【正文】 保障制度。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。當前房價的過快上漲使住房保障制度建設更具緊迫性近兩年，我國部分城市房價處于高位上漲的階段，房價上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。低收入群體住房問題隨著房價的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群體的住房支付能力和房價之間的差距呈逐步擴大之勢。近年來，成都市連續(xù)被評為全國最佳旅游城市、全國最佳森林城市。（一）城市性質及規(guī)模成都市是四川省省會，中國副省級城市之一，四川省政治、經濟、文教中心，國家經濟與社會發(fā)展計劃單列市，也是國家歷史文化名城。成都市轄9區(qū)4市6縣，面積12390平方公里，,。未建成區(qū)域117平方公里屬于規(guī)劃的建設用地，198平方公里為非建設用地。成都平原是我國西南地區(qū)最大的平原。平原及臺地構造上屬成都坳陷，區(qū)域地質穩(wěn)定性一般良好，主要工程地質問題是局部地帶的區(qū)域穩(wěn)定性，裂隙膨脹土，砂土液化，軟土層地基及臺地邊坡穩(wěn)定性。氣候的一個顯著特點是多云霧，日照時間短、空氣較為潮濕。水資源成都市有岷江和沱江兩大水系，又有舉世文明的都江堰灌溉工程，水資源充沛，多年平均年徑流深715毫米，年徑流總量89億立方米。城區(qū)及臨近河段的污染物濃度總體上已呈下降趨勢。交通成都交通經過多年的建設和發(fā)展，以公路、鐵路和航空運輸為主的四通八達的立體交通網絡體系已基本形成，市域綜合交通網絡及場站體系正日臻完善。過境國道主干線有三條，國省干線公路13條，已建成 “1環(huán)+9射”狀的市域高速公路網，總里程達437公里，輻射成都90%以上國土面積；全市公路總里程2006年達到18089公里。旅游成都旅游資源得天獨厚并具鮮明的成都特色：一是人文景觀多。二是自然景觀全。四是成都旅游地理位置十分優(yōu)越。成都已形成了電子信息、機械、食品、醫(yī)藥和化工等六大支柱產業(yè)，形成了競爭力較強的家具和鞋業(yè)產業(yè)集群。近年來，成都市國民經濟快速增長。其中：，%；，%；，%。按常住人口計算，全市人均生產總值達39510元（約5785美元）。成都科技實力雄厚，已成為中國西南地區(qū)綜合實力第一強市。％。城市居民人均可支配收入18659元，%；農村居民人均純收入7129元，%。常住人口40萬人，轄13個街道辦事處和2個鄉(xiāng)。轄區(qū)內有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。第四章 需求分析與政策保障一、需求趨勢住房是人們基本的生活需求，是民生之需。然而，隨著我國經濟和房地產市場的快速發(fā)展，房價上漲較快，部分中、低收入人群的住房保障問題逐漸顯露出來。發(fā)展需求。過去的的遺留問題。實際上在前30年城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，是欠帳的，在改革開放之后才開始城鎮(zhèn)化發(fā)展的新機制、新步伐，城市建設的水平才逐步提高。人口分布不均。在城鎮(zhèn)化過程中，一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力。需求現狀。需然政府近幾年加大了政府保障性住房的建設力度，但遠遠不夠。二、住房保障的對象及政策目標住房保障最直白地講就是住房領域的社會保障，是政府為彌補市場“失靈”，運用經濟、行政和法律的手段，以滿足全體國民的基本住房需求。如果說對少數貧困群體實施的特殊性住房保障是一種社會救助，那么對廣大中等收入群體實施的普遍性住房保障則是提高其住房消費可支付能力的一種扶持。盡管住房保障的對象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實施住房保障的政策目標只有一個，就是讓“人人住有所居”，而不是“人人都有產權房”。我國的保障性住房建設可界定為：是政府從供給面入手實施住房保障的一種方式，其受益的對象主要是低收入群體，也應包括部分可支付能力不足的中等收入群體。三、保障性住房的供給形式與供給方式（一）保障性住房的供給形式與對象保障性住房的供給形式以廉租房、經濟適用房及限價房的形式供應。針對五城區(qū)（含成都高新區(qū)）廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭。經濟適用房針對五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經濟適用住房保障對象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。從2010年起，中心城區(qū)經濟適用房的保障“準入線”從家庭年收入由40000元以下調整為50000元以下，使更多“夾心層”家庭實現“安居夢”。2008年度限價商品住房供應對象為家庭年收入在6萬元以下、家庭住房面積在55平方米以下或人均住房面積在16平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續(xù)繳納社保兩年以上的外來務工家庭；年齡在35周歲以上、無自有住房、具有本市戶口的單身居民。