城中村改造房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 調(diào)查 9（三）市場(chǎng)研究結(jié)論 10三、項(xiàng)目定位 11（一）客戶(hù)定位 11（二）產(chǎn)品定位 11（三）價(jià)格定位 12四、項(xiàng)目建設(shè)方案 12（一）建設(shè)規(guī)模 12（二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排原則 13（三）項(xiàng)目進(jìn)度安排 13五、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析 13（一）本次測(cè)算的依據(jù) 14（二）經(jīng)濟(jì)效益分析 14（三）融資方案 18六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià) 18（一）現(xiàn)金流量分析 18（二）貸款償還分析 18（三）長(zhǎng)期收益 19七、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 19（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 19（二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析 19八、風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定分析） 20（一）盈虧平衡分析 20（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 20九、項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論 22（一）結(jié)論 22（二）建議 22一、項(xiàng)目概況未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項(xiàng)目南鄰城西客運(yùn)站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門(mén)戶(hù)區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來(lái)西安國(guó)際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對(duì)聯(lián)動(dòng)我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。自然景觀方面：區(qū)域周邊自然景觀得天獨(dú)厚，周邊大中型遺址公園眾多。作為項(xiàng)目所在地的大興西路區(qū)域既是古絲綢之路的重要節(jié)點(diǎn)，又是響譽(yù)西北的大宗醫(yī)藥批發(fā)零售和食品批發(fā)集散地，商業(yè)貿(mào)易興盛，也是深具特殊文化情結(jié)的一個(gè)特色區(qū)域。村集體經(jīng)濟(jì)及村民人均收入現(xiàn)況村集體經(jīng)濟(jì)主要收入來(lái)源于房租收入。市場(chǎng)銷(xiāo)售城西區(qū)域銷(xiāo)售市場(chǎng)與供應(yīng)市場(chǎng)一樣，市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況09年開(kāi)始回暖，銷(xiāo)售量體和銷(xiāo)售價(jià)格均有約5—10%的增長(zhǎng)，09年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目今年多數(shù)已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，新推項(xiàng)目較少，其主要消費(fèi)群體多是周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體，而對(duì)其他城區(qū)的置業(yè)者吸引力較小。劉漢村地區(qū)未來(lái)的置業(yè)人群主要有以下幾類(lèi)，前三類(lèi)人群為本項(xiàng)目的主要客戶(hù)群體。㎡，㎡，㎡?？偛疬w成本約128974萬(wàn)元。（二）貸款償還分析本項(xiàng)目?jī)斶€貸款本息資金來(lái)源于銷(xiāo)售收益，從動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量可以看出，項(xiàng)目自身可以承擔(dān)銀行貸款本息的按期償付，具有足夠的清償能力。相互適應(yīng)性大興西路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)要調(diào)整，就應(yīng)突破制約發(fā)展的瓶頸。（１）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹是一個(gè)全球性問(wèn)題，在發(fā)展中國(guó)家更為嚴(yán)重。對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、變更風(fēng)險(xiǎn)就可以采取控制的方法，加強(qiáng)項(xiàng)目前期預(yù)測(cè)和研究工作、加強(qiáng)項(xiàng)目過(guò)程管理，以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。為此，特提出以下建議：提升改造出地率，建議本項(xiàng)目相關(guān)利益方積極與規(guī)劃局進(jìn)行溝通協(xié)商，力爭(zhēng)降低本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)的綠地等市政用地指標(biāo)，提升改造出地率，從而降低可開(kāi)發(fā)用地單畝成本；本項(xiàng)目涉及的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)房屋較多，拆遷洽談工作直接影響著本項(xiàng)目的進(jìn)度，建議本項(xiàng)目相關(guān)利益方積極與經(jīng)營(yíng)者洽談，確保順利搬遷；本項(xiàng)目涉及的高壓線下埋工程也是影響項(xiàng)目順利實(shí)施的一個(gè)關(guān)鍵因素之一，建議本項(xiàng)目相關(guān)利益方積極與市供電局、市落地辦等職能單位洽談，確保高壓線下埋工程順利實(shí)施，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供便利；尋求政策方面優(yōu)惠。項(xiàng)目的拆遷安置體量較為寬裕，與劉漢村的實(shí)際情況結(jié)合的較為緊密，具有較強(qiáng)的實(shí)操性，也符合區(qū)域未來(lái)發(fā)展，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。（１）風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制包括所有為避免或減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避因項(xiàng)目拆遷量大，實(shí)施周期長(zhǎng)，其間不確定和不可預(yù)見(jiàn)因素眾多，因此，需要在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中科學(xué)計(jì)劃，靈活操作，也需要對(duì)可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避。（二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析項(xiàng)目所在地漢城路板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)“灃渭新區(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū)”的實(shí)施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的重要因素。因前期拆遷資金投入量大，因此仍需做好充分的資金籌備工作。2005）。綜合銷(xiāo)售均價(jià)約為5050元/㎡ 。劉漢村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 2010年上半年城西普通住宅各面積段銷(xiāo)售套數(shù)構(gòu)成8%15%21%29%10%5%9%3%0%0%50㎡以下5070㎡7090㎡90110㎡110130㎡130144㎡144180㎡180220㎡220260㎡260㎡以上2010年上半年城西普通住宅各戶(hù)型成交套數(shù)構(gòu)成%%%%%%%%1室1廳1室2廳2室1廳2室2廳3室2廳4室2廳獨(dú)立開(kāi)間其他戶(hù)型（三）市場(chǎng)研究結(jié)論需求決定市場(chǎng)，置業(yè)群體的需求特征決定著市場(chǎng)的發(fā)展空間和趨勢(shì)。城西區(qū)域部分在售樓盤(pán)一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址占地面積總建筑面積（㎡）規(guī)劃情況戶(hù)型面積（㎡）價(jià)格范圍（元/㎡）華府新桃園灃惠路與大寨路什
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