；而且，住房是人的一項基本權利，保障人的住房權利是政府的責任。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案。3．限定了地方調控范圍各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。年內賣房征營業(yè)稅依法制止“炒地”二手房交易征收所得稅加強政策性住房建設加強經濟適用房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。近年來，由于房產市場發(fā)展過快過熱，建設部、國家發(fā)改委等七部委發(fā)布了一系列穩(wěn)定住房價格工作的意見:強化規(guī)劃調控，改善住房供應結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產信貸管理，防范金融風險；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費；加強經濟適用房建設，完善廉租房制度；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。句容市“十一五”期間住房建設年度計劃及住宅用地年度實施計劃見下表。（20062010）根據(jù)《句容市住房建設規(guī)劃（20062010）》分析，至2005年底，其中，通過基本建設及更新改造方式建造住房（含政府興建政策性住房），按照《句容市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，2010年規(guī)劃區(qū)常住人口達到20萬，人均住房面積約36平方米，規(guī)劃期內（20062010），規(guī)劃區(qū)住房總需求為250萬平方米。項目符合鼓勵住宅開發(fā)政策指向，對增加句容城鎮(zhèn)居民人均住宅面積有幫助，對提高句容市城鎮(zhèn)居民生活水平大有益處。本項目的實施將全面發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢，加快推進城鄉(xiāng)一體化進程，全力打造南京都市圈最佳人居環(huán)境，促進房地產業(yè)的又好又快的發(fā)展。分階段目標：近期(2005年~2010年)GDP年均增長15％，至2010年總量達到220億元，人均GDP達到34000元左右，三次產業(yè)結構預期調整為5：55：40。6．生態(tài)立市：嚴格保護山林、水體等寶貴的生態(tài)資源和豐富的風景資源，城鎮(zhèn)建設、經濟發(fā)展不突破土地、能源、環(huán)境等資源的合理容量，積極維護區(qū)域生態(tài)平衡：確立環(huán)保優(yōu)先的原則，發(fā)展循環(huán)經濟，推行清潔生產，降低能源消耗，逐步形成低消耗、低排放、高效益的可持續(xù)經濟增長模式，實現(xiàn)人口、資源、環(huán)境協(xié)調發(fā)展。4．農業(yè)產業(yè)化：實現(xiàn)農業(yè)大市向農業(yè)強市的轉變，促進農業(yè)向生態(tài)化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化方向發(fā)展，提高農民進入市場的組織程度，大力推進以科技服務和信息服務為重點的社會化服務體系建設，提高農業(yè)科技進步率，大力扶持和壯大農產品加工、流通企業(yè)。2．科教興市：充分借用南京科技力量與環(huán)境，推進各行業(yè)的技術創(chuàng)新，加強傳統(tǒng)行業(yè)的高新技術化，強化科技、經濟結合的中介環(huán)境，提高全民受教育程度。以“融入南京，跨越發(fā)展”為指導思想，以經濟和載體建設為中心，以基本實現(xiàn)現(xiàn)代化為根本目標，把握住南京都市圈功能與產業(yè)結構調整的機遇，發(fā)揮句容的各項優(yōu)勢，加快推進三個進程（農業(yè)現(xiàn)代化、新型工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化進程），實施六大戰(zhàn)略（接軌核心、科教興市、雙輪驅動、農業(yè)產業(yè)化、旅游經濟、生態(tài)立市），實現(xiàn)兩個提高（經濟綜合實力和人民生活水平、質量的提高），立足“新蘇南”，實現(xiàn)新跨越，推進全市經濟社會、物質文明和精神文明全面可持續(xù)發(fā)展。在保證項目建設質量前提下，盡可能壓縮工期，爭取早日完工。（1）建議項目建設單位加強與有關部門的協(xié)調，進一步調整完善方案，確保項目建設順利實施。土地利用率較高。（4）根據(jù)地塊地形特殊情況建設配套用房，配套用房產生收益將用于補貼小區(qū)以后物業(yè)管理及其他管理費用。（2）項目建設地點位于華陽鎮(zhèn)河濱北路北側、羊角山路西側，項目用地符合句容市華陽鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃要求和規(guī)定。項目建設內容符合有關產業(yè)政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃。主要技術經濟指標見表13。該經濟適用住房項目是市委、市政府進一步改善民生、促進經濟增長、保持社會和諧穩(wěn)定的重要舉措，也是完善我市分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障工作的重要內容，該項目的建設對改善我市城市中低收入住房困難家庭的住房難問題、改善生活質量具有重要意義。本項目總投資3845萬元，全部由項目建設單位自籌解決。項目用地面積18畝，主要用于建設經濟適用房，總建筑面積17600m2，其中住宅面積16500m2， 配套用房面積：1100㎡。