【正文】 。供業(yè)主及有關(guān)部門進(jìn)行決策。 公司自成立以來(lái)，在縣委、縣政府的直接領(lǐng)導(dǎo)下，在各企業(yè)、銀行、職能部門的大力支持和幫助下，為某的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)以及縣域經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了較大的貢獻(xiàn)。公司的資本組成較為穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)狀況良好，發(fā)展順利。.保障性住房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 51．1 項(xiàng)目背景 5 項(xiàng)目名稱 5 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)況 5 可行性研究編制依據(jù)及范圍 6 項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程 7 項(xiàng)目提出的背景 7 項(xiàng)目提出的理由 10 項(xiàng)目概況 14 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)規(guī)模 14 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 14第二章 市場(chǎng)分析與市場(chǎng)戰(zhàn)略 17 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 17 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析 17 18 23第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件 26 26 26 26 場(chǎng)地土地權(quán)屬類別及占地面積 27 27 2水文地質(zhì)條件 28 30 31 31第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 33 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與總規(guī)模 33 項(xiàng)目規(guī)劃 33 公共服務(wù)設(shè)施 34 居住區(qū)戶型建設(shè)規(guī)劃 34 規(guī)模編制依據(jù) 34 居住區(qū)規(guī)模擬定原則 35 戶型規(guī)劃 35 商業(yè)規(guī)劃 36 規(guī)劃依據(jù) 36 商鋪規(guī)劃內(nèi)容 36 建構(gòu)筑物一覽表 37第五章 工程建設(shè)方案 38 總體規(guī)劃布局 38 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)： 38 總體規(guī)劃 38 規(guī)劃布局 40 規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)意 40 40 道路結(jié)構(gòu)與交通組織 41 環(huán)境綠化設(shè)計(jì) 41 建筑方案 42 主要設(shè)計(jì)依據(jù) 42 建筑功能 42 建筑特征 42 建筑藝術(shù)與風(fēng)格 43 結(jié)構(gòu)方案 43 設(shè)計(jì)依據(jù) 43 設(shè)計(jì)采用標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī) 43 設(shè)計(jì)荷載 44 44 結(jié)構(gòu)分析 45 整體分析 45 基礎(chǔ)計(jì)算 45 建筑材料 45 混凝土耐久性分類 46 抗震縫、沉降縫、伸縮縫 46 地基基礎(chǔ) 46 給水排水設(shè)計(jì) 46 設(shè)計(jì)依據(jù) 46 設(shè)計(jì)范圍 47 47 51 5節(jié)能措施 54 55 電氣設(shè)計(jì) 58 工程概況 58 設(shè)計(jì)依據(jù) 58 設(shè)計(jì)范圍 59 變配電系統(tǒng) 59 低壓配電系統(tǒng) 60 照明系統(tǒng) 61 建筑物防雷及接地安全 61 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 62 通信系統(tǒng) 64 有線電視系統(tǒng) 64 安全技術(shù)防范系統(tǒng) 64 車庫(kù)管理系統(tǒng) 64 節(jié)能 65第六章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù) 70 70 環(huán)境保護(hù)的目的與原則 70 環(huán)境保護(hù)的目的 70 環(huán)保的原則 70 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 71 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 71 環(huán)境保護(hù)措施 71 治理措施方案 72 73 73第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及招標(biāo)方案 74 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 74 招標(biāo)方案 75第八章 投資估算與資金籌措 77 估算說(shuō)明 77 總投資 78 總投資估算 78 總投資構(gòu)成分析 78 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算 79 資金籌措 81 各地塊投資估算及構(gòu)成分析 81第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 83 評(píng)價(jià)方法與效益分析結(jié)果 83 房屋出售、出租計(jì)劃與收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算 8商品房出售 8商業(yè)用房出租 85 85 89 清償能力分析 89 現(xiàn)金流量分析 90 不確定性分析 90 盈虧平衡分析 90 敏感性分析 91 91 91. 同類項(xiàng)目一般投資者的最低期望值 92 92 95第十章 社會(huì)評(píng)價(jià) 96 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 96 對(duì)所在地居民收入的影響 96 對(duì)所在地居民就業(yè)的影響 96 對(duì)所在地不同利益群體的影響 96 對(duì)所在地文化教育衛(wèi)生等方面的影響 97 對(duì)所在地基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的影響 97 項(xiàng)目于社會(huì)的互適性分析 97 項(xiàng)目與國(guó)家、省及市發(fā)展戰(zhàn)略的互適性分析 97 項(xiàng)目與當(dāng)?shù)匚幕夹g(shù)的互適性 98 項(xiàng)目承擔(dān)機(jī)構(gòu)能力的適應(yīng)性 98 項(xiàng)目對(duì)公平的影響 98 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 98 結(jié)論 99第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析 100 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 100 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 100 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 100 工程風(fēng)險(xiǎn) 100 資金風(fēng)險(xiǎn) 100 外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn) 101 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 101 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 101 降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施 102第十二章 研究結(jié)論及建議 103 項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論 103 103 建議： 104第一章 總論1．