【正文】 未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項目南鄰城西客運站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對聯(lián)動我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。漢城湖（團結(jié)水庫）的建設(shè)使該項目區(qū)位價值提升較大，也是未來吸引置業(yè)者的一個重要因素。人文消費價值方面：在歷史文化脈絡(luò)方面，大興西路區(qū)域為漢文化源頭，國家級漢遺址公園即將建設(shè)，西北為秦文化源頭，隋朝確定該區(qū)域為皇都所在，東側(cè)為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn)代工業(yè)、科技文明的“西高新文化”，該區(qū)域文化包容性較強，可塑性強，元素豐富。是我國“一五”、“二五”期間建設(shè)的“電工城”、“航工城”，區(qū)域盤踞著中央、省、市屬大型企業(yè)100余家，其中遠東公司、慶安宇航設(shè)備公司、西儀集團、鐵道部西安車輛廠、西安電力機械制造公司、西安印鈔廠、西安利君集團等30多家聞名全國的大中型工業(yè)企業(yè)，集聚著大量的科研技術(shù)人員，以及城西臨近高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域和經(jīng)開區(qū)居住著大批工作的白領(lǐng)一族和科研技術(shù)人員，構(gòu)成城西區(qū)域具有較高文化素養(yǎng)和消費能力的中尖消費人群。大興西路作為區(qū)域級東西主動脈，未來漢遺址公園的建設(shè)在該項目和周邊其他項目的共同打造下，必將成為集休閑購物，商業(yè)旅游、餐飲娛樂、日用百貨等綜合服務(wù)性“金街”。有占地約36平方公里的漢長安城遺址（目前已開始綜合整治水面面積890畝的團結(jié)水庫），有占地約60萬平方米秦阿房宮遺址，城市公園廣場有勞動公園、豐慶公園等。市政配套方面：大興西路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是工業(yè)經(jīng)濟和城市建設(shè)的排頭兵。但是，隨著城市化進程的加快，目前，大興西路區(qū)域正面臨從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿(mào)新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”向“城市與城市結(jié)合部”的兩個轉(zhuǎn)變，在城市功能定義轉(zhuǎn)變時，原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施必然遠遠不能滿足轉(zhuǎn)型后的需求。市政配套的不足，對未來項目的銷售帶來很大的制約，因此在項目開發(fā)中需重點考慮，如設(shè)立大型購物超市、SPA、健身房、醫(yī)務(wù)站、幼兒園、小學(xué)等以解決住戶生活需要，提升項目吸引力。灃渭新區(qū)、大興新區(qū)大都市圈東西南北交通核心區(qū)以及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展即將有新的躍升等眾多有利因素使區(qū)域的升值潛力指日可待，大興西路地區(qū)會再次成為開發(fā)商、投資商和消費者置業(yè)的熱點區(qū)域。（二）基本情況人口情況：共計960戶，2410人，其中農(nóng)民837戶，2226人；居民123戶，184人。其中：集體建設(shè)用地即村域土地333畝（包括宅基地267畝，）；，可進入城改范圍用地約900畝。 ●。二、項目市場定位（一）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀從近幾年各城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的體量上來看，城西區(qū)域較西安市其他區(qū)域來說一直相對滯后。目前西安各城區(qū)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，唯獨城西沒有大的起色，“西咸一體化”短期來說對城西的房地產(chǎn)市場的拉動效應(yīng)尚未能充分顯現(xiàn)，作為西咸共建區(qū)還未能自給自足，輻射能力尚淺；城中村改造提上日程、二環(huán)沿線及二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷并不只針對城西一個區(qū)域，雖城西在舊城改造這方面需求更為明顯，但政策因素對城西來說影響不很鮮明。充足的土地儲備讓城西在資源爭奪戰(zhàn)愈演愈烈的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中顯得后勁十足，具有遠見卓識的開發(fā)企業(yè)會迅速將目光聚集在該區(qū)域。遠鑒名筑棗園西路18萬8棟高層，3棟多層5012245005300百花名珠豐登北路與桃園路交匯處㎡35000226層301374300天朗大興郡大興東路北側(cè)600畝130萬一期20余棟383005800世紀錦繡大興東路55號294畝42萬38棟，多層，小高層，高層8711533003800加州一號灃渭新區(qū)世紀大道東段北側(cè)50畝921棟，小高層，高層1041234500市場供應(yīng)相對于西安市整體來說，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)平平，區(qū)域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點區(qū)域如“土門商圈”、“大興西新區(qū)”的輻射帶動，都讓城西在西安樓市中扮演越來越重要的角色，市場供應(yīng)數(shù)據(jù)2009年升幅較大，預(yù)計2010年隨著大興路沿線幾家城中村改造項目的推進，市場供應(yīng)量將會大幅提升。2010上半年城西區(qū)域商品房銷售面積為242126平方米，%，%；銷售金額為115505萬元，%。（二）商品房房價初步調(diào)查相較供求市場的不景氣來看，城西區(qū)域商品房價格的增長幅度卻較為明顯，市場體量漸小，個案影響區(qū)域整體走向的作用逐步顯化，使得如西門外、二環(huán)邊高價位的項目拉升了城西區(qū)整體成交價格的走高，同時精裝高價位個案的在售也是區(qū)域市場價格走高的重要因素之一，城西區(qū)域2009年112月份普通住宅在售均價為4429元/㎡。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類5343元/㎡，商服用房類10560元/㎡，寫字樓6537元/㎡。依據(jù)有關(guān)《20092010西安房地產(chǎn)市場需求調(diào)查報告》，城西區(qū)域意向購房群體需求特征整體表現(xiàn)如下：目前居住條件較差，置業(yè)目的集中屬地需求特征明顯，購房時間明確接受銷售單價較低，承受能力有限高層住宅接受度較低，市場有待引導(dǎo)戶型結(jié)構(gòu)以實用為主，消費特征明確家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，年輕化趨勢明顯從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限三、項目定位（一）客戶定位劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目位于城西大興新區(qū)板塊和灃渭新區(qū)板塊的交匯處，因此在本項目的區(qū)域界定以大興新區(qū)為主，灃渭新區(qū)其次，淡化城西概念。城西國企干部及政府公務(wù)員等較有實力人群的首次置業(yè)； 城西二次置業(yè)，因?qū)俚厍榻Y(jié)和良好的