【正文】 建筑造型，風(fēng)格獨特。物業(yè)現(xiàn)況良好前景預(yù)測為合肥市的商業(yè)一條街，住宅樓及寫字樓的前景不好。商家特征各種品牌代理、各種需要繁華地段的公司辦公。市場環(huán)境交通便利，商業(yè)氣氛很好，有利于商貿(mào)恰談。物業(yè)配套配套不全，停車場所不多。備 注據(jù)介紹銷售過半。市場環(huán)境處鬧市區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚，投資思想浮動較大。業(yè)主所購酒店產(chǎn)權(quán)3年后可轉(zhuǎn)讓給怡合錦江國際大酒店有限責(zé)任公司。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）業(yè)主名稱海亞大世界業(yè)主名稱怡和錦江物業(yè)規(guī)模近1萬㎡物業(yè)規(guī)模近3萬㎡建筑層數(shù)共8層建筑層數(shù)建筑層數(shù)25層租賃價格（元/月*㎡）銷售價格28元/月/㎡5500元/㎡（均價）租賃價格（元/月*㎡）產(chǎn)權(quán)式管理相關(guān)配置（含停車位）有淮河路停車場相關(guān)配置（含停車位）物業(yè)詳況有近1000㎡辦公場所提供，現(xiàn)有中國人壽保險公司、化妝品代理等租賃，下月底將有更大場所出租。備 注還剩58㎡和158㎡兩間辦公室，下月中旬會陸陸續(xù)續(xù)空出辦公場所。商家特征安徽盛安國際發(fā)展有限公司是安徽省糧油食品進出口集團公司和盛安國際（香港）有限公司共同合資成立的綜合性公司。具體位置位于長江路與金寨路交叉口南15約200米具體位置緊鄰安徽省教育學(xué)院，金寨路327號市場環(huán)境處交通要道，出入方便，周邊商業(yè)氣氛較濃厚，市場信息靈敏，便于商貿(mào)拓展。辦公用客梯四部，客貨梯一部，中央空調(diào)二臺。鴻達(dá)大廈租賃價格（元/月*㎡）25元/㎡物業(yè)名稱業(yè)主名稱鴻達(dá)房產(chǎn)具體位置雙崗十字路口東物業(yè)規(guī)模7000㎡市場環(huán)境交通主干道，出行方便。糖酒大廈租賃價格（元/月*㎡）15元/㎡月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱皖科窿商貿(mào)公司具體位置榮事達(dá)大廈與環(huán)城路交口西物業(yè)規(guī)模7000㎡市場環(huán)境環(huán)境幽靜、出行方便。備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱澳鑫房產(chǎn)具體位置壽春路百花井附近物業(yè)規(guī)模/市場環(huán)境環(huán)境優(yōu)越、出行方便建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯；中央空調(diào)；底下停車庫。建筑層數(shù)6層相關(guān)配置（含停車位）無電梯和停車場紅旗飯店租賃價格（元/月*㎡）40元/月月商家特征以咨詢、廣告、倉庫學(xué)校為主。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯一部，無停車場。㎡（水電自理）商家特征各種咨詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部，精裝修，有地上停車場。㎡（不含水電電梯使用費）商家特征市政府職能部門居多，另外開發(fā)公司；投資公司等。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部精裝修，路邊臨時停車。備 注精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。郵電大廈租賃價格（元/月*㎡）77元/月備 注屬商辦樓；有余房出售售價5層3800元/㎡，每上一層加30元/㎡。新華大廈租賃價格（元/月*㎡）32元/月物業(yè)名稱業(yè)主名稱新華社安徽分社具體位置六安路與淮河路交口物業(yè)規(guī)模3萬市場環(huán)境商業(yè)重地，出行方便。㎡商家特征市政相關(guān)職能部門、廣告公司、保險公司。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）無停車場、老式電梯一部。備 注1—4層為酒店；5層以上商?。?層3830元/㎡，每上一層加30元。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱 安徽潤安（國際）股份公司具體位置蒙城路與阜南路交口物業(yè)規(guī)模6萬㎡市場環(huán)境市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃,處交通要道出行方便建筑層數(shù)32層潤 安 大 廈租賃價格（元/月*㎡）50元/月目前除中心地帶以外，合肥的多層住宅銷售均價為2000元/㎡，略低于全國平均水平，高于全省平均水平的80%。為此，就算是待成熟、正在發(fā)展的市場也應(yīng)該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價在2600元/㎡，其租金均在18元/㎡左右。（詳見附表2）多層樓市分析1)、多層寫字樓每年合肥市有約5萬㎡的多層商務(wù)寫字樓投放市場，近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價4000元/㎡，租金30元/㎡。新建設(shè)的高層住宅，多是走精品型的綜合素質(zhì)路線，在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計（立面造型）、項目配套、智能化配置以及產(chǎn)品包裝、項目銷售定位等方面極具現(xiàn)代感，更有時代感，給高層樓盤賦予了更深的內(nèi)涵，注入了較高的人居科技含量，吸引了較多的置業(yè)者垂青。潤安大廈閑置了6年之久，目前正以較好的銷售勢頭進行盤活，到目前為止，只剩為數(shù)不多的樓層。從新華商務(wù)樓和潤安大廈商務(wù)樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗證上述分析的正確性。而相反，對一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務(wù)寫字樓的或一些配置較低的商務(wù)樓，無論從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想，它們雖然有一定的價格優(yōu)勢，但升值保值的機會較小，投資的風(fēng)險較大。