【正文】 進行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風光，即增長見識，又感受勞作。 ?。禾厣r(nóng)家 居住用房 ；吃：特色農(nóng)家飯；玩： 原生態(tài)拓展訓練 等。早觀日出、晚觀霞。觀賞 張家界 特有的 山水 風光，觀看農(nóng)村田園風光、特種養(yǎng)殖。 三、經(jīng)營理念 觀光。 接待配套用房： 改造修整原有用房 2600 m2，新建 1200m2。主要建設(shè)規(guī)模如下： 生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 170畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植 50畝 。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 17 第 六 章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng) 營理念 一、 設(shè)計 思想 本 項目 以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗 、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味 、民族風情互動活動及原生態(tài)拓展訓練 為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求 “ 原汁原味 ” ，避免“ 視角污染 ” ，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空 間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型農(nóng)莊。 本 項目選址在張家界市近郊區(qū)，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎(chǔ)上。 二、項目市場定位 根據(jù)有關(guān)資料表明，人均 GDP 達到 1000 美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。 根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對策是以 “ 發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，利用機會，化解威脅 ” 為原則，在 SWOT分析的基礎(chǔ)上，對整個園區(qū)進行科學 的 策劃。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。（ 2）交通運輸條件。 三、機會（ Opportunity） 其發(fā)展機會有：（ 1）區(qū)域背景條件。市委、市政府對此進行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。張家界是一個土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風情文化凸現(xiàn)的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節(jié)慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、風尚、傳統(tǒng)和禁忌。（ 4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。（ 3）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這種分析方法最初主要應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應(yīng)用到教育評估和城市設(shè)計等許多領(lǐng)域的分析與決策過程中。而本項目的建設(shè)，將更好地為旅游者服務(wù)，使其更有可能延長停留時間，這對于促進 湖南旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。通過展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為 張家界 市農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動桂北經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學習新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變 湖南 農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，尤其是打造 湖南 旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 9 第三章 項目建設(shè)的 重要性和 必要性 隨著城市建設(shè)的快速推進，科技的日新月異，經(jīng)濟的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動中直接銷售給 游客，減少了運輸費用。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設(shè)費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。 旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關(guān)。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。目前我國觀光農(nóng)業(yè)項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市 近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達。據(jù)統(tǒng)計，早在 1996— 1997 年期間已動工投資 1 億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有 7 個以上。馬來西亞將 “ 花卉節(jié) ” 與旅游緊密結(jié)合起來，吸引了大量國內(nèi)外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。 韓國大城市周邊有許多 “ 觀光農(nóng)園 ” 和 “ 周末農(nóng)場 ” ，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟研究院提供的資料表明， 2021年， “ 農(nóng)村觀光 ” 帶來的收入約為 。 美國每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達到二千萬人次， “ 瓜果塑造 ” 、 “ 莊稼人藝術(shù)畫 ” 等鄉(xiāng)間藝術(shù)也頗受游客青睞。 法國的農(nóng)莊旅游源于二十世紀七十年代，目前，法國有 萬戶農(nóng)家建立 起了家庭旅館， 3000 多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。二十世紀六十年代初，有些西班牙農(nóng)場主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè) —— 旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運而生。 近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。 表 11 技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表 1 總用地 畝 600 2 總建筑面積 m2 3800 3 容積率 4 項目總投資 萬元 4550 其中：建設(shè)投資 萬元 4519 建設(shè)期利息 萬元 0 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 4 鋪底流動資金 萬元 31 5 資金籌措 萬元 4550 其中：企業(yè)自籌 萬元 4550 企業(yè)自有資 金 銀行借款 萬元 0 6 年銷售收入 萬元 1927 正常年份 7 總成本費用 萬元 563 正常年份 8 所得稅 萬元 315 正常年份 9 年凈利潤 萬元 944 正常年份 10 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3597 12 所得稅前投資回收期 年 含建設(shè)期 13 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 14 所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 2054 15 所得稅后投資回收期 年 含建設(shè)期 16 總投資收益率 % 正常年份 17 項目資本金凈利潤率 % 正常年份 18 盈虧平衡點 (BEP) % % 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 5 第二章 項目背景 觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。 原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目的實施，對促進城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進和帶動當?shù)剞r(nóng) 業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，促進農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進解決 “ 三農(nóng) ”問題，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。 （六）分析項目的風險因素及規(guī)避風險的措施。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 3 （四）項 目實施規(guī)劃，估算項目投資，落實資金籌措方案。 （二）論證 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 在當?shù)亟ㄔO(shè)的 必要性和可行 性。 二、項目編制依據(jù) 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； 《中國旅游業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要地方篇》 ； 《 湖南省 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》 ； 《 湖南省 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》 ； 《 湖南省 旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 ； 《 張家界 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要》 ； 《 張家界 市觀光農(nóng)業(yè)總體規(guī)劃》； 《張家界城市農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)文件》； 《 張家界市 旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 。 （ 七 ）項目總投資及資金籌措 項目總投資為 8000萬元，其中一期投入 4550萬元。 原生態(tài)拓展訓練基地：修建原生態(tài)拓展訓練基地 180 畝 。 民族 風情園 ： 修建民俗風情園 100 畝 。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 1 目 錄 第一章 總論 ..................................... 1 一、項目概況 ...................................... 1 二、項目編制依據(jù) .................................. 2 三、報告研究內(nèi)容 .................................. 2 四、簡要結(jié)論 ...................................... 3 五、主要經(jīng)濟指標 .................................. 3 第二章 項目背景 ................................. 5 一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 .............................. 5 二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 .............................. 6 三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 ............................ 7 第三章 項目建設(shè)的重要性和必要性 ................... 9 第四章 項目的可行性 ............................. 11 第五章 市場分析與預(yù)測 ........................... 13 一、整體市場概況 ................................. 13 二、項目市場定位 ................................. 15 第六章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念 ........................ 17 一、設(shè)計思想 ..................................... 17 二、項目建設(shè)內(nèi)容 ................................. 17 三、經(jīng)營理念 ..................................... 18 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 2 第七章 項目選址和建設(shè)條件 ........................ 20 一、項目選址 ..................................... 20 二、自然條件 ..................................... 20 第八章 規(guī)劃布局 ................................ 22 一、規(guī)劃基本原則 ................................. 22 二、總體規(guī)劃方案 ................................. 23 第九章 工程方案 ................................ 25 一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ................................. 25 二、生態(tài)園林工程 ................................. 28 第十章 環(huán)境保護 ................................ 32 一、項目區(qū)環(huán)境條件 ............................... 32 二、環(huán)境保護 ..................................... 32 三、水土保持 ..................................... 33 第十一章 建設(shè)進度及招投標方案 .................... 34 一、建設(shè)進度 ..................................... 34 二、招投標方案 ................................... 34 第十二章 投資估算及資金籌措 ...................... 36 一、投資估算范圍 ................................. 36 二、投資估算依據(jù) ................................. 36 三、計算期 ....................................... 37 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 3 四、項目投資 ..................................... 37 五、資金籌措 ..................................... 39 第十三章 財務(wù)評價 ............................... 40 一、評價原則、依據(jù)及參數(shù) .......................... 40 二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 .......... 41 三、成本費用估算 .