1 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱某縣保障性住房項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)況 某縣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司成立于2005年11月18日，在某縣工商局注冊(cè)，注冊(cè)資會(huì)為3000萬(wàn)人民幣，注冊(cè)號(hào)為77777777777777（11），公司法人代表：xx，組織機(jī)構(gòu)代碼為：2222222222，某縣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司是根據(jù)國(guó)家改革投資管理體制、提高投資效益的精神和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，由縣財(cái)政出資組建的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，公司實(shí)行企業(yè)管理，獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。 公司下屬三部?jī)墒遥ㄘ?cái)務(wù)部、工程技術(shù)部、征地拆遷部、總經(jīng)理室和辦公室），建立健全了各項(xiàng)規(guī)章制度，具有專用的辦公室場(chǎng)所和完善的工作體系。公司現(xiàn)有資產(chǎn) 萬(wàn)元，負(fù)債 萬(wàn)元，負(fù)債率為 %。 可行性研究編制依據(jù)及范圍a) 研究依據(jù)（1） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制合同（2） 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)【2007】24號(hào)）（3） 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)務(wù)院發(fā)【2008】131號(hào)）（4） 《省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見(jiàn)》（5） 《省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》{試行（建房[2008]460號(hào)）}（6） 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》（7） 《某縣解決低收入家庭住房困難建設(shè)規(guī)劃（2007年－2010年）》（8） 《某縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（修編2009—2030）》（9） 《某縣土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）》（10） 《某縣統(tǒng)計(jì)年鑒（20032008）》（11） 其他有關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)范（12） 建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料b) 研究范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法令、政策、規(guī)劃、對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)與條件、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案、工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合研究，提出有關(guān)結(jié)論和建議。 項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程 項(xiàng)目提出的背景a) 某縣縣城概況 某縣位于省西北邊陲，湘西土家族苗族自治州中部，地處云貴高原東緣，武陵山脈中段，東接永順、古丈,南邊接吉首、花垣縣，西抵重慶秀山，北靠龍山。24′－28176。12′－109176。S231省道經(jīng)過(guò)縣域西部，G209國(guó)道經(jīng)縣城橫貫全境。全縣呈西北和東南高，中間低的馬鞍形地形，武陵山脈斜貫縣境，群山起伏，嶺谷相間，山、丘、崗、坪交錯(cuò)。某地形復(fù)雜，地貌類型多樣。西北部為武陵山中支的一部分，最高海拔——。東南部為武陵山南支的一部分，多是切銣破碎的中山山地，最高海拔——。因地形復(fù)雜，尤其是地勢(shì)高差懸殊的中山地帶?！吧较麻_(kāi)桃花，山上飄雪花”，“一山有四季，十里不同天”，這些諺語(yǔ)是對(duì)山地氣候垂直差的生動(dòng)寫照。海拔每升高100m，℃，無(wú)霜期縮短5天，不同高度的季節(jié)也就有了差異。全某縣下轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（10鎮(zhèn)6鄉(xiāng)）195個(gè)行政村村、6個(gè)社區(qū)14個(gè)居委會(huì)。某縣是一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣，境內(nèi)主要產(chǎn)烤煙、茶葉、花椒、紅薯，盛產(chǎn)果用瓜、獼猴桃、特色茶、兩薯等。某縣城位于遷陵鎮(zhèn)西北部，轄遷陵鎮(zhèn)喜陽(yáng)橋、陽(yáng)朝、竹子坪、風(fēng)箏坪、二月坡、大月坡、沙水井七個(gè)社區(qū)和花井村、臘水村、大田村，以及復(fù)興鎮(zhèn)隴洞村。城市商業(yè)中心仍在舊城，行政中心已遷往新城區(qū)。老舊企業(yè)缺乏景氣，現(xiàn)狀工業(yè)用地面積較小，并且分布較零散，尚未形成完整的工業(yè)區(qū)統(tǒng)一接納和管理工業(yè)生產(chǎn)。b) 項(xiàng)目由來(lái)本項(xiàng)目分為三個(gè)地塊，地塊一位于某縣城西北老城區(qū)，北部廣場(chǎng)北面為酉水，碼頭路橫穿住宅區(qū)與廣場(chǎng)，東西兩面均為老城區(qū)住宅，西南角為遷陵鎮(zhèn)小學(xué)，東北角為某縣雅麗中學(xué)。地塊三位于某縣人民政府附近，基地南側(cè)為梅花派出所，東部及北部為山體,周圍有大片桔林。 項(xiàng)目提出的理由a) 解決低收入住房困難戶、提高人民生活水平的需要當(dāng)前，住房和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著三個(gè)主要矛盾，即房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展粗放與人口資源矛盾突出；住房保障制度滯后，低收入家庭住房狀況較差；房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不健全，調(diào)控機(jī)制不完善，使部分城市普通商品房的房?jī)r(jià)過(guò)高，超出了中低收入者的支付能力。