在知識經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，合肥除起到東西部發(fā)展橋梁作用的同時，會利用科技城市的優(yōu)勢吸引更多的外資到合肥投資，將會增加商務(wù)樓市的市場需求量。隨后開發(fā)建設(shè)商務(wù)樓成風(fēng)，使得96—99年商務(wù)樓市場空置率一直居高不下，全國省會城市平均商務(wù)寫字樓空置率高達(dá)55%，其后通過國家的宏觀調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，商務(wù)樓經(jīng)過了較長時間的消化和整合。一方面通過對合肥市各區(qū)域有一定影響力（規(guī)模影響、價格影響）的高層物業(yè)進行調(diào)查了解，探明近年高層物業(yè)市場的發(fā)展趨勢，研判宏觀大市場對本項目的影響；第二方面，通過對合肥各區(qū)域有代表性的多層市場（檔次較高）特別是該項目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多層住宅市場進行調(diào)查分析，理出新、老多層市場客戶的購房思路，為引導(dǎo)其購買與多層價格相近的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過對合肥市的物業(yè)租賃市場，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進行調(diào)查，并與本項目進行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進行投資估算和引導(dǎo)；第四方面，通過對以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查，以及本項目前期運作的過程，為本項目提出一些建議。二、調(diào)研的指導(dǎo)思想通過點、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對時間較短、風(fēng)險較小的原則前提下，制定出適合本項目運作的營銷策劃方案，力爭保障該項目銷售工作的順利進行。合肥市xx大廈營銷策劃方案第一部分 市場調(diào)研與分析一、本次調(diào)研的目的通過深入仔細(xì)的市場調(diào)查，結(jié)合本項目的自身特點，分析研究目標(biāo)客戶群的要求，按本公司的銷售準(zhǔn)備要求及項目開發(fā)的思路與理念，對產(chǎn)品進行必要的細(xì)分、定位。制定出比較詳細(xì)的建議性、可行性強的初步策劃方案，為項目的銷售成功做出必要的準(zhǔn)備與鋪墊。三、調(diào)查過程簡述由于該項目地塊位置的特殊性，已決定了該項目營銷的市場定位，圍繞已確定的該項目的建設(shè)方案來制定和完善項目的市場營銷研究，因此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市場因素影響的大小和消費群體的接受方式、接受能力方面進行制定。四、合肥市物業(yè)市場分析高層樓市分析1)、高層商務(wù)寫字樓一段時間以來，商務(wù)寫字樓項目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出現(xiàn)過買賣樓花之經(jīng)典之作，在89年至93年期間，成功的案例舉不勝數(shù)，主要是順應(yīng)了我們國家初期的改革開放政策潮流。從資料分析看，目前的商務(wù)樓市場趨于成熟平穩(wěn)發(fā)展的階段，也是94年以來見高回落觸低反彈階段，由于我國已正式加入WTO，在改革開放進一步深入并得到法律保障的同時，隨著商務(wù)活動的日益頻繁，獨資、合資、外資等多種類型的企業(yè)將尋求理想的辦公場所，高層商務(wù)將是他們的首選。如今的全國乃至合肥的商務(wù)樓市的發(fā)展正在趨向于檔次、品牌排定的時期，區(qū)位優(yōu)勢、地域配套優(yōu)勢、產(chǎn)品配置優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的高層商務(wù)樓將是今后一段時間（四年內(nèi)）合肥市場的發(fā)展需求產(chǎn)品，當(dāng)然需求的空間有限，速度很慢。單從投資租賃這個角度看，合肥市老城區(qū)高層商務(wù)租賃價格差異較大，從25元/㎡到70元/㎡不等。（詳見附表2）新華商務(wù)樓運作了五年，剩余部分預(yù)計將在今年售完。2)、高層住宅樓現(xiàn)階段的合肥高層住宅，雖然銷售周期相對較長，接受程度也較為有限，但從2002年合肥高層住宅投放量同比增加75%（1—11月份）猛增的趨勢看小高層市場預(yù)熱過程已經(jīng)過去，熱銷會在激烈的競爭中到來，原因是土地供應(yīng)政策發(fā)生變化，為了充分利用土地資源，降低土地成本，提高項目的收益率，發(fā)展高層住宅是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢，同時隨著居民的消費和生活水平的提高，以及居住觀念的變化和心理上的逐漸接受，也為小高層發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。較能反映合肥市各區(qū)域高層樓市市場狀況的有新華商務(wù)樓、潤安大廈、元一時代花園、東海花園等。此后均是一些利用老城區(qū)改建、改造過程沿街興建的綜合樓，除去一層、二層作為門面房外，其他剩余部分留做寫字樓，較為集中的在淮河路步行街，約為10萬㎡，銷售均價為5000元/㎡，目前尚有2萬多空置，其租金均在25元/㎡左右。2)、多層住宅樓通過對合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)展速度較快，但檔次較低，均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場有一定的飽和跡象，雖然價格緩慢上漲，銷售和開發(fā)建設(shè)也同比增長，但空置率居高不下，并已超出國際上公認(rèn)的警戒線的7個百分點。從資料中得知，明年初東、西區(qū)將有三個在50萬㎡左右的（鳳凰城、頤和花園、福海新居）小區(qū)投入建設(shè)，會對市場有一定的沖擊。租賃價格為5元/㎡，中心地帶的多層銷售均價在3000元/㎡，租賃價格為10元/㎡。㎡（不含水電費）相關(guān)配置有地上車位和地下庫,3部高速電梯.商家特征中介服務(wù)、廣告公司為主；外地辦事機構(gòu)。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市招商公司具體位置榮事達(dá)大道與淮河路交口物業(yè)規(guī)模8000㎡市場環(huán)境比鄰市政府，商業(yè)地勢卓越?；?安 大 廈