城中村改造房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 字西北角18萬9棟點(diǎn)式高層401504800蓮湖中央花園團(tuán)結(jié)西路中段268963一期3棟高層4414545005100漢景苑 西二環(huán)大興路立交向西300米1900006棟高層，8棟小高層501304500萬國（2）現(xiàn)有房屋情況：●，其中：(，),。因此，無論是從基礎(chǔ)配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務(wù)配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購物、休閑、娛樂等）都已顯露出不足。商業(yè)氛圍方面：區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、方欣食品及水產(chǎn)品批發(fā)城和玉祥門商圈三足鼎立。漢城湖（團(tuán)結(jié)水庫）的建設(shè)使該項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值提升較大，也是未來吸引置業(yè)者的一個(gè)重要因素。有占地約36平方公里的漢長安城遺址（目前已開始綜合整治水面面積890畝的團(tuán)結(jié)水庫），有占地約60萬平方米秦阿房宮遺址，城市公園廣場有勞動(dòng)公園、豐慶公園等。灃渭新區(qū)、大興新區(qū)大都市圈東西南北交通核心區(qū)以及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展即將有新的躍升等眾多有利因素使區(qū)域的升值潛力指日可待，大興西路地區(qū)會(huì)再次成為開發(fā)商、投資商和消費(fèi)者置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。二、項(xiàng)目市場定位（一）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀從近幾年各城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的體量上來看，城西區(qū)域較西安市其他區(qū)域來說一直相對(duì)滯后。2010上半年城西區(qū)域商品房銷售面積為242126平方米，%，%；銷售金額為115505萬元，%。城西國企干部及政府公務(wù)員等較有實(shí)力人群的首次置業(yè)； 城西二次置業(yè)，因?qū)俚厍榻Y(jié)和良好的性價(jià)比因素考慮本項(xiàng)目；城西區(qū)域有實(shí)力的投資行為；國亨食品城以及方欣商圈人群；外地創(chuàng)業(yè)者人群首次置業(yè)； 三橋以西以及西咸一體化區(qū)域和西安市其他區(qū)域人群。經(jīng)核算，㎡（㎡，㎡）。開發(fā)建設(shè)投資收益表項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)投資總額約545833萬元（開發(fā)建設(shè)總投資+拆遷安置總投資），銷售收入約634825萬元，項(xiàng)目整體收益為88992萬元，%。（三）長期收益本項(xiàng)目的長期收益包括兩個(gè)方面：一是改造后給村民帶來穩(wěn)定的長期租賃經(jīng)營收益；二是營業(yè)性公建的長期租金增值收益。而從制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度分析。通貨膨脹可能使物價(jià)大幅上漲，開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)和人工勞務(wù)費(fèi)等都超過預(yù)計(jì)。（２）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中非常重要而廣泛的一項(xiàng)措施。本項(xiàng)目投資額巨大，資金壓力較大，因此，建議政府就未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠及稅費(fèi)減免。在經(jīng)濟(jì)效益方面，經(jīng)過測算，項(xiàng)目可能達(dá)到自求平衡，并確保開發(fā)商略有盈利，確保了村民、村集體、居民和駐地單位的合法利益，因此，從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三方面分析綜合考慮，項(xiàng)目實(shí)施是非常必要的。因此，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員規(guī)劃和決策時(shí)，選擇的常常不只是一種對(duì)策，而是幾種對(duì)策的組合。八、風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定分析）（一）盈虧平衡分析本項(xiàng)目總投資額約545833萬元，在住宅均價(jià)按5050元/㎡計(jì)算時(shí)，銷售收入約634825萬元，項(xiàng)目整體收益為88992萬元，%，經(jīng)過測算，可以看出銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目盈虧的關(guān)鍵因素。即由“城鄉(xiāng)結(jié)合部”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤盀栁夹聟^(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū)”的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑?jí)“核心區(qū)”。（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目總投資額約545833萬元（開發(fā)建設(shè)總投資+拆遷安置總投資），銷售收入約634825萬元，項(xiàng)目整體收益為88992萬元，%，投資回報(bào)率尚可。五、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析（一）本次測算的依據(jù)為：國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于頒布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)[2002]10號(hào)）國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)）西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則》的通知陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳陜價(jià)行發(fā)[2005]90號(hào)《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》西安市人民政府關(guān)于印發(fā)《西安市城中村改造管理辦法》的通知陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》劉漢村地區(qū)城中村綜合改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（二）經(jīng)濟(jì)效益分析投資估算的依據(jù)（1）全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表（2001）；（2）國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)）；（3）西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)）；（4）國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》1999）；（5）西安市城中村改造管理辦法（2007）； （6）西安市物價(jià)局西安市財(cái)政局關(guān)于收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有關(guān)問題的規(guī)定的通知（2009年本項(xiàng)目周邊樓盤的整體售價(jià)在3800—4600元/㎡之間，2010年項(xiàng)目周邊樓盤的整體價(jià)格約在4400—5300元/㎡；按照2010年—2011年房價(jià)上漲幅度平均約為5%/年來推斷，2011年的西高新板塊整體價(jià)格應(yīng)該在4620—5565元/㎡之間，綜合考慮各項(xiàng)因素，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年上半年面世，價(jià)格區(qū)間應(yīng)在4600—5500元/㎡之間。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類5343元/㎡，商服用房類10560元/㎡，寫字樓6537元/㎡。充足的土地儲(chǔ)備讓城西在資源爭奪戰(zhàn)愈演愈烈的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中顯得后勁十足，具有遠(yuǎn)見卓識(shí)的開發(fā)企業(yè)會(huì)迅速將目光聚集在該區(qū)域。其中：集體建設(shè)用地即村域土地333畝（包括宅基地267畝，）；，可進(jìn)入城改范圍用地約900畝。但是，隨著城市化進(jìn)程的加快，目前，大興西路區(qū)域正面臨從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿(mào)新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”向“城市與城市結(jié)合部”的兩個(gè)轉(zhuǎn)變，在城市功能定義轉(zhuǎn)變時(shí)，原有的城市基礎(chǔ)
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