【正文】 米之間，這種房型設(shè)計客廳面寬一般在 4 米以上，各個臥室面寬一般在 米左右，居住較為舒適、寬敞。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設(shè)計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明合肥市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后合肥是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展 的主要方向。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前合肥市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。這說明，合肥市場上，產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。新城，也有占地僅 4 萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。預(yù)計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。隨著合肥市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升合肥市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，使市場競爭合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場競爭。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。 澄苑 中房合肥公司 150000㎡ 多層、小高層住宅 未公開待定 110130 3300 結(jié)構(gòu)封頂 龍居山莊 合肥城投房地產(chǎn)開發(fā)公司 550000㎡ 多層、小高層住宅 467 100— 110 3400 3 層 7279888 龍鳳嘉園 合肥萬事利房地產(chǎn)開發(fā)公司 140000㎡ 多層、小高層住宅 120138 3200 3 層 7278888 廬陽佳苑 廬陽房地產(chǎn)開發(fā)公司 多層、小高層住宅 90110 3600 準(zhǔn)現(xiàn)房 7296881 廣利花園 合肥鴻志房產(chǎn)開發(fā)公司 多層、小高層住宅 100— 140 3700 結(jié)構(gòu)封頂 7100999 漢嘉 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 合肥市住 宅市場市調(diào)總表 樓盤名 開發(fā)商 總建規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 總戶數(shù) 主力面積 銷售均價 工程進度 聯(lián)系電話 鳳凰城家家景園 (三期 )、 頤和花園?澄苑、龍居山莊龍鳳嘉園、廬陽佳苑 （平均單價在 3500 元 /平方米）另外在本案周邊將會對本項目產(chǎn)生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有廣利花園、漢嘉家家景園 (三期 )、 頤和花園?澄苑、廣利花園、漢嘉 第一部分 區(qū)域市場實態(tài)分析 一、項目所在地房地產(chǎn)總體供求現(xiàn)狀 在本競爭分析中，我們剔除 掉商業(yè)項目和辦公樓項目，僅以目前為主進行分析。 德厚理想年代營銷推廣策劃方案 方案提供：廣州三景劃置業(yè)（合肥）分公司 20xx 年 2 月 前 言 本報告是在市場研究及分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的自身質(zhì)素，提出有針對性的產(chǎn)品定位，旨在通過整合營銷，最大限度強化本項目的特有優(yōu)勢，消除或轉(zhuǎn)化項目的現(xiàn)存劣勢，規(guī)避項目的客觀威脅，從整體上提高本項目的總體質(zhì)素和市場競爭力，并作為發(fā)展商及設(shè)計公司優(yōu)化項目綜合質(zhì)素的參考意見。 目前項目附近在售或即將發(fā)售的住宅項目有鳳凰城都市森林、龍居山莊、龍鳳嘉園、廬陽佳苑 在這些樓盤項目中，屬于住宅市場對本案形成直接產(chǎn)品競爭的鳳凰城都市森林，下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。家家景園(三期 ) 安徽萬基置業(yè)發(fā)展有限公司 140000㎡ 多層、小高層住宅 100130 3500 打樁基 頤和花園 都市森林 合肥萬事利房地產(chǎn)開發(fā)公司 多層、小高層住宅 168 100— 110 3800 準(zhǔn)現(xiàn)房 7301845 合計 961690 4999 99— 140 25803080 開發(fā)企業(yè)： 從競爭市場的開發(fā)商來看，合肥本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，合肥本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、合肥昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在合肥已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。這說明也有外地 開發(fā)商看好合肥房地產(chǎn)市場，并前來投資。 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，合肥市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢，后市供應(yīng)量偏高。 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī)模不等， 既有占地 公頃的天目國際村和占地 公頃的嘉豐由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村，500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價高達 5000 元 /平方米以上，開創(chuàng)了合肥住宅銷售價格在合肥市住宅中也是最高。 產(chǎn)品形態(tài) 合肥高端住宅市場 上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應(yīng)量比例如此高，這是合肥住宅市場的一個顯著特征。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐 產(chǎn)品設(shè)計 在產(chǎn)品設(shè)計上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導(dǎo)也較少。 高端市場主力三房面積比較表 （單位：平方米） 從上圖可以看出，合肥市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖 然有高達 200 平方米以上的豪華三房，但也有 100 平方米以下的經(jīng)濟型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機少量的比例。 銷售價格 2950308024802650 268034003000285005001000150020xx2500300035004000嘉豐新城高層 景鴻花園 水韻華庭 桃源里 南大街廣場 龍泉山莊疊加 龍泉山莊多層 合肥市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 30003400 元 /平方米之間（別墅暫不計算在內(nèi)），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐 從以上價格分布中可以看出，市場平均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在 3000 元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在 2500— 2600 元 /平方米左右。新城項目的調(diào)研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣 ，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在合肥市場的接受度仍有待改善。 合肥住宅市場主力總價分布區(qū)間 （單位：萬元） 37 433 2 . 52 6 . 567 7529 3432 3734 462 5 . 5 334 1 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在 46 萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項目有區(qū)別可比性不強，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上 可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在 46 萬 — 65 萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機會。 除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項目都為多層住宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產(chǎn)生較大的 吸引力，從高端市場中分的一杯羹。新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進度快。 除了目前市場上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺港路南、清泓路東占地 60010 平方米，總建 63000 平方米的西片區(qū) 4 號地塊預(yù)計年內(nèi)即將動工，該項目預(yù)計將在明年上市銷售。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年 6 月份推出，其產(chǎn)品中包括 3 棟小高層物業(yè)，預(yù)計將于明年底后年初交付使用。 結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，合肥市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表 看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達到 80%以上。這一方面主要是由于合肥消費者對多層住宅較為青睞， 小高層住宅在合肥市場的接受度仍有待改善。因此我項目高層 7 層以下部分去化問題應(yīng)深思。中高檔住宅仍有一定的市場。 另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前合肥市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。另一方面是合肥屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅 20 分鐘車程。 客源狀況 目前合肥市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會所配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里