【正文】 改善。 為實(shí)現(xiàn)國(guó)家確定的小康目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)國(guó)民的公共富裕， 使更多的 城鎮(zhèn) 居民特別是低收入家庭共享改革發(fā)展成果， 加快城鎮(zhèn)化水平， 提高居住環(huán)境水平 和生活水品 ，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決 城鎮(zhèn) 低收入家庭住房困難問題。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā) [2021]24 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《若干意見》）提出要加快集中成片 保障性住房 建設(shè) ，加快使困難住戶的住房得到妥善解決 ，通過建設(shè) 保障性住房 來 解決 低收入人群 的住房問題 。 因此當(dāng)前 全國(guó)各地政府都在 加快 13 當(dāng)?shù)?保障性住房 建設(shè)的速度。從改革開放初期到 2021年末，我國(guó)城鎮(zhèn)居民 人均住房面積從不足 5平方米提高到超過 27平方米；與此同時(shí)，城鎮(zhèn)人口從 。但在城市住房建設(shè)大發(fā)展的同時(shí)還存在一些問題， *****城 鎮(zhèn) 居民中 還有很大一 部分困難群眾 和進(jìn)城農(nóng)民工 居住在簡(jiǎn)易平房中，居住條件惡劣，安全沒有保障 ； 市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重匱乏和老化，道路破損嚴(yán)重，無天燃?xì)?、垃圾隨意堆放、污水橫流，住宅通風(fēng)、采光不足，不能滿足居民的人居需求。 而兵團(tuán) 的城鎮(zhèn)由于民生工程歷史欠賬多，農(nóng)業(yè)人口多，居住分散，城鎮(zhèn)化速度一直較慢，城鎮(zhèn)面貌與同類型城鎮(zhèn)相比顯得落后。 保障性住房 工程，不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的舊房改造工程，而是一項(xiàng) 城鎮(zhèn)改造和 建設(shè)工程，更是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工程和社會(huì) 改造 工程， 是對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展的重新規(guī)劃， 對(duì)于改善 城鎮(zhèn) 低收入居民的居住和生活條件，優(yōu)化城鎮(zhèn) 發(fā)展環(huán)境，加快推進(jìn)轉(zhuǎn)型 ， 振興和構(gòu)建和諧城區(qū)進(jìn)程具有重要意義。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1）解決 中低收入人群 住房問題，是全面建設(shè)小康社會(huì)的客觀需要。 近年來 *****團(tuán)部才建起了 8幢 240戶的多層住宅樓，但 這點(diǎn) 數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)際需 求 ； 而且由于缺乏 長(zhǎng)遠(yuǎn) 規(guī)劃，采取“見縫插針”式的建設(shè)， 建筑 周邊環(huán)境沒有實(shí)質(zhì)型的提高 。 而小康生活的主要標(biāo)志就是合理的居住條件。 （ 2）推進(jìn) 保障性住房 ，是履行政府職能的必然要求。 我國(guó) 從 提高 社會(huì)福利方面 著手 ， 開始大力提倡城鎮(zhèn)保障性住房的建設(shè)，要求各地在 2021年建設(shè) 1000萬(wàn)套住宅，“十二五”期間要建設(shè) 3600萬(wàn)套保障性住房，保障性住房覆蓋面要達(dá)到 20%， 為中低收入 15 人群提供基本的居住條件。 而 *****目前落后的居住條件急需進(jìn)行改造，以提高廣大群眾的居住條件。 本項(xiàng)目 保障性住 房 建設(shè)的 保障性 用房，全部都是小戶型、低價(jià)位的普通住房，而且供應(yīng)對(duì)象基本上是回遷的、最需要 解決 住房 問題 的團(tuán)場(chǎng)中 低收入家庭。 目前 *****場(chǎng)部區(qū)域猶豫缺乏投資價(jià)值，尚沒有投資商來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 。 （ 4）是改善 城鎮(zhèn) 整體面貌、促進(jìn) 城鎮(zhèn) 規(guī)劃方案落實(shí)的需要 *****蔡家湖鎮(zhèn) 城區(qū) 2021年實(shí)施了兵團(tuán) 58個(gè)邊境團(tuán) 場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目以來，城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施有了較大水平的提高，但由于當(dāng)?shù)亟ㄖ饕欠稚⒕幼〉钠椒拷ㄖ?由于效益比的原因，無法接入城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，使得各類設(shè)施使用率一直上不去，造成極大浪費(fèi)；同時(shí) 由于 城區(qū) 周邊大量 平房居住區(qū) 的存在， 使得城鎮(zhèn)土地利用率偏低， 城區(qū) 環(huán)境條件、配套設(shè)施等方面 還 需進(jìn)一步提高和改善 ， 城鎮(zhèn)的聚集作用尚未得到較好發(fā)揮，需進(jìn)一步加大城區(qū) 基礎(chǔ)性 住房 建設(shè) 力度， 按照規(guī)劃去實(shí)施， 使城區(qū)面貌得到質(zhì)的改變 。發(fā)布 了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》， 列出了保障性住房建設(shè)擴(kuò)內(nèi)需的工作表，要求各地加大保障性住房規(guī)模，保證中低收入人群生活水平的提高。目前全國(guó)各地政府正在 積極建立健全廉租住房、政策性租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等三個(gè)層次的住房保障體系 ，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了政策上的依據(jù) 。 （ 2）建設(shè)各類基礎(chǔ)條件有保證 項(xiàng)目改造 區(qū)域目前 緊鄰 城鎮(zhèn) 中心區(qū)，四周經(jīng)過多年建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)建，周邊的 道路 、 給水、排水、供熱、電力、電信等設(shè)施均為該區(qū)域 未來發(fā)展 預(yù)留了容量， 城市公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)能夠?yàn)楦脑焯峁?qiáng)有力的支撐， 接入點(diǎn)較近， 能夠滿足項(xiàng)目改造的需要。近幾年 各地 保障性住房 的成功 起到了良好的 示范作用， 改造前后環(huán)境面貌的巨大變化，生活條件的巨大改善 ， 使他們吃到了定心丸 ， 從心底里 對(duì) 保障性住房持支持態(tài)度 ，使得各項(xiàng)工作可以順利實(shí)施下去 。由于 服務(wù)對(duì)象 均為 中 低收入人群，資金實(shí)力弱，需要政府進(jìn)行扶持補(bǔ)助。 第三章 需求分析及建設(shè)規(guī)模 3． 1 區(qū)域概況 面對(duì)國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略 的 實(shí)施及天山北坡經(jīng)濟(jì)帶 快速發(fā)展 等一系列歷史機(jī)遇，自治區(qū)提出“烏昌經(jīng)濟(jì)一體化” 的 政策， 要 集中各方面優(yōu)勢(shì)，來更快更好地促進(jìn) 本地 經(jīng)濟(jì)發(fā)展。作為五家渠市的 一 部分， *****蔡 家湖鎮(zhèn)成為“烏昌都市區(qū)”的重要組成部分，給 *****蔡家湖鎮(zhèn)的發(fā)展帶來了機(jī)遇。 2021 年全團(tuán) 實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ， “十一五” 期間 年均遞增 15%，其中一產(chǎn) 億元，年均增長(zhǎng) 11%，二產(chǎn) 億元，年均增長(zhǎng) 17%，三產(chǎn) 億元，年均增長(zhǎng) 23%，年人均生產(chǎn)總值 21610 元。職均工資性收入由 16000 元增加到 22021 萬(wàn)元，五年年均遞增 9%，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 22647 萬(wàn)元，較“十五”增長(zhǎng) 50%。