【正文】 處根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填寫報告，管理處主任監(jiān)督整改情況。設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。C類：照明設(shè)施、排水設(shè)施、道路。第二節(jié) 小區(qū)設(shè)備設(shè)施管理一、供配電系統(tǒng)的管理設(shè)施設(shè)備分類：根據(jù)各類設(shè)施設(shè)備的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分A、B、C類：A類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，生活、消防水泵，監(jiān)控報警系統(tǒng)。處理方法按照公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。公共設(shè)施道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查1遍；路燈：每周檢查1遍，即壞即修。48小時跟蹤驗證。考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核參照ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。檢查項目及處理方法檢查項目水泵；水池、水箱；防盜監(jiān)控報警系統(tǒng)；消火栓；干粉滅火器。如下表：主要內(nèi)容運(yùn)行組值班：保障小區(qū)供水、供電等正常運(yùn)作并做好記錄?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時日檢、周檢、月檢參照ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；年終按 “區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)”的考核驗收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。周檢項目全面檢查住宅區(qū)各項工作，著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項進(jìn)行檢查處理。處理內(nèi)容與處理方法日檢項目施工巡視；違章檢查；車輛管理；治安；清潔；綠化；維修；機(jī)電設(shè)備；社區(qū)活動；員工宿舍；1內(nèi)務(wù)巡視。六、實施數(shù)據(jù)化管理自開展管理工作始，實行數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，規(guī)范管理工作，力求作到任何數(shù)據(jù)的來源均達(dá)到有真實依據(jù)；為小區(qū)管理累積管理痕跡。每月隨機(jī)回訪業(yè)主、每年進(jìn)行23次對小區(qū)業(yè)主意見征詢，及時改進(jìn)工作作風(fēng)和管理方式，提高工作效率，提高服務(wù)質(zhì)量。四、基本管理建立系統(tǒng)的日常資料檔案，保持管理工作的連續(xù)性、可查性、可比性。建立巡查養(yǎng)護(hù)制度，每周1次對全小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)巡查，巡查范圍包括外墻、道路、車場、圍墻、門窗、設(shè)備設(shè)施、化糞池、其他配套設(shè)施及環(huán)境巡視；對巡查發(fā)現(xiàn)需進(jìn)行維護(hù)的，及時進(jìn)行維護(hù)；對環(huán)境問題及時協(xié)調(diào)處理和整改。 綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護(hù)綠化第二章 日常管理運(yùn)作第一節(jié) 房屋建筑主體管理一、房管工作內(nèi)容房屋主體結(jié)構(gòu)安全預(yù)防勘察，房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施的日常巡查及日常養(yǎng)護(hù)，房屋修繕工程管理及修繕資金統(tǒng)籌管理和安排，房屋裝修施工監(jiān)理，系統(tǒng)VI識別牌的規(guī)劃設(shè)計及維護(hù)管理，物業(yè)管理活動質(zhì)量檢查監(jiān)督，服務(wù)體系的建立及服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督。 根據(jù)季節(jié)氣候狀況，適時澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。 綠籬超過平齊線12公分時應(yīng)進(jìn)行修剪；綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。 草坪內(nèi)常年清除雜草，有效控制雜草孳生。 飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道（計劃保潔）(1)公共綠地、信報箱 1次／天 清理 (2)主次干道 2次／天 清掃(3)雕塑小品 2次／周 擦拭(4)標(biāo)識、宣傳欄 1次／周 擦拭(5)水池、溝、 1次／周 清理 (4)公共場所 2次／天 清掃 垃圾的處理與收集 根據(jù)物業(yè)實際合理布設(shè)垃圾桶，垃圾袋裝并進(jìn)行垃圾分類收集； 垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象； 垃圾中轉(zhuǎn)站每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實際需要進(jìn)行消殺；有效控制蠅、蚊等害蟲孳生； 垃圾桶每日清理，定期清洗，保持潔凈。 火災(zāi)、水浸、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案(每年預(yù)演一次)。 進(jìn)出小區(qū)的車輛實施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛(含非機(jī)動車)。 中央監(jiān)控室24小時實施監(jiān)控。 公共秩序維護(hù) 出入口24小時值班，7：00—23：00立崗值班。 各設(shè)備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 對設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。 公共照明設(shè)備完好率98％以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。 