【正文】 行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。根據(jù)實(shí)際需求，開展各項(xiàng)弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。六、 弱電技工崗位職責(zé)協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實(shí)可行的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。制定供電系統(tǒng)的最佳運(yùn)作方案，報(bào)上級審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除。1定期向經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級交辦的臨時(shí)任務(wù)。負(fù)責(zé)組織對公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及其配套設(shè)施的完善工作。對設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。貫徹執(zhí)行公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。遵照勞動(dòng)部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計(jì)劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門的私招濫雇行為進(jìn)行處理。認(rèn)真完成所分管的各項(xiàng)工作。認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。第三章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、 項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（3）通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。二、 在崗員工循環(huán)培訓(xùn)通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓(xùn)。第一章 擬采用的管理模式一、 物業(yè)管理架構(gòu)二、 物業(yè)管理崗位編制管理處經(jīng)理 1人管理員 1人工程維修 2人保安領(lǐng)班 3人保安員 6人保潔 3人第二章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、 新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排：員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述及管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，實(shí)際演練等。每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。（2）在實(shí)際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱。制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。二、 項(xiàng)目經(jīng)理助理崗位職責(zé)協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項(xiàng)工作。有權(quán)向經(jīng)理提出對下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲的建議。有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。三、 物業(yè)清潔員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。負(fù)責(zé)各區(qū)域的垃圾收集工作。四、 工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作負(fù)責(zé)業(yè)戶對機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查。五、 強(qiáng)電技工崗位職責(zé)協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。完成上級交代的其他工作。負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。完成上級交辦的其他工作。負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。完成上級交辦的工作任務(wù)。定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。積極完成上級交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。(2) 不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。(4) 對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。消防管理道路交通管理引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。(2) 對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。(4) 當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫時(shí)，立即趕到現(xiàn)場盡心處理，并向上級報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。(5) 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗(yàn)證，必要時(shí)帶到管理處處理。(2)填寫《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。(3)嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。(4)發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。第四章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案一、 公共設(shè)施設(shè)備管理方案1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序a.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；e.每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報(bào)公司主管部門。屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)；b.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確保基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。 內(nèi)外粉刷外粉刷無起殼無裂縫、無剝落、接縫平整。各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。 設(shè)備主管a.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 低壓開關(guān)柜a.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；c.閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；e.雙電源箱能自動(dòng)切換；g. 照明設(shè)備