美國在1949—1979年間，由政府興建公共住房的總量從17萬套增加至120萬套，從而有效解決了低租金住房供給不足和低收入者的住房難問題。而公團是依據《日本住宅公團法》成立的特殊法人，專門從事公共住房建設、住宅區(qū)改造和經營，其興建的公共住房既有租賃房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群體。目前，全美有120萬戶家庭住在政府投資興建的公共住房里；英國雖經歷1980年代大規(guī)模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市場的20%左右：我國香港公營住房占市場份額的40%左右。也可以是政府從私營企業(yè)收購閑置的存量房，由政府擁有，社團組織營運，即購買—擁有—營運(P00)模式。正是在這種模式下，各國出現了許多與政府合作的專門從事住房開發(fā)建設、租賃服務的私營企業(yè)和非盈利組織，如英國住房協(xié)會、美國的低收入住房聯(lián)盟和社區(qū)發(fā)展社團和德國的GAGFAH住房公司，它們都擁有和經營大量面向中低收入階層不同檔次、既可租又可售的住房。在祟尚市場經濟的美國，政府為鼓勵私營企業(yè)和非盈利組織(宗教團體、勞工聯(lián)盟和社區(qū)組織)開發(fā)面向中低收入者的租賃房，出臺了多項政策，比如為私營機構提供低息貸，鼓勵他們興建低于市場租金的租賃房，其出租對象是無法享受公共住房、收入為地區(qū)平均水平的中等收入家庭；為開發(fā)商興建租賃房提供還貸利率1%的補貼，政府對租金水平進行管治，限定承租對象收入不高于地區(qū)平均收入水平的80%，同時政府對承租的低收入住戶提供房租補貼；鼓勵興建面向中等收入群體的租賃房和多戶租賃房，鼓勵舊城翻修改造存量租賃房，鼓勵為老年人、傷殘人士興建帶有醫(yī)療康復設施的租賃住房等政策。從上述分析看到，各國政府從供給面入手積極干預住宅市場，加大保障性住房建設，多有以下特點：一是保障對象廣泛，既有需要特別救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和殘疾人，也有部分買不起商品房的中等收入者。三是政策扶持的重點突出，多鼓勵開發(fā)建設保障性租賃房，并依據市場需求變化不斷進行調整。② 通過政府投資和政策指引，動員多方力量參與，將開發(fā)成本控制在租金水平和銷售價格可以承受的范圍內，加快了可支付住房的建設，強化了政府和企業(yè)的社會責任，營造了社會公平正義、互助友愛的社會環(huán)境。政府增加保障性住房供給是對市場的“遺失補缺”，有利于形成保障性住房與商品房、租房與售房、存量房與新建房、不同品質、價位、戶型面積和地域分布住房共存的格局。我國政府從需求面入手，以現行的信貸、財稅優(yōu)惠政策提升廣大中低收入群體可支付能力，從住宅市場上去租房購房；也包括從供給面入手運用各種政策工具、動員多方力量，增加面向中低收入者的保障性住房的供給。在社會經濟發(fā)展的不同階段，政府住房保障的對象、保障方式應根據國情和市場的實際需求不斷進行調整。規(guī)劃現狀：依據我市2006年住房調查，至2005年底。規(guī)劃期內住房需求：根據五城區(qū)人口、經濟變化趨勢，商品住房市場發(fā)展態(tài)勢，以及本地中低收入家庭住房狀況預測，規(guī)劃期內，住房總需求為5618萬平方米。住房建設結構：本規(guī)劃堅持以滿足不同收入層次居民住房需求為導向，以保障本地中低收入居民家庭居住為重點，以住房供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定為原則，促進住房建設和房地產業(yè)發(fā)展與經濟社會發(fā)展相協(xié)調。② 自2006年6月1日起至規(guī)劃期末止，套型建筑面積90平方米以下住房（含公共住房、農遷房）面積所占比重，必須達到年度新建住房總建筑面積的70%以上。公共住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，市政府相關部門統(tǒng)一組織實施。② 完善經濟適用住房管理。③ 健全廉租住房制度。五、相關政策住房保障工作在2007年被提到了一個前所未有的高度，在2007年“住房保障”這一關鍵詞所形成的政策大局之下，成都的住房保障工作也正順著這一民生脈絡穩(wěn)健地推進著。成都市政府在2007年12月21日出臺了《關于貫徹國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強公共住房制度體系建設的意見》，結合我市實際，現就進一步加強公共住房制度體系建設提出如下意見：（一）指導思想、總體要求和基本原則：指導思想。總體要求。基本原則。（二）進一步建立健全公共住房制度體系：加大廉租住房實施力度。人均住房面積16平方米以下的家庭。③ 逐步提高實物配租比例。根據住宅市場供應情況和低收入住房困難家庭需求等情況，合理確定實物配租供應量。④ 新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內；實行租金補貼的面積標準按照現行規(guī)定執(zhí)行。