【正文】 生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林120畝，景觀灌木及花卉40畝，天然綠色蔬菜種植30畝，養(yǎng)殖園20畝。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地30畝。一是風(fēng)貌觀。二是物候觀。休閑。采摘。購物。品嘗。農(nóng)事活動。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。挖掘當(dāng)?shù)孛褡逦幕Y源，大力開展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗山區(qū)民族文化。二、自然條件 場址現(xiàn)狀場址地點：某縣外港天馬鎮(zhèn)大弄口北側(cè)、320國道北側(cè)。場址北側(cè)緊靠205國道，東面和杭金衢高速公路連線鄰近，南面即為通向某縣城的道路，既與喧鬧的城市商貿(mào)區(qū)和人口稠密的居民區(qū)保持了一定距離，又緊靠城市，交通便利，地理位置優(yōu)越。是廢棄的工礦土地和農(nóng)民承包經(jīng)營土地項目建設(shè)用地為原有的工礦企業(yè)用房，其它土地通過土地流轉(zhuǎn)獲得。 場址主要建設(shè)條件 地形地貌某縣位于錢塘江上游。本項目建設(shè)用地規(guī)劃在天馬街道大弄口村，場址地勢平坦，地形規(guī)則，呈長方形，環(huán)境清幽，交通便利，場址內(nèi)有一個天然水塘可作規(guī)劃保留，對美化莊園，美化環(huán)境，具良好的作用。項目區(qū)域?qū)俸犹讻_擊層，地基承載力可達1520噸/平方米，是較為理想的項目建設(shè)用地。 供電 莊園供電由城區(qū)變電所供電，由35KV供電所與10KV供電專線供電，莊園設(shè)變配電房，能滿足項目施工需要和莊園用電需要。 社會經(jīng)濟條件，改革開放以來，某縣社會經(jīng)濟發(fā)展較快，城鎮(zhèn)居民均收入23408元，農(nóng)民人均純收入10361元。 土地使用條件 項目建設(shè)用地是廢棄的工礦土地和農(nóng)民承包經(jīng)營土地項目建設(shè)用地為原有的工礦企業(yè)用房，其它土地通過土地流轉(zhuǎn)獲得。 本項目的建設(shè)具有良好的自然條件，配套設(shè)施條件，政府部門重視、支持，資金有保障、技術(shù)有依托，項目的各項建設(shè)條件具備。第八章 規(guī)劃布局一、規(guī)劃基本原則（一）生態(tài)安全原則要嚴(yán)格將開發(fā)強度和游客人數(shù)控制在農(nóng)業(yè)的生態(tài)容量之內(nèi)，農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施在設(shè)計時應(yīng)考慮對自然生態(tài)的侵撓可控，與自然景觀協(xié)調(diào)，對環(huán)境無不良影響。（三）科學(xué)性原則實施規(guī)劃前科學(xué)地分析現(xiàn)狀資源特點，科學(xué)評估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術(shù)保證保護好農(nóng)業(yè)自然環(huán)境和旅游資源，以及專業(yè)的建設(shè)、管理和推廣經(jīng)營。（五）綜合統(tǒng)一原則在注重生態(tài)效益和市場經(jīng)濟效益的同時要注重社會效益，通過合理的觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)提高城鄉(xiāng)居民的環(huán)保意識和提倡文明生活方式。二、總體規(guī)劃方案（一）總平面布置和功能要求本項目主要是以生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。（二）平面功能布局本項目平面功能布局分為生態(tài)觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態(tài)防護綠地，景觀植物園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地。主要發(fā)展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產(chǎn)。景觀植物園布置在農(nóng)莊南面，以某山區(qū)的歌舞表演、民俗風(fēng)情展示、文化用品展示為主。接待區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北方，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。（2）設(shè)計原則l 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ1588）（1997版）；l 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ1687）（2001版）；l 《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GBJ1386）；l 《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ1487）；l 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB574985）；l 其它有關(guān)部門資料。（2）用水量及要求本項目年工作日為365天。日計算客房—— 按80升/人城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標(biāo)準(zhǔn)橫斷面）。○2管材及接口室外管道：DN50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。○3閥門設(shè)置及防腐閥門設(shè)置：DN65毫米，采用閘閥：DN≤65毫米，采用截止閘。排水工程（1）系統(tǒng)的劃分本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。 （2）污水量統(tǒng)計污水排放總量按用水的80%考慮。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。設(shè)計范圍本次設(shè)計范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設(shè)計。供電方式供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供380/220V電源，供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。分別配置于A04/0A142/0A163/01。整個配電系統(tǒng)采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式。