按照“重糧食、減棉花、興果蔬、強(qiáng)畜牧、促旅游”的調(diào)整戰(zhàn)略，不斷推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)出自己的品牌農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)，培育出了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，團(tuán)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作物面積占到總面積的 90%以上，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化使農(nóng)業(yè)發(fā)展取得了好的經(jīng)濟(jì)效益。 “十二五”期間，團(tuán)場(chǎng) 將 堅(jiān)持解放思想 、 實(shí)事求是的原則 ， 創(chuàng)新發(fā)展思路，優(yōu)化發(fā)展模式，用科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局。通過實(shí)施優(yōu)勢(shì)資源轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略，把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性大調(diào)整和發(fā)展方式戰(zhàn)略性大轉(zhuǎn)變貫穿團(tuán)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全過程 ,實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)、高水平、高效益發(fā)展 ， 綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理，三次產(chǎn)業(yè)之比達(dá) 35 ： 32 ： 33。 蔡家湖鎮(zhèn)作為五家渠 市 “一市二鎮(zhèn)”的組成部分， 將 緊緊依托五家渠北工業(yè)園迅速發(fā)展的有利態(tài)勢(shì)， 推進(jìn)團(tuán)場(chǎng)城鎮(zhèn)發(fā)展一體化，基礎(chǔ)設(shè)施一體化，公共服務(wù)一體化和社會(huì)管理一體化。 未來 蔡家湖鎮(zhèn) 10公里范圍內(nèi)的居民 將 逐步搬遷至蔡家湖鎮(zhèn)居住。 到“十二五”末，蔡家湖鎮(zhèn)規(guī)劃面積達(dá)到 8 平方公里，全團(tuán)城鎮(zhèn)化率達(dá)到 80%。 3． 2 項(xiàng)目 區(qū) 住宅 現(xiàn)狀 20 區(qū)域 住宅 現(xiàn)狀 依據(jù) *****蔡家湖鎮(zhèn) 2021 年住房調(diào)查，至 2021年底， 在 *****蔡家湖鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，共有現(xiàn)狀住宅建筑面積 萬(wàn)平方米，其中樓房共 8 棟，建筑面積 20400 平方米， 240戶，全部為磚混結(jié)構(gòu)，建成時(shí)間在近 5 年內(nèi)；現(xiàn)有平房住宅總建筑面積 萬(wàn)平方米， 2340 戶，其中土木結(jié)構(gòu)占 40%，磚木結(jié)構(gòu)占 50%，磚混結(jié)構(gòu)占 10%。 在本次 潤(rùn)邦 現(xiàn)狀建筑主要是 居住建筑 ，部分還有牲畜棚圈、煤房 、加工棚等，絕大部分是 90 年代以來居民自建的磚木 結(jié)構(gòu)建筑，少量還有土木結(jié)構(gòu)建筑， 全部 為平房。而五蔡公路以西以往未納入規(guī)劃，由團(tuán)場(chǎng)外來流動(dòng)人口和連隊(duì)人口在此自發(fā)建設(shè)了部分居住建筑，整體沒有進(jìn)行規(guī)劃，除 自來水和照明電外，無其它配套基礎(chǔ)設(shè)施，場(chǎng)地內(nèi)部和周邊路網(wǎng)未成型，均為土路，場(chǎng)地內(nèi)生活條件差， 公共服務(wù)設(shè)施落后 ，人口結(jié)構(gòu)和來源復(fù)雜，不利于當(dāng)?shù)氐拈L(zhǎng)治久安 。 21 居住人口、經(jīng)濟(jì)條件、房屋權(quán)屬等摸底調(diào)查情況 2021年 以來 *****蔡家湖鎮(zhèn) 人民 政府對(duì) 該地塊 范圍內(nèi)的建筑物及附屬物進(jìn)行了詳細(xì)的拆遷摸 底調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示， 地塊 范圍內(nèi) 共 有 居住戶數(shù) 69戶， 居住 人口 221人 ，主要由團(tuán)場(chǎng)外來流動(dòng)人口和連隊(duì)人口組成 ，收入水平非常低 。 