【正文】 可行性研究報告 保障性住房工程建設項目 2021623 2 3 第一章 總 論 1． 1 項目背景 項目 主要內容 （ 1）項目名稱： 保障性住房建設項目 （ 2）項目性質：新建 （ 3）項目社會屬性： 社會保障事業(yè) （ 4）項目主管部門： （ 5）項目主辦單位： 項目負責人： （ 6）項目建設地址： （ 7）項目建設內容： 多層 磚混結構 住宅樓 和公共建筑 ， 規(guī)劃戶型面積 5990 平方米 不等。 （ 8）項目建設規(guī)模： 規(guī)劃區(qū)總規(guī)劃建設用地面積為 平方米，用地分為 兩塊， 計劃拆除現(xiàn)狀 平方米的磚房建筑， 回遷 安置總戶數(shù) 282戶 903人 。規(guī)劃新建 總建筑面積 平方米，其中住宅 面積 平方米， 1532 套住宅 （其中保障性住房 1500套） ，公共建筑 平方米 。 （ 9）項目建設總投資額： 計劃總投資 萬元。 （ 10）項目建設資金來源： **********************有限公司 自籌建設資金 ，占項目總投資的 %。 （ 11）項目建設期計劃： 項目從 2021年初 年 開始 啟動， 分 兩 年 建設 4 完畢 ， 于 2021年底 全部 建成投入使用。 注：保障性住房以外的 32套住房建設列入二期建設 計劃 ，一期建設內容主要針對保障性住房建設項目。 承辦單位概況 ************位于天山北麓，準噶爾盆地南緣， 五家渠 市北郊。地理位置東經(jīng) 87176。 25′ 5″ — 87176。 36′ 5″，北緯 44176。 18′ 55″ — 44176。40′ 00″，屬于五家渠市市屬轄區(qū)。 全團東西寬 12— 18 公里，南北長 40 公里 。 東起老龍河同 102 團交界；西 起 鄧家大溝與共青團 農(nóng)場 接壤，南起猛進水庫與 101團相連；北至望桿子向東延伸于北家海子。 *****場部 距 農(nóng)六師 五 家渠市 35 公里，距離昌吉市 56公里；距離烏魯木齊市 65公里。 ************前身 —— 五十一團是一支在解放戰(zhàn)爭時期組建起來的部隊。 1947 年 10 月在山西省組建 晉綏軍區(qū)補訓團 ， 1948 年 2 月 ,編為西北野戰(zhàn)軍第六縱隊新四旅第三團 ,計 3 個營 12 個連 2500 余人。1949 年 1 月 ,改編為中國人民解放軍第一野戰(zhàn)軍二兵團第六軍十七師五十一團。 1952 年冬 ,五十一團在乾德縣甘州宮 、 留子廟一帶墾荒。1953 年 6 月 ,編為中國人民解放軍農(nóng)業(yè)建設第十六團進入蔡家湖開荒生產(chǎn)。 1961 年西戈壁農(nóng)場并入 ， 1969 年改名 ************場。駐場單位有郵電支局、工商所、稅務所、氣象站、新華書店、派出所、保險公司 、通信公司 等。 全團 土地面積 平方千米 ,耕地 9936 公頃?？側丝? ，5259 戶。其中漢族 萬人 ,回族 552 人 ,蒙古族 6 人 ,維吾爾族 2 人 , 5 其他民族 179 人。從業(yè)人員 6390 人 (國有 5260 人 ,個體 1130 人 )。團場經(jīng)濟以農(nóng)為主 ,多種經(jīng)營 ,主產(chǎn) 有 糧食和瓜類、棉花、油料。有農(nóng)業(yè)連隊 15個 ，工業(yè)單位 6 個。 團場 甜瓜每年種植 2550 公頃 ,成為著名的“ 中國 甜瓜之鄉(xiāng)”，是 團場經(jīng)濟支柱 ， 同時大面積種植的作物 還有棉花、糧食和油料作物，近年來工業(yè)番茄和辣椒種植異軍突起，發(fā)展很快 。畜牧業(yè)以養(yǎng)豬養(yǎng)雞養(yǎng)羊為主 ， 年牲畜存欄 萬頭。工業(yè)主要產(chǎn)品 :煤炭、保溫磚、紅磚、 耐火磚、 番茄醬、辣椒干、 紙箱、發(fā)泡沫、打包帶、面粉、食用油等 。 