【正文】 域位于成都市區(qū)位于成都平原東部，平均海拔約500米。成都市中心城區(qū)面積598平方公里，目前的建成區(qū)面積約283平方公里。93年被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一。2007年，成都市被國務(wù)院批準(zhǔn)稱為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革配套試點(diǎn)城市。第三章 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃一、成都市概況成都市是四川省省會，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和社會活動中心，是中國西南地區(qū)重要的發(fā)達(dá)城市，中國特大城市之一，同時(shí)，還是國務(wù)院批準(zhǔn)的西南部地區(qū)“三中心、兩樞紐”的重要城市，在中西部之間起著承上啟下的作用。當(dāng)前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)。截至2005年，全國291個(gè)地級以上城市中，仍有70個(gè)城市尚未實(shí)施廉租住房制度，僅有18個(gè)省、自治區(qū)、直轄市通過簽訂目標(biāo)責(zé)任書等方式，將廉租住房制度建設(shè)納入對市（區(qū)）、縣政府目標(biāo)責(zé)任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標(biāo)及具體考核辦法。如英國政府扶持非贏利組織興建的普通住宅和對低收入者的租金補(bǔ)貼，近30年來每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。從一些市場經(jīng)濟(jì)國家解決住房問題的經(jīng)驗(yàn)看，住房保障是政府的重要職能之一。在住房資源配置中，既要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用，一個(gè)完善的住房制度必然是由市場機(jī)制和住房保障制度有機(jī)構(gòu)成、各負(fù)其責(zé)的制度。這對于在房價(jià)高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。各地政府官員對此紛紛表達(dá)了決心和信心，有的還提出了明確的目標(biāo)和實(shí)施措施。目前成都市的廉租房和經(jīng)適房數(shù)量還不足以解決這部分群眾的住房問題，因此加快廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)是非常必要的，它是落實(shí)和完善成都市公共住房保障體系的重要手段。從2007年1月開始，成都市政府率先在全國范圍內(nèi)推行的“零租金”優(yōu)惠政策。截至2006年底，累計(jì)解決城區(qū)11萬多戶中低收入及以下水平家庭的住房問題，占城區(qū)住戶總數(shù)的10%以上。同時(shí)，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。雖然各地結(jié)合實(shí)際情況，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，取得了初步成效，為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。從1991年提出建立保障性住房制度到2004年出臺相關(guān)管理辦法，已有數(shù)年光景。然而，就住房而言。而據(jù)民政部數(shù)據(jù)顯示，2005年城鎮(zhèn)低保人數(shù)穩(wěn)定在2200左右。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。盤活住房租賃市場。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。各級政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)計(jì)劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。政府工作報(bào)告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的4項(xiàng)措施：一是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對此，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年5月份，成都房地產(chǎn)以春季交易會掀起漲價(jià)潮之后，均價(jià)就從每平方米5566元一路攀升，至11月底均價(jià)已高達(dá)每平方米6458元，成為成都均價(jià)的新高。2008年6月份成都市政府為滿足災(zāi)后重建，出臺的一項(xiàng)鼓勵性政策：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》（以下簡稱《意見》）。府河以內(nèi)，商品房住宅集中成交價(jià)為5899元/平方米；一、二環(huán)路之間，集中成交價(jià)為5170元/平方米；三環(huán)路以外，集中成交價(jià)為4240元/平方米。三環(huán)路以外，集中成交價(jià)為4240元/平方米，%。成都市房地產(chǎn)市場相比國內(nèi)一線城市要溫和得多。在2009年房地產(chǎn)市場再次“瘋狂”增長的背景下，房地產(chǎn)成為2010年全國兩會眾多委員的提案和媒體議論的焦點(diǎn)。政府為了抑制快速上漲的房價(jià)，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。不要懷疑——這是事實(shí)。說中國的高房價(jià)在世界上獨(dú)一無二并不過分，許多人特別是決策部門的領(lǐng)導(dǎo)心里都明白。但是，2009年初開始，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的堪稱“爆炸式”的增長。第二章 建設(shè)背景及必要性一、房地產(chǎn)市場背景2004年以來，商品房市場價(jià)格上漲很快，到2007年下半年，我國各主要城市房價(jià)相對于2004年初翻了一倍還要多，漲幅之大和漲速之快對社會、經(jīng)濟(jì)的沖擊很大，帶來許多負(fù)面影響。根據(jù)對建設(shè)條件、工程方案和對財(cái)務(wù)可行性的分析研究，本工程建設(shè)條件具備，工程方案合理，財(cái)務(wù)分析可行。政府工作報(bào)告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的4項(xiàng)措施。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對此，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策。