【正文】 第一章 總論一、項目概況（一）項目名稱：某原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項目（二）項目業(yè)主：某山莊有限公司（籌）（三）項目地址： （四）項目性質(zhì)：新建（五）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目擬租賃土地260畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、風情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林120畝，景觀灌木及花卉40畝，天然綠色蔬菜種植30畝，養(yǎng)殖園20畝。接待配套用房：改造修整原有用房600 m2，新建200m2。原生態(tài)拓展訓練基地：修建原生態(tài)拓展訓練基地30畝。（六）項目工期：項目建設(shè)期擬定為2年，即2012年11月至2014年12月。（七）項目總投資及資金籌措項目總投資為4610萬元。資金籌措：項目資金全部由業(yè)主自籌。二、項目編制依據(jù)《某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《某縣農(nóng)業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃》；《某縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》；《某縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；農(nóng)業(yè)部、國家旅游總局《關(guān)于推進休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展合作框架協(xié)議》；《某縣美麗鄉(xiāng)村建設(shè)總體規(guī)劃》三、報告研究內(nèi)容（一）研究范圍涉及項目建設(shè)背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當?shù)亟ㄔO(shè)的必要性和可行性。（三）根據(jù)旅游市場需求，研究項目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施工程等。（四）項目實施規(guī)劃，估算項目投資，落實資金籌措方案。（五）測算項目財務(wù)效益和社會效益。（六）分析項目的風險因素及規(guī)避風險的措施。四、簡要結(jié)論原生態(tài)休閑度假農(nóng)莊的建設(shè)將鞏固農(nóng)業(yè)開發(fā)成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，提升和豐富旅游的內(nèi)涵，還將增強城市服務(wù)輻射功能，拉動消費，增加當?shù)剞r(nóng)民收入，有利于促進農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目的實施，對促進城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進和帶動當?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，促進農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進解決“三農(nóng)”問題，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。五、主要經(jīng)濟指標項目主要經(jīng)濟指標見表11。表11 技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表1總用地畝2602總建筑面積m28003容積率4項目總投資萬元4610　其中：建設(shè)投資萬元4520　建設(shè)期利息萬元0　流動資金萬元90 　5資金籌措萬元4550 　其中：企業(yè)自籌萬元4550 企業(yè)自有資金銀行借款萬元0　6年銷售收入萬元1927正常年份7總成本費用萬元563正常年份8所得稅萬元315正常年份9年凈利潤萬元944正常年份10所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%　11所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3597　12所得稅前投資回收期年含建設(shè)期13所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%　14所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元2054　15所得稅后投資回收期年含建設(shè)期16總投資收益率%正常年份17項目資本金凈利潤率%正常年份18盈虧平衡點(BEP)%%　74第二章 項目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運而生。一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀觀光農(nóng)業(yè)作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流，它源于西班牙。二十世紀六十年代初，有些西班牙農(nóng)場主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干”，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。法國的農(nóng)莊旅游源于二十世紀七十年代，目前，3000多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。這種新興的“綠色度假”旅游活動每年可以給法國農(nóng)民帶來700億法郎的收益，相當于全國旅游業(yè)收入的1/4。美國每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達到二千萬人次，“瓜果塑造”、“莊稼人藝術(shù)畫”等鄉(xiāng)間藝術(shù)也頗受游客青睞。最著名是20英畝的“莊稼畫”—向日葵。韓國大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場”，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟研究院提供的資料表明，2005年，“農(nóng)村觀光”。馬來西亞重點發(fā)展花卉旅游觀光，將每年的7月2～9日定為“花卉節(jié)”，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。馬來西亞將“花卉節(jié)”與旅游緊密結(jié)合起來，吸引了大量國內(nèi)外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20世紀90年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。據(jù)統(tǒng)計，早在1996—1997年期間已動工投資1億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有7個以上。1998年國家旅游局以“華夏城鄉(xiāng)游”作為主題旅游年，使“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景”成了農(nóng)村一景。目前我國觀光農(nóng)業(yè)項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進國際先進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。三、觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展前景旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關(guān)。近年隨著假日經(jīng)濟的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。我國在“十五”期間已經(jīng)啟動國家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設(shè)費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。