2021 年 實現(xiàn)工業(yè) 總值 33867 萬元 ,其中第一產(chǎn)業(yè) 15174 萬元 ,第二產(chǎn)業(yè) 6701 萬元 ,第三產(chǎn)業(yè) 5840 萬元。 2021 年實現(xiàn)主營收入 17676 萬元，利潤總額 2985 萬元。 全團有 中學 1 所 ,職業(yè)中學 1 所 ,小學 7 所。在校學生 2471 人 ,教職工 224 人。醫(yī)院 1 所 ,病床 65 張。連隊衛(wèi)生室 25 個 ,衛(wèi)生技術人員52 人 ,其中醫(yī)生 24人 。 蔡家湖鎮(zhèn)是 *****場部駐地 ,鎮(zhèn)區(qū) 規(guī)劃 面積 4 平方千米 ,隸屬五家渠市。清光緒年間 ,有 3 戶蔡姓人家在此居住 ,原是一片葦湖洼地 ,取名蔡家湖。 1952 年冬 ,五十一團駐此墾荒。 2021 年 全鎮(zhèn)人口 2580 戶 ， 約8000人 ,現(xiàn)有 城鎮(zhèn) 住房總建筑面積 ，其中磚混樓房 萬平方米，各類平房住宅 萬平方米，鎮(zhèn)區(qū)人 均 居住房面積 平方米。 古爾班通古特沙漠是中國第二大沙漠，五家渠市 *****是進入古爾班通古特沙漠腹地天然綠色通道（古爾班通古特沙漠 *****至 182 團更是被稱為 “ 血脈 ” 之旅）。綠色沙漠通道以五家渠為起點 ,沿途良田萬 6 頃、綠樹成排，道路寬闊、通暢、方便，所到之處，處處見景，又處處不同 ，特種旅游業(yè)發(fā)展 迅速 。同時， *****有著 “ 中國甜瓜之鄉(xiāng) ” 之稱，這里的哈密瓜香、甜、酥、脆、營養(yǎng)、安全、綠色產(chǎn)品遠銷國內外 ，每年來收購和運輸甜瓜的人群為團場商貿(mào)發(fā)展增加了無限潛力 。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔 2021〕 24 號）； （ 2） 《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》2021 年 ； （ 3） 《 山西省對口支援新疆綜合規(guī)劃 》； （ 4） 《 ************晉惠苑保障性居住 小區(qū)修建性詳細規(guī)劃 》 （ 5） 項目建設單位提供的相關資料； （ 6） 《投資項目可行性研究編制指南》（試用版） （ 7） 項目可行性研究報告編制委托書 項目提出的理由與過程 隨著我國住房制度改革的不斷深化，福利分房制度的終結，城 鎮(zhèn)住宅建設 在旺盛的需求壓力下 持續(xù)快速發(fā)展， 使得 住房市場化程度逐步提高， 我國 居民住房條件總體上有了較大改善，目前全國城 鎮(zhèn) 人均住房面積已經(jīng)達到 25平方米的指標，住房改革使國家和居民均 獲得了實惠 。 但在 經(jīng)濟發(fā)展 過程中， 存在由于受 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異、 教育程度和身體 健康 等原因 所形成 的弱勢群體， 其生活狀況 未 能實現(xiàn)與 經(jīng)濟發(fā) 7 展同步發(fā)展， 其 收入水平長期在低水平上徘徊， 甚至走下坡路 。 改革開放 30年來，在黨的富民政策的正確引導下，兵團農(nóng)牧團場職工居住條件和環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是 2021 年兵團推行職工危舊房改造工程以來， 隨著國家對兵團團場基礎設施和民生工程投入的加大， 許多兵團團場職工告別了又小又矮的土坯房，住進了寬敞明亮，冬天有暖氣，夏天有菜園的新居。曾經(jīng)的地窩子、土坯房、戈壁荒灘，被如今的綠樹環(huán)抱、高樓林立 的美景所代替。一個個如詩如畫、風景秀美的小城鎮(zhèn)已經(jīng)建成，兵團屯墾戍邊新型團場建設成效顯著。 