政府的思路很明確，就是要通過(guò)政府在公共服務(wù)領(lǐng)域的努力，把解決城市低收入人群的住房困難當(dāng)做“重中之重”，從而將“民生第一優(yōu)先權(quán)”作為今后的住房新國(guó)策。城市中低收入家庭的生活困難，是一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。要實(shí)現(xiàn)他們的基本生存權(quán)利就必須運(yùn)用政府的手段。國(guó)發(fā)（2007）24號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是我國(guó)自1994年住房體制改革啟動(dòng)以來(lái)，從國(guó)務(wù)院直接下發(fā)的第三個(gè)與住房制度改革相關(guān)的文件。把解決低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容。b) 維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，構(gòu)筑和諧某的需要 低收入家庭住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要組成部分。政府要贏得人民的支持，就必須維護(hù)和服務(wù)于人民的福利權(quán)利，必須保證每一個(gè)社會(huì)成員在基本的社會(huì)福利供給方面得到平等的對(duì)待。但是夕低收入者靠自身能力是無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的。抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重大內(nèi)容，也是建立“和諧社會(huì)”，逐步縮小貧富差距，化解社會(huì)沖突，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的重要內(nèi)容之一。如果不能很好地解決這一社會(huì)問(wèn)題將會(huì)構(gòu)成社會(huì)不穩(wěn)定的主要因素之一。本項(xiàng)目建設(shè)不僅是保護(hù)弱勢(shì)群體，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，構(gòu)筑和諧某的迫切需要，更是解決某縣低收入家庭“住房難”、部分地災(zāi)區(qū)搬遷、工薪階層住房困難而實(shí)施的一項(xiàng)德工程、民心工程。通過(guò)房地產(chǎn)的發(fā)展，可以直接拉動(dòng)基礎(chǔ)性的第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如建筑業(yè)、建材業(yè)、鋼鐵業(yè)、能源、建筑機(jī)械、電氣制造等，這是對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的直接拉動(dòng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，它能增加地方勞動(dòng)力就業(yè)，彌補(bǔ)第二產(chǎn)業(yè)節(jié)約勞動(dòng)力給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的不足。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅能夠提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求，而且能夠擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。%，有3000多萬(wàn)人直接從事與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的工作，其中僅物業(yè)管理行業(yè)目前就有500萬(wàn)人。在現(xiàn)代，作為人類主要聚落形式的城市，是一定地域范圍的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心，是先進(jìn)生產(chǎn)力的聚集和發(fā)展中心，是高效率的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活綜合體。以人為本的可持續(xù)發(fā)展觀規(guī)定了為人的發(fā)展提供最佳的物質(zhì)環(huán)境和精神家園是人類社會(huì)追求的不變目標(biāo)?？梢?jiàn)，人居環(huán)境己成為決定一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁和發(fā)展活力的重要因素，它不僅密切關(guān)系到廣大市民的居住、學(xué)習(xí)、工作、休閑和娛樂(lè)，也影響外來(lái)投資者的信心和熱情，因而又關(guān)系到城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。改蓋和優(yōu)化人居環(huán)境為中心，合理確定城市性質(zhì)和發(fā)展規(guī)模，合理地進(jìn)行城市工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)總體規(guī)劃布局，科學(xué)地進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物、綠地的統(tǒng)一規(guī)劃布局。本項(xiàng)目的建設(shè)，一方面可以解決某縣低收入居民住房困難的問(wèn)題，另一方面可以促進(jìn)改善某縣的城市人居環(huán)境、提升城市形象、提高城市化質(zhì)量，增強(qiáng)先講生產(chǎn)力的動(dòng)力和城市競(jìng)爭(zhēng)力。地塊二位于某縣二保山山腰部分，從斷橋而上，基地北面為水泥磚廠，山腳下為某縣縣城的一條主要道路，西北角為岳陽(yáng)橋，基地東北部為某縣人民法院。商業(yè)8900平方米，綠地面積為9646平方米。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注總建設(shè)用地面積㎡39295小區(qū)道路面積㎡7639廣場(chǎng)用地面積㎡2總建筑面積㎡77892其中： 商業(yè)建筑面積㎡89003住宅建筑面積㎡其中： 經(jīng)濟(jì)適用房㎡39643 商品房㎡ 廉租房㎡4建筑總占地面積㎡5容積率6建筑密度%7綠化率%8集中綠地面積㎡78599停車場(chǎng)面積㎡75010填方m179。27088地塊二技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)據(jù)備注總用地面積㎡16970可建設(shè)用地面積㎡16970總建筑面積㎡其中商業(yè)建筑面積㎡1040住宅建筑面積㎡附屬建筑面積㎡220道路廣場(chǎng)面積㎡6033容積率建筑占地面積㎡建筑密度%集中綠地率%20綠化率%36地塊三技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)據(jù)備注總用地面積㎡8781可建設(shè)用地面積㎡8781總建筑面積㎡道路廣場(chǎng)面積㎡3192容積率建筑占地面積㎡2304建筑密度%集中綠地率%20綠化率%40第二章 市場(chǎng)分析與市場(chǎng)戰(zhàn)略 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析某位于湘西州經(jīng)濟(jì)區(qū)中西部，地處吉首的北向，是湘西州經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。某在未來(lái)的發(fā)展中，依托礦產(chǎn)品深加工業(yè)、陶瓷、食品工業(yè)和電力的發(fā)展