（四）資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)資金一次性籌措到位，按工程進(jìn)度逐步使用。詳見附表1。2010年9月至2011年12月底以前，完成工程建設(shè)，同步完成小區(qū)配套道路、管網(wǎng)工程。（三）工期安排根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和前期工作情況，工程建設(shè)期初步確定為2年，具體安排為：2010年5月底以前，完成可行性研究、建設(shè)資金籌集等前期準(zhǔn)備工作。（二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本工程建設(shè)政府障性住房3352套，其中：廉租房500套，建筑面積為25079㎡，經(jīng)濟(jì)適用住房800套，建筑面積為56847㎡，限價(jià)房2052套，建筑面積為167455㎡。構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題。這對于在房價(jià)高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。各地政府官員對此紛紛表達(dá)了決心和信心，有的還提出了明確的目標(biāo)和實(shí)施措施。（五）項(xiàng)目業(yè)主：成都市住房保障中心成都市住房儲備中心二、研究范圍及主要編制依據(jù)（一）研究范圍四川省XX工程咨詢監(jiān)理有限公司受項(xiàng)目業(yè)主委托，對成都市XX政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究并提交《成都市XX政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，其主要研究范圍包括：項(xiàng)目背景及必要性、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)分析、社會效益綜合評價(jià)等。（）。成都市XX政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告四川省XX工程咨詢監(jiān)理有限公司二〇一〇年四月成都市XX政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：四川省XX工程咨詢監(jiān)理有限公司工程咨詢證書：工咨甲發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會目 錄第一章 總 論 1第二章 建設(shè)背景及必要性 5第三章 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 10第四章 需求分析與政策保障 10第五章 項(xiàng)目地址與建設(shè)條件 10第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 10第七章 建設(shè)方案 10第八章 節(jié)能節(jié)水 10第九章 工程進(jìn)度及建設(shè)管理 10第十章 建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo) 10第十一章 環(huán)境影響及評價(jià) 10第十二章 建設(shè)投資估算及資金籌措 10第十三章 財(cái)務(wù)分析 10第十四章 社會效益綜合評價(jià) 10第十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策研究 10第十六章 結(jié) 論 10附件 10附表 10附圖 10第一章 總 論一、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目名稱：成都市XX政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（三）建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于成都市XX區(qū)XX橋村梁豐6組。（四）項(xiàng)目用地：項(xiàng)目選址范圍內(nèi)建設(shè)用地為國有土地，用地性質(zhì)為二類住宅用地。土地取得方式為行政劃撥。（二）主要編制依據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會、中華人民共和國建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》《成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃》《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》成都市人民政府《關(guān)于貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房制度體系建設(shè)的意見》成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于成都市XX政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目建議書的批復(fù)（成發(fā)改審批【2010】155號）成都市人民政府關(guān)于“研究住房保障、棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)工作的會議紀(jì)要”（成府閱【2010】34號）成都市國土資源局關(guān)于成都市住房保障中心、成都市住房儲備中心意向用地意見函（成國土咨詢函【2010】31號）成都市規(guī)劃管理局關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)劃條件通知書成都市水務(wù)局、電力與信息管線、自來水公司等關(guān)于成都市規(guī)劃管理局“成規(guī)建筑并【2010】01）”的回復(fù)項(xiàng)目其他有關(guān)資料三、可行性研究的主要結(jié)論（一）項(xiàng)目建設(shè)必要性加大社會保障性住房建設(shè)成為2010年中央“兩會”商討議論的熱門話題?？梢灶A(yù)見，大力加強(qiáng)社會保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個(gè)時(shí)期的重頭戲。項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要有以下幾個(gè)方面：解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起的責(zé)任。當(dāng)前房價(jià)的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性?？偯娣e為281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡）。2010年8月底以前，陸續(xù)完成施工圖設(shè)計(jì)和工程招投標(biāo)工作。