但由于兵團生產(chǎn)體系以農(nóng)業(yè)為主，各團場又 大多 處于邊遠落后地區(qū)， 底子薄， 自我循環(huán)發(fā)展速度慢， 由于歷史上注重生產(chǎn)性投入， 在各民生工程上的歷史欠賬多，仍有大批 團場 農(nóng)工居住在普通 磚木 甚至 土 木 住房中，其住宅建設標準低， 抗震能力差， 配套條件差， 周圍環(huán)境處于自然狀態(tài)， 隨著聚居人口的增多，周邊環(huán)境不斷惡化。團場職工由于 自身收入低，依靠自身難以改變目前的居住狀態(tài)， 難以感受到社會進步所帶來的 變化 。 “十一五”以來，我國城鎮(zhèn)化建設速度加快，兵 團也提出了以城鎮(zhèn)化加快工業(yè)化，連隊農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)集中 的戰(zhàn)略發(fā)展方針，兵團 小 城鎮(zhèn)基礎設施建設和各項民生工程建設進入了快車道。農(nóng)六師也計劃在“ 十二五 ” 期間，力爭把五家渠 市 建成平安、開放、宜居城市，傾力打造有魅力、有后勁的自治區(qū)直轄市，師市城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的 46％提升到 70％，形成由城市、中心城鎮(zhèn)、一般城鎮(zhèn)、中心連隊構成的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，城 鎮(zhèn) 基礎設施、公共服務設施功能、產(chǎn)業(yè)聚集作用明顯 8 改善，職工群眾幸福感將得到顯著提升。 而 2021 年 ，兵團與國家簽訂保障性安居工程 工作的展開，為這一進程的實現(xiàn)提供 了 強有力的動力。 因 此，下決心、下力氣對 *****蔡家湖鎮(zhèn) 城鎮(zhèn)現(xiàn)有建筑 進行改造，進行保障性住房 （ 潤邦凱旋城居住 小區(qū)） 建設， 是提升城 鎮(zhèn) 整體形象、 改善城 鎮(zhèn) 發(fā)展布局，提高 人民生活水平、促進安定團結局面、增強城 鎮(zhèn) 發(fā)展后勁的有效措施 ， 是落實兵團城鎮(zhèn)化的 重要舉措， 是一項重要的民生工程 ，在現(xiàn)實具有積極的社會意義 。 研究工作的范圍 本可行性研究報告主要對以下幾方面進行論述： （ 1）項目建設的必要性和可行性； （ 2） 項目 區(qū) 改造 的需求分析和規(guī)模確定； （ 3） 項目建設的資源、環(huán)境、社會和實施配套條件； （ 4） 對建設內容進行 規(guī)劃 設計，確定建設方案 ，完善項目區(qū)配套設施規(guī)劃 ； （ 5）規(guī)劃項目的消防、 建筑 節(jié)能及環(huán)境保護； （ 6）確定項目組織形式、資金管理形式及實施進度計劃； （ 7）編制項目投資估算，確定資金籌措方式 和資金使用計劃 ； （ 8）項目經(jīng)濟效益和社會效益分析 1． 2 項目 概 況 擬建地點 擬建地點位于 新疆 五家渠市 *****蔡家湖鎮(zhèn)規(guī)劃 范圍 的 中 西部 ， 位 9 于 西環(huán)路 、團結路、勝利路、西外環(huán)路所包圍的 地塊 。 建設規(guī)模與目標 建設規(guī)模： 規(guī)劃建設用地面積 平方米 ，計劃拆除現(xiàn)狀 平方米的磚房建筑， 回遷 安置總戶數(shù) 282 戶 903 人 。規(guī)劃新建總建筑面積 平方米， 其中住宅 平方米， 1532套 （其中保障性住房 1500 套） 。 建設目標：將 項目 區(qū) 內磚木和土木結構建筑全部拆除， 按照規(guī)劃將其改造成 功能分區(qū)合理、各類公共設施齊全、生活便利 、休閑時尚 、文明和諧 的居住 生活 區(qū)， 徹底改善當?shù)鼐用竦纳顥l件 ， 順利實現(xiàn) 城鎮(zhèn)居住人口住房條件的改善 ， 實現(xiàn) 城鎮(zhèn) 景觀 和社會功能 的提升，達到人與自然和諧相處的目的 。 