變壓器中性點直接接地，接地電阻小于4歐。二、生態(tài)園林工程（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（GB/～～1996）；灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范（GB502881999）；《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（TD/T1012～2000）；《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》（TD/T1013～2000）；《灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范》（GB/50288～99）；國家及當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主。景觀林主要為桂花、木棉、洋紫荊等。 土地整理（1）土地平整土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。共修建?？?000米，—，下底寬60厘米，上寬30厘米，預(yù)留泄水孔35厘米，其弧度隨山勢而變。（2）排水溝總長1000米，墻體采用直徑812厘米的塊石，M5水泥砂漿襯砌；底面采用C15砼。（4）灌溉系統(tǒng)修建灌溉管道500米，每40米留一個噴水龍頭，澆灌半徑20米，每個作業(yè)區(qū)安裝直徑為60毫米的RPVC管作引水主管，直徑為32毫米的RPVC管作支管。第十章 環(huán)境保護為保護和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，保障人體健康，項目嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》的有關(guān)規(guī)定，加強環(huán)境污染源的管理，對各種污染進行綜合治理，確保項目達到國家對環(huán)境保護的各項要求。周邊無工業(yè)“三廢”及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設(shè)地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。項目區(qū)配置農(nóng)業(yè)廢棄物處理場，采用微生物技術(shù)處理農(nóng)作物稿稈。項目采用設(shè)施栽培和無公害生產(chǎn)技術(shù)，減少化肥、農(nóng)藥等對環(huán)境的污染。三、水土保持項目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護和水土保持。第十一章 建設(shè)進度及招投標(biāo)方案一、建設(shè)進度根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)項目規(guī)劃，本項目擬定在2年內(nèi)實施，具體工作安排為：根據(jù)計劃于2012年11月開始各項準(zhǔn)備工作，于2014年12月進行竣工驗收。2013年7月開始逐步完成項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。2013年10月開始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。二、招投標(biāo)方案（一）項目招投標(biāo)原則依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，國家發(fā)展計劃委員會第3號令及某縣市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項目擬采用公開招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。（2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)：乙級； 設(shè)計單位資質(zhì)：乙級； 施工單位資質(zhì)：二級以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級。招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有乙級資質(zhì)的招標(biāo)中介機構(gòu)組織實施本項目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評標(biāo)等工作，按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，建議業(yè)主單位按照國家的有關(guān)規(guī)定進行公開招標(biāo)。二、投資估算依據(jù)（一）國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（二）項目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期；（三）工程量根據(jù)方案設(shè)計估算；（四）設(shè)備價格：主要設(shè)備通過廠家詢價，小型及通用設(shè)備采用市場價（價格為到廠價）；（五）材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用2007年《某省工程造價信息》公布的指導(dǎo)價格（價格為到廠價或預(yù)算價）；（六）相關(guān)費用按國家及某省有關(guān)規(guī)定計算；（七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。四、項目投資（一）建設(shè)投資項目建設(shè)投資估算總額為4520萬元，其中工程費用2310萬元，公用設(shè)備購置費800萬元，設(shè)備安裝工程費65萬元，工程建設(shè)其他費用1130萬元，工程基本預(yù)備費215萬元。公用設(shè)備及安裝工程（1）設(shè)備原價按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價進行測算。其他費用 根據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計取。⑵價差預(yù)備費根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（1999）1340號文的規(guī)定，和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預(yù)備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。 （二）建設(shè)期借款利息本項目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設(shè)期利息為0萬元。