城中村改造房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-08 01:07:52 本頁面
【正文】 ，快速干道與西安咸陽國際航空港連接及其方便，正在修建的地鐵一號(hào)線連接西、咸兩市并橫貫西安市東西，距城西客運(yùn)站不到2KM，大興西西路、西二環(huán)、北二環(huán)連接經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、市政府和新客站，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長安城遺址保護(hù)區(qū)，漢城北路、丈八路與西二環(huán)使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。商業(yè)氛圍方面：區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、方欣食品及水產(chǎn)品批發(fā)城和玉祥門商圈三足鼎立。隨著周邊工業(yè)企業(yè)的逐步外遷，大慶路綠化景觀帶的拓寬改造，地鐵一號(hào)線的動(dòng)工建設(shè)，市政生活基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域人居環(huán)境將大大改善。因此，無論是從基礎(chǔ)配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務(wù)配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購物、休閑、娛樂等）都已顯露出不足。（一）地理位置未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項(xiàng)目南鄰城西客運(yùn)站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對(duì)聯(lián)動(dòng)我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。（2）現(xiàn)有房屋情況：●，其中：(，),。%；2009年西安市住房建設(shè)計(jì)劃中城西也僅有約60萬平方米，%。城西區(qū)域部分在售樓盤一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址占地面積總建筑面積（㎡）規(guī)劃情況戶型面積（㎡）價(jià)格范圍（元/㎡）華府新桃園灃惠路與大寨路什字西北角18萬9棟點(diǎn)式高層401504800蓮湖中央花園團(tuán)結(jié)西路中段268963一期3棟高層4414545005100漢景苑 西二環(huán)大興路立交向西300米1900006棟高層，8棟小高層501304500萬國2009年第三季度城西區(qū)域商品房銷售面積為93825平方米，%，%，%；銷售金額為49547萬元，%，%，%。劉漢村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 2010年上半年城西普通住宅各面積段銷售套數(shù)構(gòu)成8%15%21%29%10%5%9%3%0%0%50㎡以下5070㎡7090㎡90110㎡110130㎡130144㎡144180㎡180220㎡220260㎡260㎡以上2010年上半年城西普通住宅各戶型成交套數(shù)構(gòu)成%%%%%%%%1室1廳1室2廳2室1廳2室2廳3室2廳4室2廳獨(dú)立開間其他戶型（三）市場(chǎng)研究結(jié)論需求決定市場(chǎng)，置業(yè)群體的需求特征決定著市場(chǎng)的發(fā)展空間和趨勢(shì)。（二）產(chǎn)品定位一方面應(yīng)充分考慮主要客戶群體的未來生活需求，另一方面應(yīng)規(guī)避項(xiàng)目周邊環(huán)境不佳造成的負(fù)面影響，因此，應(yīng)在小區(qū)園林景觀，園藝小品方面突顯特色，在配套設(shè)施方面有針對(duì)性的設(shè)置符合主要客戶群體的娛樂設(shè)施，提升項(xiàng)目自身品質(zhì)，力求營造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、品味高尚精英型高尚住宅小區(qū)。綜合銷售均價(jià)約為5050元/㎡ 。（二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排原則未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)綜合改造項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度依據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》有關(guān)規(guī)定“整村一次性拆遷、先安置后開發(fā)、開發(fā)建設(shè)分期滾動(dòng)開發(fā)”原則。2005）。項(xiàng)目投資建設(shè)損益表見附見2。因前期拆遷資金投入量大，因此仍需做好充分的資金籌備工作。改造后給村民帶來的長期經(jīng)營收益，能夠大大提高村、居民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的社會(huì)效益。（二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析項(xiàng)目所在地漢城路板塊未來發(fā)展趨勢(shì)“灃渭新區(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū)”的實(shí)施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的重要因素。大興西路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點(diǎn)：（1）是產(chǎn)業(yè)單一（2）是人流結(jié)構(gòu)扁平化嚴(yán)重（3）是區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投資吸引力不足，街區(qū)商業(yè)氛圍有待較高層次的開發(fā)提升。（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避因項(xiàng)目拆遷量大，實(shí)施周期長，其間不確定和不可預(yù)見因素眾多，因此，需要在項(xiàng)目運(yùn)營中科學(xué)計(jì)劃，靈活操作，也需要對(duì)可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避。（２）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因宏觀經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價(jià)下跌是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要因素。（１）風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制包括所有為避免或減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn)都可以采用這種方法，主要有兩種形式：ａ．非保險(xiǎn)或合同的轉(zhuǎn)移方式；ｂ．工程保險(xiǎn)。項(xiàng)目的拆遷安置體量較為寬裕，與劉漢村的實(shí)際情況結(jié)合的較為緊密，具有較強(qiáng)的實(shí)操性，也符合區(qū)域未來發(fā)展，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。為此，特提出以下建議：提升改造出地率，建議本項(xiàng)目相關(guān)利益方積極與規(guī)劃局進(jìn)行溝通協(xié)商，力爭降低本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)的綠地等市政用地指標(biāo)，提升改造出地率，從而降低可開發(fā)用地單畝成本；本項(xiàng)目涉及的經(jīng)營市場(chǎng)房屋較多，拆遷洽談工作直接影響著本項(xiàng)目的進(jìn)度，建議本項(xiàng)
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