主要建設條件 （ 1） 國家保障性住房建設 已獲得許多成功經(jīng)驗。 目 前為改善低收入人群的住房問題，平抑房價快速上漲所帶來的社會問題，國家在全國掀起了保障性住房建設的熱潮， 全國 各地 都在進行 保障性住房建設并且 均取得了良好的效果。 *****為了改善 低保戶、 低收入群體和住房困難群眾的居住條件， 按照 師市 的統(tǒng)一部署， 2021 年進行了 大規(guī)模的 保障性住房建設 項目 ，已經(jīng)具備了 豐富的建設 管理經(jīng)驗 。 （ 2） 居住 群眾對 新住房 的熱切盼望。 城鎮(zhèn)低收入人群 長期生活在惡劣的環(huán)境中， 隨著吃穿問題的解決， 對改變自身的生活環(huán)境有著強烈的愿望 。群眾對 對 城鎮(zhèn)保障性住房 持支持態(tài)度 ， 熱切盼望， 為 項目順利進行提供了較好的基礎 。 10 （ 3） 兵團 與國家 目前將保障性住房建設 列為改善民生的一項重要工作， *****也 將 保障性住房建設 納入政府年度目標考核中， 積極籌措資金 按時完成計劃目標 。 團場保障性住房建設 ， 使 保障性住房建設項目 得以順利啟動的前提條件。 項目投入總資金及效益情況 潤邦凱旋城居住 小區(qū) 項目計劃在 20212021 年內投入總資金 萬元，實現(xiàn)對 蔡家湖鎮(zhèn)鎮(zhèn) 區(qū) 西側 區(qū)域 的 建設 ， 將現(xiàn)有建筑 拆除后就地重建 ， 新增建筑面積 平方米， 住宅建筑面積 平方米， 住宅 1532 套 （其中保障性住房 1500 套） ， 新增住宅 小區(qū) 使得 鎮(zhèn) 區(qū) 居民全部住進安全舒適的樓房，小區(qū)內公共服務和生活設施配套齊全， 人民生活和諧安詳。 主要技術經(jīng)濟指標 居住用地經(jīng)濟技術指標 規(guī)劃建設用地面積 規(guī)劃總建筑面積 其 中 多層住宅建筑面積 規(guī)劃公共建筑面積 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 規(guī)劃居住戶數(shù) 1532 戶 規(guī)劃人數(shù) 4903 人 停車位 527 個 日照間距系數(shù) 11 A 地塊用地經(jīng)濟技術指標 規(guī)劃建設用地面積 規(guī)劃總建筑面積 其 中 多層住宅建筑面積 規(guī)劃公共建筑面積 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 規(guī)劃居住戶數(shù) 1013 戶 規(guī)劃人數(shù) 3242 人 停車位 327 個 日照間距系數(shù) B 地塊用地經(jīng)濟技術指標 規(guī)劃建設用地面積 規(guī)劃總建筑面積 其 中 多層住宅建 筑面積 規(guī)劃公共建筑面積 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 規(guī)劃居住戶數(shù) 558 戶 規(guī)劃人數(shù) 1786 人 停車位 200 個 日照間距系數(shù) 12 第二章 建設的必要性和可行性 2． 1 項目建設背景 隨著我國住房制度改革的不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，住房市場化程度逐步提高， 房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)， 居民住房條件總體上有了較大改善。但 隨著我國城鎮(zhèn)化速度的加快， 有 部分城 鎮(zhèn) 低收入家庭 由于經(jīng)濟困難， 無法在大 項支出上有所提高 ，特別是 一些城鎮(zhèn)的 居住區(qū)