水、電、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練；嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；定期進(jìn)行消防演習(xí)，消防器材可隨時啟用。設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無事故隱患；有設(shè)備臺帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。 主出口設(shè)建筑、道路平面分布圖。 房屋裝修符合規(guī)定，有御景園裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。第四節(jié) 管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)房屋管理 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和合同約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。18業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%對管理滿意業(yè)主人數(shù)/參加評議人數(shù)100% 科學(xué)和規(guī)范的管理手段相結(jié)合，編制無管理漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)； 加強(qiáng)重點部門的走訪，重點解決問題； 以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得委托方的支持。16維修工程質(zhì)量合格率100%維修合格工程項次/維修工程項次100% 建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度； 擁有一批有較高技術(shù)水平的維修隊伍。14停車場完好率95%完好的設(shè)備設(shè)施/停車場設(shè)施設(shè)備總計100% 停車場設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，技術(shù)人員檢修，確保安全有效； 停車場疏導(dǎo)有序，無阻礙交通。12排水管、明暗溝完好率95%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度100% 每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計施工方案，疏通處理； 每半年進(jìn)行一次全面檢修。10違章占道處理及時率95%及時有效處理次數(shù)/應(yīng)計處理占道車輛次數(shù)100% 對違章占道車輛協(xié)調(diào)處理； 安排人員疏導(dǎo)交通。7公共用房完好率98%（完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積）/總建筑面積100% 建立經(jīng)常性檢查制度； 每半年進(jìn)行一次全面分項檢修；8房屋零修急修及時率98%及時維修次數(shù)/應(yīng)計報維修次數(shù)100% 人力配備充足； 崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)到位； 技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平； 強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎罰制度。5小區(qū)治安案件發(fā)生率0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)實行24小時保安巡查制度，分應(yīng)急、中速、慢速巡查，24小時報警中心落實各崗位責(zé)任區(qū)域，以保證小區(qū)事內(nèi)人身財產(chǎn)安全。3室外綠化完好率94%完好綠化帶/總綠化面積100% 綠化制度、工作計劃、整改行之有效且有執(zhí)行力度； 保安人員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)，管理人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題，靜態(tài)提示小區(qū)人員愛護(hù)環(huán)境。例如：室內(nèi)清潔服務(wù)、送洗衣服務(wù)、叫車服務(wù)、訂報服務(wù)、代訂牛奶、代找傭工保姆服務(wù)、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修、室內(nèi)植物擺放養(yǎng)護(hù)服務(wù)、物業(yè)租賃、生日/節(jié)日祝賀、老人慰問、健康檢查、超值會所服務(wù)等?！?提供“全方位的尊貴服務(wù)”。從業(yè)主（客戶）的家居生活、商務(wù)（旅行）活動等方面，向業(yè)主（客戶）提供相關(guān)服務(wù)，滿足業(yè)主深層次的物質(zhì)和精神需要，業(yè)主想到的我們一定要做到，住戶沒想到的我們已想到并且做到。措施之三：超前性、全方位地實行尊貴服務(wù)在小區(qū)提供超前性、全方位的酒店式物業(yè)管理服務(wù)，讓業(yè)主充分享受尊貴、安全的物業(yè)管理服務(wù)。另一方面，針對不同物業(yè)項目的特點和性質(zhì)，采用人工作業(yè)和機(jī)械作業(yè)相結(jié)合的方式努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率。執(zhí)行保安、保潔、綠化、水電等各崗位規(guī)章制度和運(yùn)行圖表，并由質(zhì)檢人員嚴(yán)格監(jiān)督檢查落實情況，做到日有檢查，月有總結(jié)，形成了“檢查—整改—提高”的有效監(jiān)督機(jī)制，從而確保公司政令暢通，執(zhí)行力得到了很好的貫徹。在“人防為主、技防為輔”前提下，運(yùn)用御景園智能化安保設(shè)施，如監(jiān)控系統(tǒng)等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失?！叭朔馈鄙蠈嵤╇A梯式快速推進(jìn)體系，由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動崗、固定崗相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。陽光服務(wù)原則：十大陽光服務(wù)服務(wù)態(tài)度熱情 服務(wù)技能嫻熟服務(wù)效率快捷 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