【正文】 際上是處在山峰與湖區(qū)的交接處（或叫接合部） 。武陵山脈由梵凈山分支進入湘西與鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的來鳳縣與湖南省的龍山縣進入歷山、桂英山與青龍山；中支則進入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云山；南支進入石柱山、羊峰山、天門山、大龍山與天臺山。（三）地形地貌張家界市位于武陵山脈腹地之中。夏季最熱月氣溫 27℃ ，冬季最冷月平均氣溫為 ℃（以 1 月最冷，極端氣溫在零度左右到 4℃ ） 。（二）氣候條件張家界的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風濕潤氣候。張家界市屬湖南省直轄市（地級） 轄永定、武陵源兩區(qū)（縣級）和慈利、桑植兩縣。20′。48′，東經(jīng) 109176。它的地理位置坐標是：北緯 28176。第七章 項目選址和建設(shè)條件一、項目選址本項目擬選址于湖南省張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村。民族文化。根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動全過程。在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農(nóng)歷 12 個月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受湘西飲食文化。用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風光，即增長見識，又感受勞作。?。禾厣r(nóng)家居住用房；吃：特色農(nóng)家飯；玩：原生態(tài)拓展訓(xùn)練等。早觀日出、晚觀霞。觀賞張家界特有的山水風光，觀看農(nóng)村田園風光、特種養(yǎng)殖。三、經(jīng)營理念觀光。接待配套用房：改造修整原有用房 2600 m2，新建 1200m2。主要建設(shè)規(guī)模如下：生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植 50 畝。第六章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念一、設(shè)計思想本項目以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味、民族風情互動活動及原生態(tài)拓展訓(xùn)練為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求“原汁原味” ，避免“視角污染” ，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型農(nóng)莊。本項目選址在張家界市近郊區(qū)，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎(chǔ)上。二、項目市場定位根據(jù)有關(guān)資料表明，人均 GDP 達到 1000 美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對策是以“發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，利用機會，化解威脅”為原則，在 SWOT 分析的基礎(chǔ)上，對整個園區(qū)進行科學(xué)的策劃。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。（2 ）交通運輸條件。三、機會（Opportunity）其發(fā)展機會有：（1）區(qū)域背景條件。市委、市政府對此進行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。張家界是一個土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風情文化凸現(xiàn)的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節(jié)慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、風尚、傳統(tǒng)和禁忌。（4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。（3 ）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這種分析方法最初主要應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應(yīng)用到教育評估和城市設(shè)計等許多領(lǐng)域的分析與決策過程中。而本項目的建設(shè)，將更好地為旅游者服務(wù)，使其更有可能延長停留時間，這對于促進湖南旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。通過展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為張家界市農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動桂北經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學(xué)習(xí)新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變湖南農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。第三章 項目建設(shè)的重要性和必要性隨著城市建設(shè)的快速推進，科技的日新月異，經(jīng)濟的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設(shè)費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關(guān)。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。目前我國觀光農(nóng)業(yè)項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達。據(jù)統(tǒng)計，早在 1996—1997 年期間已動工投資 1 億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有 7 個以上。馬來西亞將“花卉節(jié)”與旅游緊密結(jié)合起來，吸引了大量國內(nèi)外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。韓國大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場” ，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟研究院提供的資料表明，2022 年， “農(nóng)村觀光”帶來的收入約為 萬億韓元。美國每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達到二千萬人次， “瓜果塑造”、 “莊稼人藝術(shù)畫”等鄉(xiāng)間藝術(shù)也頗受游客青睞。法國的農(nóng)莊旅游源于二十世紀七十年代，目前，法國有 萬戶農(nóng)家建立起了家庭旅館，3000 多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。二十世紀六十年代初，有些西班牙農(nóng)場主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)— —旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運而生。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。表 11 技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表1 總用地 畝 6002 總建筑面積 m2 38003 容積率 4 項目總投資 萬元 4550 　 其中：建設(shè)投資 萬元 4519 　 建設(shè)期利息 萬元 0 　 鋪底流動資金 萬元 31 　5 資金籌措 萬元 4550 　 其中：企業(yè)自籌 萬元 4550 企業(yè)自有資金 銀行借款 萬元 0 　6 年銷售收入 萬元 1927 正常年份7 總成本費用 萬元 563 正常年份8 所得稅 萬元 315 正常年份9 年凈利潤 萬元 944 正常年份10 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 　11 所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3597 　12 所得稅前投資回收期 年 含建設(shè)期13 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 　14 所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 2054 　15 所得稅后投資回收期 年 含建設(shè)期16 總投資收益率 % 正常年份17 項目資本金凈利潤率 % 正常年份18 盈虧平衡點(BEP) % % 　第二章 項目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目的實施，對促進城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進和帶動當?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，促進農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進解決“三農(nóng)”問題，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。（六）分析項目的風險因素及規(guī)避風險的措施。（四）項目實施規(guī)劃，估算項目投資，落實資金籌措方案。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當?shù)亟ㄔO(shè)的必要性和可行性。二、項目編制依據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《中國旅游業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要地方篇》 ；《湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》 ；《湖南省城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》 ；《湖南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 ；《張家界市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要》 ；《張家界市觀光農(nóng)業(yè)總體規(guī)劃》 ；《張家界城市農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)文件》 ；《張家界市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 。（七）項目總投資及資金籌措項目總投資為 8000 萬元，其中一期投入 4550 萬元。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝。民族風情園：修建民俗風情園 100 畝。目 錄第一章 總論 ............................................................................................1一、項目概況 .........................................................................................1二、項目編制依據(jù) .................................................................................2三、報告研究內(nèi)容 .................................................................................2四、簡要結(jié)論 .........................................................................................3五、主要經(jīng)濟指標 .................................................................................3第二章 項目背景 ....................................................................................5一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................................5二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................................6三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 .....................................................................7第三章 項目建設(shè)的重要性和必要性 ....................................................8第四章 項目的可行性 ..........................................................................10第五章 市場分析與預(yù)測 ......................................................................12一、整體市場概況 ...............................................................................12二、項目市場定位 ...............................................................................14第六章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念 ..............................................................15一、設(shè)計思想 .......................................................................................15二、項目建設(shè)內(nèi)容 ...............................................................................15三、經(jīng)營理念 .......................................................................................16第七章 項目選址和建設(shè)條件 ..............................................................18一、項目選址 .......................................................................................18二、自然條件 ..............................................................................