【正文】 品嘗、農(nóng)事活動體驗、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味、民族風情互動活動及原生態(tài)拓展訓練為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結合起來，講求“原汁原味” ，避免“視角污染” ，追求設施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型農(nóng)莊。本項目選址在張家界市近郊區(qū)，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎上。二、項目市場定位根據(jù)有關資料表明，人均 GDP 達到 1000 美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對策是以“發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，利用機會，化解威脅”為原則，在 SWOT 分析的基礎上，對整個園區(qū)進行科學的策劃。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。（2 ）交通運輸條件。三、機會（Opportunity）其發(fā)展機會有：（1）區(qū)域背景條件。市委、市政府對此進行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。張家界是一個土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風情文化凸現(xiàn)的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節(jié)慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、風尚、傳統(tǒng)和禁忌。（4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。（3 ）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這種分析方法最初主要應用于商業(yè)領域，之后逐漸被應用到教育評估和城市設計等許多領域的分析與決策過程中。而本項目的建設，將更好地為旅游者服務，使其更有可能延長停留時間，這對于促進湖南旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。通過展示新品種、新技術、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為張家界市農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術路線、種質資源，輻射帶動桂北經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學習新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變湖南農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導意義。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目可行性研究報告9第三章 項目建設的重要性和必要性隨著城市建設的快速推進，科技的日新月異，經(jīng)濟的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質的轉變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目可行性研究報告7錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。目前我國觀光農(nóng)業(yè)項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達。據(jù)統(tǒng)計，早在 1996—1997 年期間已動工投資 1 億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有 7 個以上。馬來西亞將“花卉節(jié)”與旅游緊密結合起來，吸引了大量國內外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。韓國大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場” ，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟研究院提供的資料表明，2022 年， “農(nóng)村觀光”帶來的收入約為 萬億韓元。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目可行性研究報告6美國每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達到二千萬人次， “瓜果塑造”、 “莊稼人藝術畫”等鄉(xiāng)間藝術也頗受游客青睞。法國的農(nóng)莊旅游源于二十世紀七十年代，目前，法國有 萬戶農(nóng)家建立起了家庭旅館，3000 多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。二十世紀六十年代初，有些西班牙農(nóng)場主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)— —旅游觀光農(nóng)業(yè)應運而生。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。表 11 技術經(jīng)濟指標一覽表1 總用地 畝 6002 總建筑面積 m2 38003 容積率 4 項目總投資 萬元 4550 　 其中：建設投資 萬元 4519 　 建設期利息 萬元 0 　 鋪底流動資金 萬元 31 　5 資金籌措 萬元 4550 　 其中：企業(yè)自籌 萬元 4550 企業(yè)自有資金 銀行借款 萬元 0 　6 年銷售收入 萬元 1927 正常年份張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目可行性研究報告47 總成本費用 萬元 563 正常年份8 所得稅 萬元 315 正常年份9 年凈利潤 萬元 944 正常年份10 所得稅前財務內部收益率 % 　11 所得稅前財務凈現(xiàn)值 萬元 3597 　12 所得稅前投資回收期 年 含建設期13 所得稅后財務內部收益率 % 　14 所得稅后財務凈現(xiàn)值 萬元 2054 　15 所得稅后投資回收期 年 含建設期16 總投資收益率 % 正常年份17 項目資本金凈利潤率 % 正常年份18 盈虧平衡點(BEP) % % 　張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目可行性研究報告5第二章 項目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結合的一種新型農(nóng)業(yè)。原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目的實施，對促進城鎮(zhèn)化建設，促進和帶動當?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，促進農(nóng)產(chǎn)品結構調整，促進解決“三農(nóng)”問題，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目可行性研究報告3（六）分析項目的風險因素及規(guī)避風險的措施。（四）項目實施規(guī)劃，估算項目投資，落實資金籌措方案。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當?shù)亟ㄔO的必要性和可行性。二、項目編制依據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《中國旅游業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要地方篇》 ；《湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》 ；《湖南省城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》 ；《湖南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 ；《張家界市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要》 ；《張家界市觀光農(nóng)業(yè)總體規(guī)劃》 ；《張家界城市農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)文件》 ；《張家界市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 。（七）項目總投資及資金籌措項目總投資為 8000 萬元，其中一期投入 4550 萬元。原生態(tài)拓展訓練基地：修建原生態(tài)拓展訓練基地 180 畝。民族風情園：修建民俗風情園 100 畝。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目可行性研究報告1天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目可行性研究報告張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目可行性研究報告2目 錄第一章 總論 ............................................................................................1一、項目概況 .........................................................................................1二、項目編制依據(jù) .................................................................................2三、報告研究內容 .................................................................................2四、簡要結論 .........................................................................................3五、主要經(jīng)濟指標 .................................................................................3第二章 項目背景 ....................................................................................5一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................................5二、國內觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................................6三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 .....................................................................7第三章 項目建設的重要性和必要性 ....................................................8第四章 項目的可行性 ..........................................................................10第五章 市場分析與預測 ......................................................................12一、整體市場概況 ...............................................................................12二、項目市場定位 ...............................................................................14第六章 建設內容及經(jīng)營理念 ..............................................................15一、設計思想 .......................................................................................15二、項目建設內容 ...............................................................................15三、經(jīng)營理念 .......................................................................................16張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目可行性研究報告3第七章 項目選址和建設條件 ..............................................................18一、項目選址 .......................................................................................18二、自然條件 .......................................................................................18第八章 規(guī)劃布局 ..................................................................................20一、規(guī)劃基本原則 ...............................................................................20二、總體規(guī)劃方案 ...............................................................................21第九章 工程方案 ..................................................................................23一、基礎設施建設 ...............................................................................23二、生態(tài)園林工程 ...............................................................................26第十章 環(huán)境保護 ..................................................................................29一、項目區(qū)環(huán)境條件 ...............................