所有 居民居住 房屋建筑 均沒 有房產(chǎn)證。 該區(qū)域 沒有什么公共建筑和 商業(yè) 建筑 ， 沒有沿街鋪面 ，居住人口均需到五蔡公路以東區(qū)域 場(chǎng)部核心區(qū) 進(jìn)行生活物資采購(gòu)、上學(xué)、就醫(yī) 。將保持當(dāng)前穩(wěn)定與該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和穩(wěn)定相結(jié)合，進(jìn)一步細(xì)化各項(xiàng)工作措施，防止因措施不當(dāng)引發(fā)不穩(wěn)定因素，影響改造工程的順利推進(jìn)。針對(duì)目前存在的資金、土地等突出問題，制定 合理安置補(bǔ)償方案 ，提出解決措施，確保拆遷安置工作按時(shí) 啟動(dòng)和 完成。 22 *****蔡家湖鎮(zhèn) 保障性住房建設(shè) 開發(fā) 的 實(shí)施由 團(tuán)場(chǎng) 為主導(dǎo)，統(tǒng)籌規(guī)劃 ，委托開發(fā)商進(jìn)行 代建制 ， 建成后 團(tuán)場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行分配、銷售、回收資金 的開發(fā)改造原則。 根據(jù) *****蔡家湖鎮(zhèn) 保障性住房 工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 規(guī)劃的 有關(guān)拆遷 管理辦法 ， 對(duì)這些拆除建 筑依照 一次性拆除 的原則 ， 由五家渠市國(guó)土局 *****土地所來負(fù)責(zé)土地的征遷和補(bǔ)償工作，由項(xiàng)目 承辦單位通過劃撥方式有償獲得土地使用權(quán) ，拆遷戶在過渡期發(fā)給租房補(bǔ)貼，待開發(fā)完畢后統(tǒng)一按照拆遷戶人口多少無償分配住房一套。現(xiàn)狀鎮(zhèn)區(qū)有多層磚混住宅共 8幢， 240套， 20400平方米。計(jì)劃“十二五”期間團(tuán)場(chǎng)計(jì)劃新建保障性住房 3800套，將周邊連隊(duì)的部分人口也遷入。因此結(jié)合地塊面積大小和規(guī)劃條件限制，測(cè)算在該地塊內(nèi)建設(shè) 潤(rùn)邦 23 *****保障性住房建設(shè)項(xiàng)目（潤(rùn)邦 第四章 建設(shè)場(chǎng)址及建設(shè)條件 4． 1 場(chǎng)址現(xiàn)狀 地塊區(qū)位狀況 *****蔡家湖鎮(zhèn) 保障性住房建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于 *****場(chǎng)部中西部 。 地形地貌特征 *****位于準(zhǔn)噶爾盆地的南緣，團(tuán)農(nóng)作區(qū)海拔高程 380～ 366 米，平均坡降 ～ ％，總地形開闊平坦，局部有洪溝。年均氣溫 ℃， 年平均降水量 毫米， 4— 10月份生育期降水量 毫米。年平均日照時(shí)數(shù) 。 工程地質(zhì)及地震設(shè)防 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)區(qū)域地質(zhì)穩(wěn)定，是第四世紀(jì)沉積物構(gòu)造，屬山前沖積洪積平原的下部?？辈旖Y(jié)果表明，擬建場(chǎng)地地層主要以細(xì)顆粒粘性土為主，且分布厚度較大，地層相對(duì)穩(wěn)定，附近無斷裂構(gòu)造活動(dòng)帶，承載力標(biāo)準(zhǔn)值可按 130Kpa 設(shè)計(jì)。 依據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021），區(qū)域 設(shè)計(jì)基本地震動(dòng)峰值加速度為 ，地震 抗震設(shè)防烈度 為 7 度，場(chǎng)地類別為三類。 25 工程施工條件 *****蔡家湖鎮(zhèn) 現(xiàn)有的城市商業(yè)服務(wù)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公共服務(wù)等系統(tǒng)完備， 位于場(chǎng)部中心地帶， 可為 項(xiàng)目 建設(shè)提供全方位后勤保障，可為大量的施工人員提供周到的商 業(yè)服務(wù)，食品供給以及其他服務(wù)項(xiàng)目，現(xiàn)有 平房 建筑拆除后， 建設(shè)場(chǎng)址三通一平工作難度小，施工用電、用水方便，交通便利，施工條件優(yōu)越。 