（四）項(xiàng)目建設(shè)投資及資金來源項(xiàng)目建設(shè)投資，（）。資金來源本項(xiàng)目建設(shè)資金來源有資本金和銀行貸款，其中：，%，%。（五）結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。溫家寶在2010年兩會中指出2010年要著力保障和改善民生，促進(jìn)社會和諧進(jìn)步。要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。項(xiàng)目建設(shè)在我國房地產(chǎn)價(jià)格非理性增長的背景下，為中低收入家庭解決住房問題，對于遏制房市的過度投資投機(jī)炒作，保障我國房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展均體現(xiàn)了必要性。綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)十分必要且可行。從2007年底開始，使得2008年全年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的回落。我國房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長，特別是北京、上海、深圳等一線城市，其房地產(chǎn)價(jià)格已然出現(xiàn)非理性增長、房地產(chǎn)泡沫已然顯現(xiàn)。一位網(wǎng)友這樣跟帖說：“在北京和上海賣掉100平米的房子可在美國購買兩套別墅?！本褪钦f，中國房價(jià)高，收入低，同世界已經(jīng)“接”不上“軌”了。但這些政策的實(shí)施效果難以令人滿意，此后房價(jià)仍然過快上升，大部分城市房價(jià)上漲速度達(dá)到了令人吃驚的程度。但令人不可思憶的是，就在溫家寶總理在兩會閉幕時(shí)指出政府將采取一系列措施調(diào)控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時(shí)，北京在一天內(nèi)相繼產(chǎn)生3個(gè)“地王”，這表明我國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性。據(jù)2007年成都市中心房價(jià)分析和成都市物價(jià)局近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，成都市中心地段（府河以內(nèi)）商品房住宅集中成交價(jià)，6月已達(dá)5899元/平方米，高者已近萬元/平方米，%。數(shù)據(jù)顯示，成都市區(qū)商品房住宅平均成交價(jià)5258元/平方米，%，%。8月初市區(qū)二手房交易均價(jià)達(dá)到5283元/平方米，%。 “截至12月9日，成都市主城區(qū)商品房交易量突破1260萬平方米，郊區(qū)突破1500萬平方米”，根據(jù)成都銳理數(shù)據(jù)平臺的統(tǒng)計(jì)，由于年底優(yōu)惠政策大限到來，從11月份開始交易量猛增，同時(shí)房價(jià)亦推高至均價(jià)每平方米6458元，這成為成都市房價(jià)近幾年來的最高峰。二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。溫家寶在2010年兩會中指出2010年要著力保障和改善民生，促進(jìn)社會和諧進(jìn)步。要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。中央財(cái)政擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，比上年增加81億元。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。三是抑制投機(jī)性購房。完善商品房預(yù)售制度。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲。三、保障性住房建設(shè)概況隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不可避免地會出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量的中、低收入群體。這是一個(gè)不可忽視的群體。因此在兩會上，不少全國政協(xié)委員呼吁加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)力度，解決中低收入、貧困家庭的住房問題，實(shí)現(xiàn)社會不同階層人民均能夠有房可住，解除他們的后顧之憂，促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展。截至2005年底，291個(gè)地級以上城市中，有221個(gè)城市實(shí)施了廉租住房制度，%。成都市政府從1999年開始啟動廉租住房工作，到2004年實(shí)現(xiàn)了廉租住房租金補(bǔ)貼“應(yīng)保盡?！?。在此基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度的覆蓋范圍，力求形成覆蓋城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。2007年成都市政府適當(dāng)提高租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，加大公共住房保障力度，落實(shí)100畝土地，建設(shè)20萬平方米廉租住房。雖然成都市廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)發(fā)展迅速，已在多個(gè)區(qū)域建成保障性住房，但是仍然還有許多住房困難的家庭亟待解決。四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性最近，加大社會保障性住房建設(shè)的力度，成為各地“兩會”商討議論的熱門話題?？梢灶A(yù)見，大力加強(qiáng)社會保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個(gè)時(shí)期的重頭戲。解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起的責(zé)任我國住房制度改革確立了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外。因此，住房問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)，解決住房上的社會問題和公平問題。政府通過安排一定的財(cái)政資金支持住房保障，運(yùn)用多種政策手段給予低收入群體不同的保障支持力度，幫助低收入群體獲得基本的住房。目前，我國部分地方政府重視房地產(chǎn)市場發(fā)展對本地經(jīng)濟(jì)的拉動作用，但忽視了住房保障是政府不可推卸的重要責(zé)任。因此，政府要切實(shí)負(fù)擔(dān)起應(yīng)負(fù)之責(zé)，盡快完善住房