新建廉租住房主要在經濟適用住房以及限價商品住房的小區(qū)中配建，也可以根據實際情況在政府統(tǒng)建的拆遷安置小區(qū)中配建。要通過收購市場存量住房、回購保障對象原有住房和經濟適用住房以及鼓勵社會捐贈等形式多渠道籌集住房保障房源。加大經濟適用住房建設和管理力度。2008年度經濟適用住房保障對象為家庭年收入4萬元以下、人均住房面積16平方米以下的家庭。② 經濟適用住房繼續(xù)根據“按照標準、提前登記、按需建設、保證供應”的原則，由市住房保障中心組織建設。經濟適用住房套型標準根據經濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。經濟適用住房自購買合同備案之日起，不滿5年不得直接上市交易。經濟適用住房購買合同備案滿5年，購房人可以轉讓經濟適用住房。購房人也可按照上述比例向政府繳納土地收益等價款后，取得完全產權。在本通知出臺前已經簽訂經濟適用住房購買合同并備案的，按原政策執(zhí)行規(guī)范限價商品住房的建設和管理① 限價商品住房供應對象為不符合經濟適用住房申購條件，又無力購買市場價普通商品住房的本市居民以及在本市務工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來務工家庭。申購限價商品住房并經審核符合條件的家庭，其自有產權住房須交由市住房儲備機構計價回購。限價商品住房供應規(guī)模應根據房地產市場住房供應情況，結合調控房地產市場價格合理確定，現階段一般保持在市場供應總量的10％。③ 限價商品住房由政府成立的全資國有公司負責建設，用地實行協(xié)議出讓。④ 銷售價格實行政府定價，定價原則按照比周邊同類商品住房低20％－25％確定。購買限價商品住房應自購房合同備案5年后方可上市交易。① 擴大限價商品住房供應范圍，解決產業(yè)專業(yè)技術人員住房問題。專業(yè)技術人員購買限價商品住房實行申請、審查制度。② 建設“高級員工公寓”解決產業(yè)高級專業(yè)人才住房問題?！案呒墕T工公寓”的套型建筑面積標準應控制在120平方米以內，全部建設高層電梯公寓。改善其他住房困難群體的住房條件。在我市五城區(qū)（含成都高新區(qū)）工作滿3年具有全日制大學本科以上畢業(yè)學歷的單身大學畢業(yè)生，且收入、住房現狀和所在單位符合規(guī)定條件的，可以申請租賃大學畢業(yè)生公寓。租金標準按照同類住房市場租金的70％確定，租期3年的大學畢業(yè)生租賃公寓實行申請、審查、輪候制度。首批試點公寓以套房為主，建筑面積控制在30－60平方米左右。一是在開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，以及進城務工人員較為集中的其他地區(qū)，集中建設農民工宿舍，由用工企業(yè)租賃。租金實行政府定價。三是積極引導、支持社會力量開發(fā)建設面向進城務工人員租賃的住房。用工單位應為簽訂勞動合同6個月以上的進城務工人員繳存住房公積金。第五章 項目地址與建設條件一、項目選址及用地本項目位于成都市XX區(qū)XX橋村梁豐6組，地處三環(huán)路外月1公里，驛都大道南約200米，其西面緊鄰40米寬的東洪路，北、東、西緊鄰城市規(guī)劃道路。二、建設條件區(qū)位條件項目區(qū)域位于城區(qū)東部，外環(huán)路與三環(huán)路之間，屬于成都市區(qū)東部新區(qū)范圍，區(qū)域內綜合開發(fā)條件較好。氣候條件成都地區(qū)位于亞熱帶暖濕季風氣候區(qū)，終年溫暖濕潤，四季分明。據成都市氣象資料，成都地區(qū)氣象指標如下：多年平均氣溫 ℃ 多年平均相對濕度 82%極端最高氣溫 ℃ 多年平均日照時間 極端最低氣溫 ℃ 主導風向 NNE多年平均降水量 年平均風速 最大日降水量 最大風速 多年平均蒸發(fā)量 極大風速 地形及自然條件項目區(qū)內地形為東郊臺地淺丘，緩坡起伏，地基條件一般良好，局部可能有膨脹土等影響工程的問題，開挖中應重視溝壁和邊坡保護和換填土等適當的地基處理。海拔高度508514m，最大高差約6m。水文：本區(qū)屬岷江水系，飲用水源水質達標率100%，東郊臺地淺丘地層為弱含水層。（2）項目建設區(qū)已編制了控制性詳規(guī)，對區(qū)域的發(fā)展描繪出了較為詳細的藍圖，有利于本工程規(guī)劃布局。施工條件（1）項目區(qū)周邊有三環(huán)路、成龍路、老成渝路、東洪大道、十洪大道、外環(huán)路等道路，項目建設區(qū)交通運輸便捷，工程所需建筑材料運送方便，清除廢土及建筑垃圾能及時運出。（3）臨時供水、供電設施可就近解決。第六章 建設內容及規(guī)模 一、建設內容保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準、具有社會保障性質的住房，包括兩限商品住房、經濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房等。本項目為保障性住房建設項目，包括限價房、經濟適用房和廉租房建設。二、建設規(guī)模本項目總建筑面積為281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡），共建住宅3352套，配套商業(yè)用房、物管用房、建設地下車庫等。表61 項目主要建設內容序號名稱套數建筑面積備注1廉租房50025079