城區(qū)中供水管網(wǎng)已經(jīng)沿 五蔡公路 道路鋪設(shè)完畢，小區(qū)可以從周邊道路上的市政供水網(wǎng)連接， 可滿足改造區(qū)域內(nèi)用水。 未來 規(guī)劃 將擴(kuò)容改建到 3500立方 米 /天 。 26 供熱 *****蔡家湖鎮(zhèn) 采用以區(qū)域鍋爐房為主熱源的集中供熱 方式 。 由于近期城鎮(zhèn)住宅發(fā)展迅速，正在實(shí)施 14MW 熱水鍋爐的擴(kuò)建工程 ，目前正在編制可行性研究報(bào)告 。 本次項(xiàng)目全部建成后， 仍 由 現(xiàn)鍋爐房進(jìn)行供熱 ， 由小區(qū)設(shè)立的換熱站換熱后采用地暖方式供暖。城鎮(zhèn) 供電主要由 *****35KV 變電站提供， 城鎮(zhèn) 高壓配電網(wǎng)為 10KV，有2 個(gè)回路，根據(jù)現(xiàn)狀可形成兩個(gè)電源環(huán)式網(wǎng)絡(luò)，提高供電的可靠性。 但 小區(qū) 需自建箱式變電站 ，滿足小區(qū)電力分配要求 。 全區(qū)域無線移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋， 可滿足 保障性住房 項(xiàng)目 市政建設(shè)和 項(xiàng)目 投入使用對(duì)通信聯(lián)絡(luò)的要求。未來規(guī)劃近期為壓縮天然氣供氣，遠(yuǎn)期為管道天然氣供氣。根據(jù) *****蔡家湖鎮(zhèn) 城鎮(zhèn) 規(guī)模和居民居住分布情況，城鎮(zhèn) 近 期管道推薦采用中壓一級(jí)供氣系統(tǒng)， 城鎮(zhèn) 輸配管網(wǎng)壓力 27 流程采用調(diào)壓站出口運(yùn)行壓力為 ,經(jīng)小區(qū)內(nèi)管道在引出地 面后進(jìn)樓棟調(diào)壓器，調(diào)壓為 供燃具用氣。 第五章 建設(shè)方案 5． 1 概況 *****保障性住房建設(shè)項(xiàng)目（潤(rùn)邦 在 保障住房建設(shè) 地塊內(nèi) ， 拆遷現(xiàn)狀建筑面積 萬(wàn)平方米， 建設(shè) 占地面積 公頃，建設(shè) 保障性 住宅建筑面 平方米， 新增住宅套數(shù) 1500 套 ， 居住 人口 28 4903 人。凱旋城 居住小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃 》 （ 5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093） (2021 年版 )； （ 6）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ16790）； （ 7）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999） (03 修訂版 )； （ 8）《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》（ CJJ7597）； 5． 3 規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計(jì)構(gòu)思 規(guī)劃目標(biāo)：充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住 *****蔡家湖鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好契機(jī)， 以促進(jìn)團(tuán)場(chǎng)城鎮(zhèn)化為目標(biāo)，面向二十一世紀(jì)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，將該小區(qū)建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、具有 較強(qiáng) 吸引力的現(xiàn)代化居住小區(qū)，成為名副其實(shí)的展示 *****蔡家湖鎮(zhèn) 新形象的窗口。 29 以人為 本，注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的要求，特別注重提高 小區(qū)居民 的 交往空間，實(shí)現(xiàn)人與自然的對(duì)話，把小區(qū)生活真正融入自然的環(huán)境之中。 設(shè)計(jì)構(gòu)思：環(huán)顧現(xiàn)代，鋼筋水泥的叢林，隔斷了我們與自然的聯(lián)系，窒息著我們的心靈，耳邊是汽車的轟鳴，呼吸是充滿廢氣和煙塵的空氣，在感嘆現(xiàn)代城市的華麗時(shí)，我們更渴望享受天地山 川的自然美。從中國(guó)古代的山