城中村改造房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-05-05 01:07 本頁(yè)面
【正文】 西安市未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告二O一O年十月16西安市未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)綜合改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄一、項(xiàng)目概況 3（一）地理位置 6（二）基本情況 6二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 7（一）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 7（二）商品房房?jī)r(jià)初步調(diào)查 9（三）市場(chǎng)研究結(jié)論 10三、項(xiàng)目定位 11（一）客戶定位 11（二）產(chǎn)品定位 11（三）價(jià)格定位 12四、項(xiàng)目建設(shè)方案 12（一）建設(shè)規(guī)模 12（二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排原則 13（三）項(xiàng)目進(jìn)度安排 13五、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析 13（一）本次測(cè)算的依據(jù) 14（二）經(jīng)濟(jì)效益分析 14（三）融資方案 18六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià) 18（一）現(xiàn)金流量分析 18（二）貸款償還分析 18（三）長(zhǎng)期收益 19七、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 19（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 19（二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析 19八、風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定分析） 20（一）盈虧平衡分析 20（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 20九、項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論 22（一）結(jié)論 22（二）建議 22一、項(xiàng)目概況未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項(xiàng)目南鄰城西客運(yùn)站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來(lái)西安國(guó)際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對(duì)聯(lián)動(dòng)我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。漢城湖（團(tuán)結(jié)水庫(kù)）的建設(shè)使該項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值提升較大，也是未來(lái)吸引置業(yè)者的一個(gè)重要因素。交通價(jià)值方面：劉漢村所處的城西版塊作為西安市的西大門，西連西寶高速，西蘭公路，聯(lián)通隴、新，南接西高新、西萬(wàn)公路、西漢高速，可達(dá)渝、蜀，快速干道與西安咸陽(yáng)國(guó)際航空港連接及其方便，正在修建的地鐵一號(hào)線連接西、咸兩市并橫貫西安市東西，距城西客運(yùn)站不到2KM，大興西西路、西二環(huán)、北二環(huán)連接經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、市政府和新客站，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)，漢城北路、丈八路與西二環(huán)使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。人文消費(fèi)價(jià)值方面：在歷史文化脈絡(luò)方面，大興西路區(qū)域?yàn)闈h文化源頭，國(guó)家級(jí)漢遺址公園即將建設(shè)，西北為秦文化源頭，隋朝確定該區(qū)域?yàn)榛识妓冢瑬|側(cè)為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn)代工業(yè)、科技文明的“西高新文化”，該區(qū)域文化包容性較強(qiáng)，可塑性強(qiáng)，元素豐富。城西地區(qū)作為西安市重要的工業(yè)基地，也是我國(guó)研究和生產(chǎn)高壓、超高壓輸電設(shè)備的重要基地之一。是我國(guó)“一五”、“二五”期間建設(shè)的“電工城”、“航工城”，區(qū)域盤踞著中央、省、市屬大型企業(yè)100余家，其中遠(yuǎn)東公司、慶安宇航設(shè)備公司、西儀集團(tuán)、鐵道部西安車輛廠、西安電力機(jī)械制造公司、西安印鈔廠、西安利君集團(tuán)等30多家聞名全國(guó)的大中型工業(yè)企業(yè)，集聚著大量的科研技術(shù)人員，以及城西臨近高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域和經(jīng)開(kāi)區(qū)居住著大批工作的白領(lǐng)一族和科研技術(shù)人員，構(gòu)成城西區(qū)域具有較高文化素養(yǎng)和消費(fèi)能力的中尖消費(fèi)人群。商業(yè)氛圍方面：區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、方欣食品及水產(chǎn)品批發(fā)城和玉祥門商圈三足鼎立。大興西路作為區(qū)域級(jí)東西主動(dòng)脈，未來(lái)漢遺址公園的建設(shè)在該項(xiàng)目和周邊其他項(xiàng)目的共同打造下，必將成為集休閑購(gòu)物，商業(yè)旅游、餐飲娛樂(lè)、日用百貨等綜合服務(wù)性“金街”。自然景觀方面：區(qū)域周邊自然景觀得天獨(dú)厚，周邊大中型遺址公園眾多。有占地約36平方公里的漢長(zhǎng)安城遺址（目前已開(kāi)始綜合整治水面面積890畝的團(tuán)結(jié)水庫(kù)），有占地約60萬(wàn)平方米秦阿房宮遺址，城市公園廣場(chǎng)有勞動(dòng)公園、豐慶公園等。隨著周邊工業(yè)企業(yè)的逐步外遷，大慶路綠化景觀帶的拓寬改造，地鐵一號(hào)線的動(dòng)工建設(shè)，市政生活基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域人居環(huán)境將大大改善。市政配套方面：大興西路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的排頭兵。近年來(lái)，西安國(guó)際化大都市建設(shè)確立該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展食品批發(fā)和水產(chǎn)品批發(fā)商貿(mào)城，依托漢長(zhǎng)安城遺址發(fā)展中高端住宅和旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在幾十年前，西郊就呈現(xiàn)出較大的城市骨架，早期大規(guī)模重點(diǎn)建設(shè)的結(jié)果，使得產(chǎn)業(yè)布局和配套設(shè)施基本上一步到位，區(qū)域市政生活配套設(shè)施基本上滿足了居民日常生活的需要。但是，隨著城市化進(jìn)程的加快，目前，大興西路區(qū)域正面臨從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿(mào)新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”向“城市與城市結(jié)合部”的兩個(gè)轉(zhuǎn)變，在城市功能定義轉(zhuǎn)變時(shí)，原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施必然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足轉(zhuǎn)型后的需求。因此，無(wú)論是從基礎(chǔ)配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務(wù)配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等）都已顯露出不足。市政配套的不足，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的銷售帶來(lái)很大的制約，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中需重點(diǎn)考慮，如設(shè)立大型購(gòu)物超市、SPA、健身房、醫(yī)務(wù)站、幼兒園、小學(xué)等以解決住戶生活需要，提升項(xiàng)目吸引力。作為項(xiàng)目所在地的大興西路區(qū)域既是古絲綢之路的重要節(jié)點(diǎn)，又是響譽(yù)西北的大宗醫(yī)藥批發(fā)零售和食品批發(fā)集散地，商業(yè)貿(mào)易興盛，也是深具特殊文化情結(jié)的一個(gè)特色區(qū)域。灃渭新區(qū)、大興新區(qū)大都市圈東西南北交通核心區(qū)以及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展即將有新的躍升等眾多有利因素使區(qū)域的升值潛力指日可待，大興西路地區(qū)會(huì)再次成為開(kāi)發(fā)商、投資商和消費(fèi)者置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。（一）地理位置未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于西安市西郊大興路西段，快速干
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