目 錄第1章 總論 1 法定地址 1 1 研究范圍 2 3 3第2章 項目發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策相符性分析 5 5 9 12 13第3章 項目所在地概況和建設條件 14 14 14 16第4章 項目建設規(guī)模及建設方案 19 19 19 20第5章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 36 36 41第6章 節(jié)能 44 44 45 47第7章 項目組織與管理 49 49 50 52第8章 建設計劃 53 53第9章 招標專章 58第10章 投資估算及資金籌措 58 58 60 60第11章 社會效益分析 62 62 63 63 63財務評價附表：附表1：項目總投資估算表附表2：投資使用計劃與資金籌措表附圖：附圖1：河濱北路經濟適用住房項目地理位置示意圖附圖2：河濱北路經濟適用住房項目規(guī)劃設計圖I / 73第1章 總論項目名稱：句容河濱北路經濟適用住房項目項目、法定地址業(yè)主名稱：句容市經濟適用房發(fā)展中心法定地址：句容市經濟開發(fā)區(qū)項目名稱：句容河濱北路經濟適用住房項目項目建設單位：句容市經濟適用房發(fā)展中心建設地點：句容市華陽鎮(zhèn)河濱北路北側、羊角山路西側規(guī)劃用途：拆遷安置項目建設期：1年項目總投資：3845萬元本項目用地面積為12200平方米，計18畝。該地塊位于項目建設地點位于華陽鎮(zhèn)河濱北路北側、羊角山路西側，該地塊為凈地，周圍交通便利，已具備開發(fā)條件。主要建設多層住宅樓6棟（分為4+1F和6+1F），配套建設供電、給排水、道路、綠化等公用工程。投資使用計劃相見附表2。、研究范圍國家發(fā)改委《產業(yè)結構調整指導目錄（2005年本）》國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）》建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》《句容市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》《句容市住房建設規(guī)劃（20062010）》建設單位提供的相關資料本研究工作范圍主要是項目建設背景，項目建設條件，項目工程建設方案，環(huán)境、節(jié)能、投資分析，項目社會效益，可行性研究結論與建議等。表13 項目主要技術經濟指標序號項目單位指標備注1總用地面積m2122002總建筑面積m217600其中：住宅m216500商業(yè)m211003建筑密度%244容積率5綠化率%356總戶數(shù)戶2207總投資萬元38458項目開發(fā)期年1年（1）本項目是市委、市政府進一步改善民生、促進經濟增長、保持社會和諧穩(wěn)定的重要舉措。本項目對規(guī)劃句容建設、生態(tài)環(huán)境改善以及保民生、保社會穩(wěn)定具有積極意義。（3）項目嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能相關規(guī)范設計要求，在設計中采取節(jié)能措施，建筑節(jié)能可達50%以上。（5）本項目總用地面積18畝，總建筑面積17600m2，其中住宅面積16500m2。（6）項目建設期暫定1年，項目總投資為3845萬元，所需資金全部由建設單位自籌。（2）為確保本項目盡快順利進行，必須抓緊項目的前期工作，并落實建設所需資金。第2章 項目發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策相符性分析《句容市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》（句政發(fā)（2003）14號）；《句容市住房建設規(guī)劃（20062010）》（句政發(fā)（2007）1號）；《句容市城市總體規(guī)劃（20052020）》南京都市圈最佳人居環(huán)境地區(qū)，長三角重要的生態(tài)、人文和休閑旅游城市，江蘇省沿江地區(qū)以輕型工業(yè)為特色的制造業(yè)基地。1．接軌核心：強化與南京市的城際聯(lián)動發(fā)展，密切交通聯(lián)系，深化產業(yè)合作，做強做優(yōu)旅游、居住等服務功能，在水電等區(qū)域基礎設施上與南京有機銜接。3．雙輪驅動：大力發(fā)展民營經濟和外向型經濟，推進民營經濟由量的擴張向質的提高轉變，推動全市經濟廣泛深入地參與國際分工、合作和競爭，堅持“三外”齊上。5．旅游經濟：立足旅游資源優(yōu)勢，積極開拓旅游市場，完善各項配套服務，主動參與南京、鎮(zhèn)江等大城市旅游體系，著力形成區(qū)域大旅游格局，努力把旅游業(yè)培育成全市經濟的支柱產業(yè)和第三產業(yè)的龍頭?！笆晃濉苯洕蜕鐣l(fā)展總體目標綜合實力顯著增強，經濟社會結構明顯優(yōu)化，科技進步對經濟增長貢獻不斷增強；城市化進程進一步加快，社會保障體系比較健全，社會就業(yè)充分，人民過上更加富足的生活；環(huán)境質量明顯優(yōu)化，自然資源得到有效保護，環(huán)境污染得到有效控制；實現(xiàn)要素市場、產業(yè)發(fā)展、重大基礎設施建設、環(huán)境保護和城鄉(xiāng)空間發(fā)展的最優(yōu)化，將句容建設成為經濟繁榮、科教進步、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美、法制健全、人民生活殷實的現(xiàn)代化中等城市。2．遠期(2011年~2020年)GDP年均增長12％，至2020年總量達到680億元，人均GDP達到93000元左右，三次產業(yè)結構預期調整為4：52：44。項目建設對城市基礎設施建設、國民經濟發(fā)展、固定資產投資增加有貢獻，