估算得項目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動資金，各年流動資金根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。流動資金估算詳見財務(wù)分析輔助報表－2。經(jīng)上述計算，項目總投資為4610萬元，其中建設(shè)投資4520萬元，建設(shè)期利息為0萬元，鋪底流動資金90萬元。本估算是按現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設(shè)計造價水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。其建設(shè)資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為：2013年安排55%，2014年安排45%。第十三章 財務(wù)評價一、評價原則、依據(jù)及參數(shù)（一） 原則1. 遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應(yīng)；2. 遵循費用與效益識別的有無對比原則；3. 以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價；4. 在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。（三）評價參數(shù)項目建設(shè)期為2年，財務(wù)評價計算期取2013年至2028年。二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（一）銷售收入估算本項目收入包括特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗收入等，經(jīng)預(yù)測項目擬吸引32120人次，按每人消費600元估算，正常經(jīng)營年份收入為1927萬元。（二）銷售稅金及附加和增值稅估算項目應(yīng)繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費、教育費附加。經(jīng)計算，正常經(jīng)營年份項目的增值稅為96萬元，城市維護建設(shè)費為7萬元，教育費附加為3萬元。三、成本費用估算（一）經(jīng)營成本估算原材料費：原材料消耗量根據(jù)類似項目估算，材料價格按市場價格計算。職工工資及職工福利費項目勞動定員為40人，修理費以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧恿Φ慕?jīng)費）。表121 經(jīng)營成本估算表序號費用名稱年成本（萬元）估算說明1原材料費912燃料及動力費213工資及職工福利1044修理費1135其他支出69經(jīng)營成本398（二）折舊費、攤銷費折舊費按直線折舊法以工程分類計算。無形及其他資產(chǎn)按10年攤銷。折舊費、攤銷費估算詳見財務(wù)分析輔助報表－6。 （四）總成本費用通過上述估算，正常生產(chǎn)年份項目的總成本費用為563萬元。四、盈利能力分析（一）項目財務(wù)現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表－1）計算的財務(wù)指標(biāo)如下：項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率：%（所得稅前）項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率：%（所得稅后）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅前）3597萬元（ic＝12%）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅后）2054萬元（ic＝12%）項目投資回收期（所得稅前）：項目投資回收期（所得稅后）：分析上述財務(wù)指標(biāo)，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率：%（所得稅前），項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率：%（所得稅后），均高于基準(zhǔn)收益率；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于零。２、項目資本金現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目資本金現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表－2），%。３、利潤與利潤分配表分析項目正常經(jīng)營年份銷售收入為1927萬元，銷售稅金及附加為106萬元，總成本費用為563萬元，利潤總額為1258萬元。法定盈余公積金按稅后利潤的10%提取，法定盈余公積金為94萬元。根據(jù)利潤與利潤分配表（財務(wù)分析報表－3）計算的盈利指標(biāo)如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI100％＝％式中 EBIT――營運期正常年份息稅前利潤TI――項目總投資（包括流動資金）資本金凈利潤率（ROE）＝NP/EC100％＝％式中 NP――營運期內(nèi)年平均凈利潤EC――項目資本金均滿足投資者的要求。因此，項目具備財務(wù)生存能力。 圖121 盈虧平衡分析圖盈虧平衡分析表明，%時，業(yè)主就可以保本，說明項目具有一定的抗風(fēng)險能力。上述各單因素變化177。10%、177。表122 敏感性分析表序號項 目不確定因素變化率項目財務(wù)內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)　基本方案%1建設(shè)投資15%%10%%5%%5%%10%%15%%2經(jīng)營成本15%%10%%5%%5%%10%%15%%3產(chǎn)品價格15%%10%%5%%5%%10%%15%%根據(jù)敏感性分析表所示數(shù)據(jù)繪制敏感性分析圖，如圖122。在項目可行區(qū)域內(nèi)，%，%，表明產(chǎn)品價格和建設(shè)投資的變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響較大，經(jīng)營成本的變化對本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率的影響不大。根據(jù)上述敏感性分析表明，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。、說明項目的盈利能力較好。說明項目財務(wù)狀況良好、清償能力較好。從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。財務(wù)分析輔助報表－1