本項目試圖建設(shè)一個原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合浙西的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗土家風情的場地，在滿足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。第三章 項目建設(shè)的重要性和必要性隨著城市建設(shè)的快速推進，科技的日新月異，經(jīng)濟的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變某農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，尤其是打造某旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導意義。一、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學習新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。二、提供農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)機會，幫助農(nóng)民快速致富奔小康農(nóng)村剩余勞動力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，又帶來不少的社會問題。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。三、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻率本項目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。通過展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為某縣農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動浙江省山區(qū)經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。四、促進某旅游業(yè)的發(fā)展某的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時間卻不長，%，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當前某旅游業(yè)面臨的問題。而本項目的建設(shè)，將更好地為旅游者服務(wù)，使其更有可能延長停留時間，這對于促進某旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。第四章 項目的可行性為了對該項目進行全面分析，本報告中采用SWOTs法，即S－Superiority（優(yōu)勢），W－Weakness（劣勢），O－Opportunity（機遇），T－Threat（威脅）。這種分析方法最初主要應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應(yīng)用到教育評估和城市設(shè)計等許多領(lǐng)域的分析與決策過程中。一、優(yōu)勢（Superiority）某生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢有：（1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（2）區(qū)位條件方面，某縣處于浙江西部山區(qū)，浙贛皖交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。（3）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。某自然風景資源得天獨厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。（5）地方政府積極支持?？h委、縣政府對此進行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。二、劣勢（Weakness）其發(fā)展劣勢有：（1）離市區(qū)相對較近，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠缺；（2）地塊相對較為細碎，塑造特色景觀有一定難度；（3）生態(tài)環(huán)境保護意識有待加強，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。三、機會（Opportunity）其發(fā)展機會有：（1）區(qū)域背景條件。浙江山區(qū)經(jīng)濟開發(fā)的戰(zhàn)略，使某縣面臨歷史性的發(fā)展機遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為浙西經(jīng)濟振興發(fā)揮示范作用。（2）交通運輸條件。隨著高速公路、鐵路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運輸能力之間的矛盾。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。四、威脅（Threat）其發(fā)展威脅有：（1）它距離輝埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對策是以“發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，利用機會，化解威脅”為原則，在SWOT分析的基礎(chǔ)上，對整個園區(qū)進行科學的策劃。第五章 市場分析與預測一、整體市場概況根據(jù)攜程旅行網(wǎng)2012年度假目的地去的人數(shù)前20位排行如下：排名國內(nèi)長途人數(shù)排名國內(nèi)長途人數(shù)1三亞3842811廈門33212麗江892812成都31423某縣735213青島30644北京681614臨安30405南京559915惠州27876舟山522916黃山27597九寨溝509817大連21928武義480218湖州21159杭州465119金華211510上海391620桐廬2108與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前20位的景點如下表：排名景區(qū)名稱國內(nèi)/外瀏覽量排名景區(qū)名稱國內(nèi)/外瀏覽量1杭州國內(nèi)32098511廈門國內(nèi)1449632上海國內(nèi)25193712黃山國內(nèi)1431203三亞國內(nèi)24774713張家界國內(nèi)1265984北京國內(nèi)22777614南京國內(nèi)1218105香港國內(nèi)22054715大連國內(nèi)1053366麗江國內(nèi)19867016張家界國內(nèi)1032097青島國內(nèi)18753517西安國內(nèi)947678九寨黃龍國內(nèi)16102818陽朔國內(nèi)911619蘇州國內(nèi)15099519普陀山國內(nèi)8868810成都國內(nèi)14502620揚州國內(nèi)85428百度07年底根據(jù)網(wǎng)民對旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛的國內(nèi)的景點如下圖：此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游+農(nóng)村旅游的比例達到了31%以上，%，整個接受本項目的客戶人群可以達到旅游人群的40%。二、項目市場定位根據(jù)有關(guān)資料表明，人均GDP達到1000美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建設(shè)帶來無限的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間。本項目選址在某縣近郊區(qū)，其定位必須立足于某這一地域特征基礎(chǔ)上?；诖耍澳成鷳B(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是：依托三衢山，吸納江浙滬、輻射長三角，凸現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)特色，與某縣周邊其它旅游區(qū)形成有機整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。第六章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念一、設(shè)計思想本項目以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代